Neplatnost výpovědi z nájmu bytu pro dva a více bytů
Krátce před koncem účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. řada pronajímatelů podala výpověď z nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 obč. zákoníku pro dva a více bytů z důvodu, že toto ustanovení již po deregulaci nájemného s právem na jeho dorovnání NOZ právem již neobsahuje.
Výpověď z nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 písm.b) obč. zákoníku pro dva a více bytů podaná až po deregulaci nájemného, zvláště s uplynutím výpovědní lhůty již za účinnosti NOZ, který v souladu s ochranou majetkových práv Listinnou základních práv a svobod chrání i právo nájmu bytu, bez návrhu pronajímatele na dorovnání „postregulovaného“ nájemného dle § 696 odst. 2 obč. zákoníku, se zásadně příčí dobrým mravům.
I když prozatím judikatura nepřistoupila na závěry komentářové právní literatury 1) o promlčitelnosti práva výpovědi z nájmu bytu, ačkoli se zjevně jedná o majetkové právo, je výpověď pronajímatele z nájmu bytu v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku podaná po dlouhé době poté, co pronajímatel mohl objektivně zjistit existenci tohoto výpovědního důvodu z veřejně dostupných informačních systémů, jak ostatně zpravidla sám učinil i před podáním výpovědi.
Trh s byty se především v důsledku nevídaného rozmachu nové výstavby již narovnal natolik, že nastala trvalá tržní převaha nabídky nájmů bytů s tržním nájemným nad poptávkou a tuto novou skutečnost musí reflektovat i aktualizovaná judikatura. Po skončení regulace nájemného bytů zákonem č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb. – s výjimkou vysoce atraktivních či špatných lokalit a stavu bytu – lze „postregulované“ nájemné zásadně považovat za obvyklé, čemuž odpovídá neustálý pokles nájmů bytu až pod tuto hranici.
Nevyužil-li pronajímatel právo na dorovnání „postregulovaného“ nájemného ve smyslu ustanovení § 696 odst. 2 obč. zákoníku na obvyklé nájemné, je třeba mít za to, že jej považuje za obvyklé a z tohoto pohledu je nutno přihlížet i k jeho výpovědi pro dva a více bytů.
Výpověď z nájmu bytu po jeho deregulaci zákonem č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb. od 1. ledna 2011 resp. v krajských městech a hl.m. Praha od 1. ledna 2013 se zásadně příčí dobrým mravům, zvláště pokud pronajímatel nevyužil práva navrhnout úpravu „postregulovaného“ nájemného na obvyklé nájemné ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zákoníku mimosoudně nájemci, případně se neobrátil o určení jeho výše k soudu.
Institut dorovnání „postregulovaného“ nájemného z bytů zákonem č. 107/2006 Sb. na obvyklé nájemné upravuje ustanovení § 696 odst. 2 obč. zákoníku, když výpověď z nájmu bytu obsahově z tohoto důvodu je nepřípustným zneužitím práva resp. obcházení zákona.
Poznámky:
Ustanovení § 696 odst. 2 obč. Zákoníku: Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.3.2011 č.j. 28 Cdo 2059/2009: „Na okraj nejvyšší soud uvádí, že osnova nového občanského zákoníku hovoří mj. o posouzení platnosti právního jednání též s ohledem na předchozí okolnosti a upravuje též možnost zpětného uznání jinak neplatného právního aktu (§ 504, § 529). Jde zajisté o poznámku nikoli právně relevantní; může sloužit jen jako pomůcka při takovém výkladu zákona, který bere v úvahu smluvní svobodu účastníků občanskoprávních vztahů.“
Podle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17.7.2013 sp.zn. 26 Cdo 1802/2012: “Pronajme-li si nájemce více bytů v místě s fungujícím trhem s byty a platí v nich neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu, zejména když v takovém případě není vícenásobným nájmem nijak omezen ve svých právech ani pronajímatel. Přesto nelze ani v době končící deregulace nájemného považovat výpovědní důvod dvou bytů za zcela překonaný. Nelze přehlédnout, že všichni pronajímatelé nemají stejné postavení, a že ani všechny byty nejsou pronajímány za nájemné v místě a čase obvyklém. Výjimečné je zejména postavení obce jako pronajímatele. Ani okolnost, že již byl schválen zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v němž jsou výpovědní důvody upraveny jinak a výpovědní důvod více bytů se v jejich výčtu výslovně nenachází (srovnej § 2288), neznamená, že by se ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) obč. zák. stalo obsoletním.”