Ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k vícero jednotkám v téže budově.

V právní praxi narůstá počet případů zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k vícero jednotkám v téže budově, kde zásadně platí jiná kritéria než v případech jednotlivých nemovitostí či jednotek.

Protože občanský zákoník oproti předchozí zákonné úpravě v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. již neobsahuje žádná zákonná kritéria pro přikázání společné věci do výlučného vlastnictví, je rozhodování soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví poněkud chaotické, když každý z účastníků může tvrdit a prokazovat libovolný důvod pro přikázání do jeho výlučného vlastnictví včetně úpěnlivého osobního vztahu k nemovitosti, místu, čemuž odpovídá nepředvídatelnost pravomocných rozsudků a zpravidla nepřiměřená délka soudního řízení.

Nejspravedlivějším způsobem zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je reálné rozdělení společné věci, kdy je nejméně dotčeno vlastnické právo všech spoluvlastníků, což koresponduje i zákonné úpravě.

Z důvodu právní I faktické majetkové regulaci v období totalitního režimu v letech 1948-1989 právní literatura ani judikatura doposud neřešila problematiku kritérií při zrušení podílového spoluvlastnictví mezi týmiž osobami s vícero byty a nebytovými prostorami v téže budově ne mnohdy i v řádu desítek jednotek.

Vícečetnost bytových a nebytových jednotek v téže budově s převážně kapitálovým určením tohoto majetku pro zisk spoluvlastníků z jejich komerčních pronájmů zpravidla vylučuje dosavadní kritéria judikatury odpovídající zrušení spoluvlastnictví k jedné společné věci včetně jednoho rodinného domku s přilehlými pozemky.

Na roveň reálného rozdělení společné věci dle § 1144 obč. zákoníku jako občanským zákoníkem ex lege prioritním způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví je přikázání vícero společných jednotek, zvláště nebytových, v témže domě dlouhodobě komerčně pronajímanými za účelem výnosu z kapitálového majetku do výlučného vlastnictví všech spoluvlastníků dle výše jejich podílů, což je – stejně jako u rozdělení věci – nejspravedlivější forma zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

V případě spoluvlastnictví vícero jednotek, zvláště nebytových, v téže budově dlouhodobě komerčně pronajímaných podnikatelům za tržní nájemné není žádný rozumný důvod upřednostňovat toho kterého spoluvlastníka, protože se jedná o vlastnictví kapitálového majetku nikoli pro vlastní užívání, a to I když má trvalý pobyt mimo území ČR.

Cizí státní občanství ani trvalý pobyt spoluvlastníka mimo území ČR - i s ohledem na mezinárodní úmluvy o ochraně investic a o zamezení dvojího zdanění - v případech dlouhodobého využívání společné nemovitosti ke komerčním nájmům není žádnou nevýhodou pro přikázání do výlučného vlastnictví, zvláště pokud tato osoba ke správě v ČR zmocní určitou osobu. Nelze v této souvislosti přehlédnout, že stále více majetnějších českých občanů žije ve vlastních nemovitostech v cizině déle než 180 dní v roce a ČR navštěvují na co nejkratší dobu za účelem nárazových výdělků, promo akcí, návštěv příbuzných či bezplatných lékařských ošetření (“Vydělávat doma, žít a utrácet v cizině”).

V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k vícero jednotkám v téže budově je na místě jejich přikázání do výlučného vlastnictví jednotlivým spoluvlastníkům v závislosti na výši jejich spoluvlastnických podílů zpravidla podle součtu výměr srovnatelných jednotek v dome či jejich počtu apod. s tím, že rozdíl ve výměrách či kvalitě je na základě znaleckého posudku vyrovnán peněžně.

Za prioritní důvody pro přikázání společné nemovitosti (věci) do výlučného vlastnictví lze v případech jednotlivých nemovitostí či jednotek i po 1.1.2014 nadále považovat:

a) Schopnost výplaty přiměřené náhrady, když přikázání společné věci do výlučného vlastnictví je zvláštní úplatný způsob nabytí vlastnictví cizí věci, k níž jsou zapotřebí vždy peníze s vyloučením “pohádkových” tvrzení méně majetných účastníků typu: “peníze mám, peníze mám zajištěny, peníze mám přislíbeny” apod. bez jejich reálného zajištění

b) Velikost spoluvlastnických podílů, když přikázáním společné věci do výlučného vlastnictví spoluvlastníka s podstatně větším spoluvlastnickým podílem objektivně dochází k menším zásahu do vlastnických práv s potřebou výplaty menší přiměřené náhrady

c) Účelné využití věci pro vlastní potřebu spoluvlastníka či potřebu členů jeho rodiny. V případě, že předmětná společná věc je prokazatelně dlouhodobě pronajímána za tržní nájemné, tj. Za účelem zisku, zpravidla odpadá, kdo má větší potřebu jí získat k vlastnímu užívání.

**V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se v souladu s ustanovením § 6 obč. zákoníku spoluvlastník, který v extrémním rozporu s ustanovením § 1128 a § 1129 obč. zákoníku dlouhodobě vylučoval rovnodílného či minoritního spoluvlastníka z jeho zákonného podílu na správě společné věci znemožňováním vstupu s odmítáním vydání klíčů, neinformoval jej o záměru investic do společné věci, přisvojoval si celé nájemné, neprováděl alespoň roční vyúčtování, nemůže úspěšně dovolávat ve svůj prospěch, že protiprávně vylučovaný spoluvlastník se nepodílel na správě společné věci, do které ani nemohl vstoupit, a nepřispíval na jemu neznámé investice, nadto když mu spoluvlastník dlouhé roky “zpronevěřoval” podíl na vyplaceném nájemném. **

Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa