Rozsah přírůstání spoluvlastnických podílů při porušení předkupního práva v režimu obč. 40/1964 Sb.

I po účinnosti NOZ v soudní praxi přetrvávají spory o rozsahu přirůstání spoluvlastnických podílů i) při převodu opomenutého spoluvlastníka na další osobu až po porušení předkupního práva a ii) při neuplatnění nároku opomenutého spoluvlastníka na to, aby mu nabyvatel věc nabídl ke koupi v režimu obč. zákoníku č. 40/1964 Sb.

Právo z porušení předkupního práva spoluvlastníka ve smyslu ustanovení § 140 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. ve spojení s ustanovením § 603 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. má dvě rovnocenné formy a to: a) domáhat se na nabyvateli, aby mu věc nabídl ke koupi anebo b) zachování předkupního práva

Pro určení rozsahu spoluvlastníků, jejichž předkupní právo bylo porušeno, je rozhodující datum uzavření namítané kupní smlouvy, když později nastalé převody na další osoby jsou již nerozhodné.

Nejedná-li se o věcné předkupní právo, právo z porušení předkupního práva se upíná jen k osobě, jejíž předkupní právo bylo porušeno; právo z porušení předkupního práva tak nepřechází na nabyvatele od osoby, jejíž předkupní právo bylo porušeno, převedené v mezidobí od porušení předkupního práva do jeho řádného uplatnění.

Pokud bylo stejně porušeno předkupní právo všech zbývajících spoluvlastníků neplatnou nabídkou anebo opomenutím nabídky, vznikly všem zbývajícím spoluvlastníkům z tohoto porušení ve smyslu ustanovení § 140 ve spojení s ustanovením § 603 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. stejné nároky z tohoto porušení předkupního práva, které však jednotliví dotčení spoluvlastníci mohou řešit rozdílnou formou nároku, a to: a) domáhat se na nabyvateli, aby mu věc nabídl ke koupi anebo b) zachování předkupního práva

Přirůstání spoluvlastnických podílů ve prospěch spoluvlastníků, kteří – na rozdíl od zbývajících spoluvlastníků, jejichž předkupní právo bylo rovněž porušeno - o koupi projevili zájem, je přípustné jen tehdy, pokud nabídka předkupního práva byla vůči zbývajícím spoluvlastníkům učiněna platně v souladu s ustanovením § 602 a násl. obč. zákoníku, tj. jde-li o nemovitost musí být písemná, musí obsahovat výši nabízené kupní ceny apod.

Nesplňovala-li nabídka předkupního práva obligatorní náležitosti včetně její formy anebo nebyla-li učiněna vůbec, nepřirůstá bez dalšího spoluvlastnický podíl těchto spoluvlastníků ve prospěch těch spoluvlastníků, kteří se jediní u soudu domáhají, aby jim věc byla nabídnuta ke koupi, nýbrž zbývajícím spoluvlastníkům, jejichž předkupní právo bylo rovněž porušeno, zůstalo předkupní právo ve smyslu ustanovení § 603 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. zachováno.

Právo z porušení předkupního práva ve smyslu ustanovení § 140 ve spojení s ustanovením § 603 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb., ať již ve formě domáhat se na nabyvateli, aby mu věc nabídl ke koupi anebo ve formě zachování předkupního práva, může zaniknout písemnou dohodou o vzdání se práva z konkrétního porušení předkupního práva, tj. nikoli neformálně jednostranným písemným prohlášením, že spoluvlastnický podíl nechtěli koupit.

V rozporu s dobrými mravy je uplatnění předkupního práva dopisem spoluvlastníka, jehož spoluvlastnické právo bylo porušeno, až na samém konci tříleté zákonné promlčecí lhůty s podáním žaloby o nahrazení projevu vůle jen pár dnů před koncem této lhůty, pokud spoluvlastník již ze zpráv o správě domu či shromáždění SVJ věděl či musel vědět, kdo je aktuálně spoluvlastníkem a v jaké výši jsou spoluvlastnické podíly jednotlivých spoluvlastníků (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.8.2007 sp.zn. 22Cdo 364/2007, C 5456).

Právo na zachování předkupního práva ve smyslu ustanovení § 140 ve spojení s ustanovením § 603 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. spoluvlastníků, jejichž spoluvlastnické právo bylo porušeno neplatnou nabídkou předkupního práva anebo opomenutím nabídky předkupního práva, vylučuje antagonistický “přechod” tohoto práva z porušení jiných osob na spoluvlastníka, který se naopak u soudu domáhá jen jiné formy práva z porušení předkupního práva, a to aby mu byla nabídnuta věc ke koupi, pokud mezi dotčenými spoluvlastníky nebyla uzavřena písemná dohoda o vzdání se práva z porušení předkupního práva.