Sporná poznámka spornosti

Nejpozději dne 1. dubna 2015 marným uplynutím zákonné lhůty zanikla právní možnost zpochybnit zápisy ve veřejných seznamech včetně katastru nemovitostí provedených do 31. prosince 2013 bez právního důvodu.

Poznámka spornosti ve smyslu ustanovení § 986 ve spojení s § 3064 obč.zákoníku je svými právními následky jedním z nejvýznamnějších zákonných ustanovení od roku 1918 potvrzujícími přelomovost mnohými rádoby kritizovaného obč. zákoníku č. 89/2012 Sb. (“První odměnou génia je nepochopení, další pomluvy”, in.: Gnómy, nakladatelství Radix).

Právní literatura včetně komentářové [1] i právní praxe katastrálních úřadů nesprávně vykládají ustanovení § 986 ob. zákoníku tak, že se výmazu zápisu může úspěšně domáhat jen osoba, která byla před sporným zápisem ve veřejném seznamu již sama zapsána, a nikoli jakákoli jiná osoba včetně pravého vlastníka.

Ustanovení § 986 obč.zákoníku se aplikuje na všechny zápisy ve veřejném seznamu provedené bez právního důvodu, zvláště na základě:

• neplatného právního jednání,
• zdánlivého právního jednání,
• zrušeného právního jednání.

Ustanovení § 986 obč.zákoníku ve spojení s ustanovením § 3064 obč. zákoníku se nevztahuje jen na zápisy vlastnického práva provedené v katastru nemovitostí na základě absolutně neplatné nebo zrušené smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, nýbrž i na jakékoli jiné zápisy provedené bez právního důvodu, např. na základě:

• nicotného správního rozhodnutí,
• nicotného (absolutně nevykonatelného) pravomocného soudního rozhodnutí,
• nepravomocného soudního rozhodnutí s nesprávně vyznačenou doložkou právní moci,
• nicotné smlouvy o převodu vlastnického práva s falšovanými podpisy smluvní strany,
• bez jakéhokoli právního titulu.

Ustanovení § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč.zákoníku se vztahuje na veškeré zápisy ve veřejných seznamech provedené bez právního důvodu kdykoli před 1. lednem 2014 bez ohledu na to, jak dlouhá doba od zápisu uplynula nebo zda byla převzata z dřívějších veřejných seznamů, např. pozemkových knih. Marné uplynutí zákonné lhůty stanovené ustanovením § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč.zákoníku má za následek i nezpochybnitelnost všech zápisů v katastru nemovitostí včetně zápisů vlastnického práva ve prospěch čs.státu v poválečných letech při vysídlení tzv. Sudetských Němců jako mezinárodně uznaného zcela mimořádného potrestání za plánované postupné vyhlazování slovanských území v úmyslu jejich osídlení Němci po porážce sovětského Ruska (historická analogie: postupné vyhlazování indiánských kmenů s osídlením koloniálními velmocemi).

Ustanovení § 24 zákona č. 256/2013 Sb. označuje poznámky na základě ustanovení § 985 i na základě ustanovení § 986 obč. zákoníku stejně jako „poznámka spornosti zápisu“.

Základní rozdíl mezi poznámkou spornosti ve smyslu ustanovení § 985 obč.zákoníku na straně jedné a poznámkou spornosti na základě ustanovení § 986 obč. zákoníku je v tom, že:

1. poznámka spornosti zápisu ve smyslu ustanovení § 985 obč. zákoníku nezpochybňuje právní důvod vlastního původního zápisu ve veřejném seznamu, nýbrž jen to, že aktuální zápis ve veřejném seznamu již není na základě pozdější právní skutečnosti v souladu se skutečným stavem (správnost původního zápisu ve veřejném zápisu až s následnou změnou stavu zakládající právní důvod změny tohoto zápisu), např. typicky vydržení vlastnického práva dovršeného až po zápisu v katastru nemovitostí,

2. poznámka spornosti ve smyslu ustanovení § 986 obč. zákoníku zpochybňuje právní důvod vlastního zápisu ve veřejném seznamu tak, že tento byl od počátku proveden bez právního důvodu (od počátku nesprávnost aktuálního zápisu ve veřejném seznamu), typicky zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí na základě absolutně neplatné smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí.

Poznámka spornosti zápisu ve smyslu ustanovení § 986 obč.zákoníku není – jak do uveřejnění této statě nesprávně dovozuje komentářová právní literatura 1) i právní praxe - v žádném případě vázána na to, zda byl žadatel před namítaným zápisem zapsán ve veřejném seznamu jako nositel zapsaného práva, nýbrž jen to, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným bez právního důvodu ve prospěch jiného.

Poznámka spornosti zápisů v katastru nemovitostí ve smyslu ustanovení § 985 a § 986 obč.zákoníku se týká nejen zápisů vlastnického práva, nýbrž všech zápisů věcných práv k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, např. zástavního práva.

Poznámka spornosti zápisu ve smyslu ustanovení § 985 obč. zákoníku koresponduje s ustanovením § 24 odst. 1 věta prvá zákona č. 256/2013 Sb.

Poznámka spornosti zápisu ve smyslu ustanovení § 986 obč.zákoníku koresponduje s ustanovením § 24 odst. 1 věta druhá zákona č. 256/2013 Sb.

Ustanovení § 24 odst. 1 věta třetí zákona č. 256/2013 Sb. se vztahuje na poznámku spornosti zápisu, který ještě nebylv katastru nemovitostí proveden, čemuž odpovídá žaloba o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zápis proveden, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

Uplatnění vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí bez právního důvodu před 1.lednem 2014 – stejně jako každého jiného sporného práva zapsaného ve veřejném seznamu - je možné jen v prekluzivní zákonné lhůtě stanovené ustanovením § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč. zákoníku v závislosti na tom:

1) byla-li osoba, která tvrdí, že je ve svém právu dotčena zápisem, před sporným zápisem zapsána ve veřejném seznamu, pak postačí

a) včasné podání žaloby o výmaz sporného zápisu ve veřejném seznamu

b) včasné podání žádosti o zápis poznámky spornosti včetně včasného doložení podání žaloby o výmaz sporného zápisu

2) nebyla-li osoba, která tvrdí, že je ve svém právu dotčena zápisem, před sporným zápisem zapsána ve veřejném seznamu, pak je nutné:

a) včasné podání žaloby o výmaz sporného práva ve veřejném seznamu s podáním žaloby zpravidla o určení práva

b) včasné podání žádosti o zápis poznámky spornosti včetně včasného doložení podání žaloby o výmaz sporného zápisu

Pro zpochybění zápisu provedeného bez právního důvodu ve smyslu ustanovení § 986 obč.zákoníku včetně ustanovení § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč. zákoníku je tak vždy nezbytné:

• včasné podání žaloby o výmaz sporného zápisu z veřejného seznamu provedeného bez právního důvodu,
• včasné podání žádosti o vyznačení poznámky spornosti ve veřejném seznamu,
• včasné doložení podání žaloby o výmaz sporného zápisu orgánu, který vede veřejný seznam, nebyla-li přiložena již k vlastní žádosti o vyznačení poznámky spornosti.

Nesplnila-li osoba, která tvrdí, že je ve svém právu dotčena zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, včas všechny zákonné podmínky stanovené kogentním ustanovením § 986 obč. zákoníku, stal se předmětný zápis ex lege provždy nezpochybnitelný bez ohledu na to, zda se tato osoba v jiném řízení bez včasného podání žaloby o výmaz sporného zápisu domáhá jen určení, že je vlastníkem předmětných věcí (majetkových práv).

Změny zápisu vlastnického práva provedeného do katastru nemovitostí do 31. prosince 2013 bez právního důvodu se s účinností od 1. ledna 2015 nelze úspěšně domoci jinak než včasnou žalobou žalobce jako mimoknihovního pravého vlastníka nemovitosti vůči žalovanému knihovnímu nepravému vlastníkovi o výmaz sporného zápisu vlastnického práva s vyznačením poznámky spornosti do katastru nemovitostí.

Marným uplynutím zákonné lhůty pro zpochybnění zápisu ve veřejném seznamu bez právního důvodu ve smyslu ustanovení § 986 obč.zákoníku i zápisu provedeného bez právního důvodu do 31. prosince 2013 ve smyslu ustanovení § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč. zákoníku nemá zásadně ten, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen, naléhavý právní zájem na určení ve smyslu ustanovení § 80 o.s.ř.

Pro zpochybnění zápisů ve veřejném seznamu provedených bez právního důvodu do 31. prosince 2013 ve smyslu ustanovení § 986 ve spojení s ustanovením § 3064 obč. zákoníku zásadně neplatí prodloužení lhůty na tři roky počínaje ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden z důvodu, že do 31. prosince 2013 nebyl žadatel o zápisu cizího práva ex offo řádně vyrozumíván.