Běžná údržba a výše bezdůvodného obohacení

V právní praxi je při vypořádání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání cizí pozemkové parcely nesprávně argumentováno tím, že bezesmluvní uživatel vynaložil určité náklady na její běžnou údržbu zvláště úklid, sekání trávy, odklízení sněhu, svoz odpadů apod., o něž pak má být poníženo bezdůvodné obohacení.

Zákonnou povinností nájemce je po dobu nájmu provádět na svoje náklady běžnou údržbu věcí, ledaže se k ní zavázal pronajímatel (§ 2207 odst. 1 obč. zákoníku). Neběžnou údržbu pozemku a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, nebylo-li sjednáno jinak.

Úmyslné dlouhodobé bezesmluvní užívání cizí věci, zvláště přes soudní řízení o vydání bezdůvodného obohacení, je jednáním ve zlé víře zakládajícím povinnosti vydat i užitky z něho ve smyslu ustanovení § 458 odst. 2 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb., tj. do 31.12.2013.

Sekání trávy, odvážení odpadkových košů, úklid, odklízení sněhu, sypání zpevněných ploch pozemku proti pádu a pod.je nepochybně běžnou údržbou pozemku, kterou je povinen provádět nájemce po dobu nájmu na svoje náklady ve smyslu ustanovení § 1908 odst. 2 obč. zákoníku, nebylo-li sjednáno jinak.

Obdobně je úklid bytu, odnášení odpadků, čištění koberců, mytí podlah, mytí oken, apod. běžnou údržbou bytu, který na svoje náklady po dobu nájmu provádí nájemce, nebylo-li sjednno jinak.

Závazek pronajímatele provádět po dobu nájmu i běžnou údržbu nemovitosti lze považovat za “nájem hotelového typu”, který poskytují především hotely, vždy však s podstatným navýšením nájemného o tyto další služby mimo vlastní pronájem.

Při stanovení výše bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání cizí nemovitosti včetně pozemku ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase nelze přihlížet k nákladům uživatele na běžnou údržbu včetně sekání trávy, odvoz odpadků, odklizení sněhu, sypání zpevněných ploch proti pádu apod. jako se nepřihlíží k obvyklému nájemnému v daném místě a čase se zvlášť sjednanými službami “hotelového typu”.

Ten, kdo bezesmluvně užívá cizí věc, zvláště jedná-li se prokazatelně o úmyslné dlouhodobé užívání cizí věci, se nemůže dovolávat toho, že proti bezdůvodnému obohacení ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase s prováděním běžné údržby na náklady nájemce, započítává náklady na běžnou údržbu, které musí být v nájemní smlouvě sjednány zvlášť s podstatně vyšším nájemným.

To, kdo za nájemce či za bezesmluvního uživatele ve skutečnosti po dobu užívání provádí běžnou údržbu cizí věci, je pro stanovení pasivní hmotně právní legitimace nerozhodné, jinak postačí bezesmluvnímu uživateli cizí věci námitka, že on není povinen platit vlastníkovi bytu bezdůvodné obohacení, protože za něj cizí věc (byt) udržoval (uklízel) “Jarda, Franta, možná Máňa” atd.

Náklady na běžnou údržbu po dobu trvání bezesmluvního užívání cizí věci nejsou nutnými náklady vynaloženými na vydávanou věc a nezakládají právo na jejich úhradu ve smyslu ustanovení § 3005 obč. zákoníku (§ 458 odst. 3 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb.).