Určení rozsahu správy domu a pozemku při umístění zařízení nebytových prostor nezbytných k jejich řádnému užívání

Pro určení rozsahu správy domu a pozemku a tím i aplikaci zákona č. 72/1994 Sb. anebo NOZ je rozhodující datum, kdy se o dané věci rozhodovalo, tj. zda do 31.12.2013 či již za účinnosti NOZ.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku v rozsahu ustanovení § 1189 NOZ je na základě ustanovení § 1190 NOZ společenství vlastníků jednotek a nevzniklo-li tak je odpovědnou za správu domu správce.

Společenství vlastníků jednotek je ve smyslu ustanovení § 1194 odst. 1 NOZ právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků jedná v mezích svého účelu správy domu a pozemku s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

Správa domu a pozemku ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 1 NOZ zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkům jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí, jakož i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 2 NOZ se má za to, že správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníkovi.

Správou domu a pozemku ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 1 NOZ není, co náleží vlastníkovi jednotky, když o tom, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí domu, zásadně rozhoduje společenství vlastníků jako právnická osoba s právním jednáním v tomto rozsahu jak s vlastníky jednotek tak i s třetími osobami včetně stavebního úřadu.

Jel-li obytný dům kolaudován se stavebním povolením k rozestavěné jednotce jako restaurace, k jejímuž řádnému užívání v souladu se stavebním řádem je nezbytná i funkční vzduchotechnika a klimatizace, je společenství vlastníků v rámci správy domu a pozemku oprávněno a soudně i povinno udělit vlastníkovi jednotky souhlas s umístěním klimatizačního zařízení jako zařízení nutného k řádnému provozu restaurace a současně účelného pro řádnou správu, neboť v zájmu všech vlastníků jednotek je nepochybně vždy zamezení úniku zápachu z přízemního restauračního zařízení do “oken” vlastníků jednotek.

Nebyla-li rozestavěná přízemní či podzemní jednotka kolaudována ani částečně již v rámci kolaudace budovy, vzniká právní problém, že do té doby nebyly úplně kolaudovány všechny zcela nezbytné společné rozvody všech sítí v domě, které jsou zpravidla umístěny pod stropem jednotky k tíži vlastníka jednotky později prodané do výlučného vlastnictví konkrétní osoby.

Kolaudační řízení rozestavěné jednotky navazující na předchozí kolaudaci vlastní budovy, v němž je umístěna, není zcela novou kolaudací na „zelené louce“, jak k tomu většinou nesprávně přistupuje praxe stavebních úřadů, ale kolaudací bezprostředně navazující na předchozí kolaudaci budovy s respektováním již tím objektivně existujícího právního i faktického stavu včetně povinnosti vlastníka budovy i stavebního úřadu respektovat napojení vlastníka jednotky ke všem sítím, umístění vzduchotechniky apod.

Ačkoli je jednotka i rozestavěná jednotka ex lege nemovitou věcí v právním smyslu, nemůže sama právně ani fakticky existovat bez vlastní budovy, v níž je umístěna, a proto pozdější kolaudace rozestavěných jednotek musí být v úzké návaznosti na právní i faktický stav vlastní budovy s vyloučením kolaudace rozestavěné jednotky jako „samostatné novostavby“, tj. s přihlédnutím k sítím, právem na umístění nezbytných zařízení jednotky v domě apod.

Nebyly-li rozvody sítí umístěné v přízemní či podzemní rozestavěné jednotce kolaudovány již v rámci kolaudace vlastní budovy, nejsou kolaudovány až do kolaudace této jednotky, což vytváří nežádoucí stav právní nejistoty.

Lze jen doporučit, aby stavební úřady a stavebníci předem již při vlastní kolaudaci budovy s rozestavěnými přízemními či podzemními jednotkami s volně umístěnými rozvody sítí „pod stropem“ předem mysleli na budoucí stav, kdy se vlastníkem jednotky stane soukromá osoba s vyloučením prodeje rozestavěné jednotky bez kolaudace těchto sítí k tíži jejího vlastníka a bez zřízení věcného břemene.

Vlastník přízemní či podzemní jednotky, v níž jsou ve značném rozsahu k jeho tíži „pod stropem“ trvale umístěny rozvody sítí budovy, jenž rozestavěnou jednotku jako první nabyl bez kolaudace těchto sítí již v rámci kolaudace budovy i bez věcného břemene, má vůči společenství vlastníků jednotek zásadně právo na úplatu za toto omezení vlastnického práva ve prospěch společenství vlastníků jednotek.