Promlčení práva výpovědi z nájmu a řízení o neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro dva a více bytů za účinnosti NOZ

K právnímu názoru o promlčitelnosti práva[1] výpovědi z nájmu bytu jako majetkového práva se přes prozatím odmítavou judikaturu[2] rezolutně nově připojila i komentářová právní literatura,[3] což pro nezbytnou autoritu judikatury zásadně vyvolává potřebu sjednocujícího stanoviska pléna Nejvyššího soudu ČR k této zásadní právní otázce.

Právo výpovědi z nájmu bytu je ve smyslu ustanovení § 611 NOZ promlčitelným majetkovým právem s tím, že právní závěry dosavadní právní literatury 1) nutně platí i po 1.1.2014.

Zásadním pochybením judikatury NS ČR o nepromlčitelnosti práva výpovědi z nájmu bytu 2) je, že nesprávně zaměňuje nepromlčitelnost samotného vlastnického práva za zásadně promlčitelná od něj odvozená dílčí majetková práva: jen samotné vlastnické právo se – na rozdíl od něj odvozených dílčích majetkových práv, nestanoví-li zákon ve smyslu ustanovení § 611 NOZ výslovně jinak – nepromlčuje.

Předně nutno korigovat očividně nesprávný ustálený právní názor Nejvyššího soudu ČR o tom, že protiprávním stavem je to, že nájemce má dva či více bytů, což neplatilo paradoxně ani za socialismu s tím, že tento stav byl nejvýše nežádoucí a pochopitelný ideologicky o co největší majetkovou rovnost všech omezováním nadbytku a luxusu jednotlivců a objektivního nedostatku volných bytů s regulací minimálního nájemného převážně státních bytů. Je paradoxní, že právní úprava po 1.1.1992 do 31.12.2013, byla ještě více restriktivní než za socialismu, když ustanovení § 8 odst. 2 vyhl.č. 45/1964 Sb. podmiňovalo podání návrhu na zrušení práva osobního užívání bytu prohlášením uživatelů na výzvu MNV ve stanovené lhůtě, který z více bytů budou nadále užívat.

Právní názor ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR o protiprávnosti stavu, že nájemce má dva nebo více bytů, nadto bez rozlišení toho, i) kdy byly nájemní smlouvy uzavřeny, ii) zda je nájemné regulováno, v době převisu nabídky volných nájemních bytů s post regulovaným nájemným, při nevídané koncentraci kapitálu i v nosných odvětvích národního hospodářství, ještě po více než 20 letech po změně společenského systému, i přes oponentní právní literaturu upozorňující na neudržitelnost tohoto názoru 1), je očividně v rozporu s právem na pokojné užívání majetku zaručeného Listinou základních práv a svobod i mezinárodními úmluvami, kterými je Česká republika vázána.

Neexistence protiprávnosti stavu, že nájemce má dva a více bytů, je zásadní i pro otázku běhu promlčecí lhůty, jak ji teoreticky nesprávně vykládá judikatura Nejvyššího soudu ČR.

Judikatura Nejvyššího soudu ČR o nepromlčitelnosti výpovědi z nájmu bytu je tak nesprávná v otázkách:

1. protiprávnosti stavu, kdy má nájemce dva nebo více bytů
2. promlčitelnosti práva výpovědi z nájmu bytu jako majetkového práva

Obec jako pronajímatel v řízení o určení neplatnosti výpovědi pro dva a více bytů nemůže spravedlivě argumentovat tvrzenou nižší výši post regulovaného nájemného, jehož výši si sám určil pronajímatel paušální sazbou nájemného za m2 pro celou obec, aniž by ad hoc předtím využil ustanovení § 696 odst. 2 obč. zákoníku či ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ.

Nájemce nemůže navrhnout navýšení nájemného ve smyslu ustanovení § 2249 odst. 1 obč. zákoníku (dříve § 696 odst. 2 obč. zákoníku) na srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, neboť toto zákonné právo náleží výslovně jen pronajímateli.

Výpověď z nájmu bytu podaná krátce před zrušením ustanovení § 711 odst. 2 písm.c) obč. zákoníku s uplynutím zákonné tříměsíční lhůty již za účinnost NOZ, v němž tento výpovědní důvod v souladu s ustanovením § 1 odst. 2 NOZ i ustanovení § 2 odst. 1 NOZ pro obsolvenci výpovědi pro více užívacích titulů k bytu v době post regulovaného nájemného se zákonným právem na jeho navýšení ve smyslu ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ (dříve § 696 odst. 2 obč. zákoníku) a v převisu poptávky volných nájemních bytů, je neplatná, pokud ze strany obce není tvrzeno ani prokázáno, že se jedná o vyhrazený služební byt či o byt zvláštního určení.

Platnost výpovědi z nájmu bytu podané krátce před účinností NOZ se skončením výpovědní doby po 1.1.2014, nutno hodnotit i s přihlédnout k ustanovením § 2288 a § 2291 NOZ a měla by v rámci ní obstát, což lze odvodit i z ustanovení § 3074 NOZ tím, že nájem bytu se i v době probíhající výpovědní doby zásadně řídí ustanovením § 3074 odst. 1 NOZ.

Ustanovení § 3076 NOZ stanovící, že řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu zahájené před 31.12.2013 se posoudí podle dosavadních právních předpisů, je nezbytné z důvodu nového zákonného způsobu skončení nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele s výpovědní lhůtou anebo bez výpovědní lhůty s novým právem nájemce v propadné lhůtě podat proti výpovědi námitky a podat u soudu návrh na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná.

Poznámky:

(1) Promlčení práva výpovědi z nájmu bytu, L.Chalupa (in.: Právní rádce 2/2010), Výpověď z nájmu pro dva a více bytů po deregulaci nájemného, L.Chalupa (in.: Právní rádce 10/2011)

(2) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26Cdo 78/2010

(3) “Například Nejvyšší soud konstatoval, že právo výpovědi z nájmu bytu se nepromlčuje, neboť k uzavření nájemní smlouvy by nemohlo dojít, pokud by pronajímatel nebyl vlastníkem bytu. Právo výpovědi z nájmu se tedy odvozuje od práva vlastnického (NS 26Cdo 78/2010). Dlužno dodat, že tento postoj se opírá o chatrné základy, neboť bez přiměřeného důvodu akcentuje pouze předzávazkové postavení pronajímatele jako vlastníka a ignoruje skutečnost, že pro oba účastníky nájemního vztahu je podstatné zejména to, že uzavřeli nájemní vztah, který je svým původem relativním závazkem. Právo výpovědi ostatně při splnění zákonných podmínek přísluší i nájemci, který k předmětu nájmu nemá vlastnický vztah, a přesto nemůžeme tvrdit, že právo výpovědi z jeho strany je z toho důvodu (na rozdíl od téhož práva pronajímatele) promlčitelné.” (in.: Švestka, Dvořák, Fiala a kol. Občanský zákoník, Komentář, Svazek I, Praha: Wolters Kluwer, a.s. 2014, str. 1537)

(4) Ustanovení § 8 odst. 2 vyhl.č. 45/1964 Sb. (účinné od 1.4.1964-12.11.1995): Druhým bytem přestane být onen byt ze dvou bytů uživatele, o němž uživatel na vyzvání místního národního výboru prohlásí, že jej bude nadále užívat jako byt jediný. To platí i tehdy, užívají-li manželé společně dva byty