Kumulace vydržecích lhůt a jejich prokazování
Z důvodu, že vydržecí doba - zvláště při řešení sporného vlastnictví částí sousedních pozemků z titulu jejich i) „připlocení“ či ii) částečného zastavění trvalou stavbou (např. části obvodových stěn) – trvá i desítky let s postupnou držbou více osob a ne mnohdy zasahuje do působnosti různých občanských zákoníku, je třeba se zabývat i kumulaci vydržecích dob a jejich prokazování.
Vydržení vlastnického práva podle zák.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, přichází v úvahu jen tehdy, pokud celá vydržecí doba podle tohoto právního předpisu měla před 1.1.2014 uplynout, nestačí, že před 1.1.2014 došlo k počátku vydržecí doby. Uplynula-li vydržecí doba později než 31.12.2013, je třeba vydržení posuzovat podle zák.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.“ (rozsudek NS ČR ze dne 20.11.2024 sp.zn. 22 Cdo 807/2024).
„Při nejasných hranicích mezi pozemky ve sporu o odstranění neoprávněné stavby, jež má zasahovat do cizího pozemku, není bez významu otázka případného vydržení části pozemku zastavěného stavbou.“ (rozsudek NS ze dne 5.10.2004, sp.zn. 22 Cdo 1342/2004)
Nabytí vlastnického práva vydržením je třeba prioritně posuzovat ze strany aktuálního držitele věci, který k věci výslovně uplatnil svoje vlastnické právo, ať již mimosoudně či u soudu nebo správního orgánu, např. stavebního úřadu.
Nejčastějšími důvody nabytí nemovitosti vydržením je - krom až dodatečného zjištění neplatnosti kupní smlouvy - dlouhodobá nepřetržitá držba části sousedních pozemků z důvodu jejich „připlocení“ nebo z titulu přesahující části cizí trvalé stavby na sousední pozemek, např. část obvodové zdi budovy.
Není-li prokázán opak (např. nájemní smlouva), je držbou pozemku i umístění trvalé stavby nebo její části (např. obvodové zdi) na cizím pozemku či jeho části, což výslovně respektuje institut přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 i ustanovení § 3059 obč. zákoníku.
Z důvodu, že vlastník pozemku je objektivně vyloučen z faktické držby pozemku nebo jeho části v rozsahu i) na kterém je umístěna cizí trvalá (nemovitá) stavba nebo její část, či ii) připloceného pozemku, tj. „pozemku za plotem u souseda“, jedná se zvláště u právních nástupců osob, kteří cizí trvalou stavbu zřídili nebo kteří část sousedního pozemku připlotili, zpravidla o držbu oprávněnou a v případě jejich námitky nabytí vlastnictví mimořádným vydržením je na knihovním vlastníkovi předmětného pozemku, aby prokazoval z jakého právního titulu předmětný pozemek namísto něj dlouhodobě nerušeně fakticky užívali (drželi) jiné osoby, např. smlouva o nájmu.
Prokazování oprávněnosti držby včetně rozsahu dokazování je zpravidla rozdílné u osoby, která zřídila trvalou stavbu, která částečně přesahuje na cizí sousední pozemek, i osoby, která připlotila část sousedního pozemku na straně jedné a jejich právních nástupců – zvláště singulárních – na straně druhé, kteří až na výjimky ničeho nevědí o okolnostech, za kterých k tomuto faktickému stavu v dávné minulosti došlo.
V případě prokazování oprávněnosti držby právních nástupců – zvláště singulárních - osob, kteří zřídili trvalou stavbu tak, že částečně přesahuje na sousední pozemek, např. obvodovou zdí, nebo kteří připlotili část sousedního pozemku, zpravidla odpadá poměrně složité prokazování dávných okolností vlastního zřízení trvalé stavby zčásti umístěné na cizím sousedním pozemku nebo vlastního připlocení části sousedního pozemku s tím, že stěžejním se stává to, zda přesahy na sousední pozemek byly co do rozsahu a co do logiky jednotného celku omluvitelné.
Právní nástupci osob, kteří zřídili trvalou stavbu tak, že částečně přesahuje na sousední pozemek, např. obvodovou zdí, nebo kteří připlotili část sousedního pozemku, které „od pohledu“ tvoří logický jednotný celek bez extrémních přesahů k tíži sousedních pozemků, jsou zásadně v dobré víře, že předmětnou část cizích pozemků drželi oprávněně.
V případě prokázání nabytí vlastnického práva k malé části cizího (sousedního) pozemku zastavěného malou částí trvalé stavby včetně neoprávněné k 1.1.2014 ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 3059 obč. zákoníkem, tj. přestavkem, je nadbytečné komplikovanější prokazování nabytí vlastnictví toutéž osobou řádným vydržením (princip přednostního prokazování téže skutečnosti (nabytí vlastnictví) na základě jednoduššího způsobu nabytí).
Splňuje-li hmotně právní podmínky nabytí vlastnického práva k téže věci (právu) po sobě samostatně více různých osob, např. v důsledku postupných koupí v minulosti „připlocených“ či zastavěných částí sousedních pozemků trvalou stavbou, je určující nabytí vlastnictví vydržením ze strany posledního z jejich více držitelů.
V režimu knihovního vlastnictví nemovitostí nevylučuje nabytí vlastnického práva singulárním právním předchůdcem k části sousedního pozemku bez jeho vkladu do katastru nemovitostí uplatnění vlastnického práva jeho aktuálním držitelem.
Věděl-li aktuální držitel předmětné věci (práva) již ke dni uzavření kupní či darovací smlouvy, že předmětný plot či předmětná část trvalé stavby stojí na cizím (sousedním) pozemku, lze uvažovat o nabytí předmětné věci (práva) vydržením jen ze strany jeho právních předchůdců.
Držitel věci (práva) má při uplatnění svého vlastnického práva nabytého vydržením volbu, zda se přednostně dovolá mimořádného vydržení nebo řádného vydržení.
Uplatnění nabytí vlastnického práva mimořádným vydržením má nespornou výhodu v jednodušším prokazování zákonných podmínek nutných pro nabytí vlastnictví a tím i pro rozsah dokazování u soudu, což je i v souladu s principem hospodárnosti soudního řízení.
Uplatní-li aktuální držitel věci u soudu nabytí vlastnického práva, které splňuje podmínky pro mimořádné vydržení, zaměří soud dokazování přednostně na tento způsob nabytí vlastnictví, pokud to odůvodňují tvrzení účastníků a obsah spisu.
Nenabyl-li právní předchůdce aktuálního držitele sám vlastnické právo k předmětné nemovitosti vydržením pro nesplnění řádné 10 leté vydržecí doby, nebrání aktuálními držiteli nemovitosti, aby si do své vydržecí doby nezapočetl držbu svého právního předchůdce, případně předchůdců tak, aby vydržecí doby v jejich součtu trvala nepřetržitě alespoň 10 let nebo v případě mimořádného vydržení nepřetržitě alespoň 20 let.
Nabytí připlocené části cizího (sousedního) pozemku nebo části cizího (sousedního) pozemku, na který přesahuje cizí trvalá stavba, vydržením jen ze strany právního předchůdce aktuálního držitele je i tak právně významná, neboť určuje osobu, která je po právu oprávněna se vůči aktuálnímu držiteli u soudu či stavebního úřadu domáhat odstranění stavby, případně její přesahující části, zřízené na cizím pozemku nebo požadovat vydání bezdůvodného obohacení za protiprávní užívání cizího pozemku, atd.