Zákaz znehodnocení nemovité kulturní památky v rámci stavebního řízení

Námitky zásahu do vlastnického práva vlastníka sousední nemovité kulturní památky i vlastníka sousedních pozemků přilehlých k nemovité kulturní památce tvořících s ní „prostředí kulturní památky“ jsou nejen občanskoprávní povahy, ale mají současně i veřejnoprávní charakter s povinností stavebního úřadu se s nimi vypořádat ex offo, tj. bez ohledu na včasnost a rozsah námitek účastníka řízení.

Rozhodnou skutečnost, zda se jedná o nemovitou kulturní památku nebo o nemovitost, která není kulturní památkou, ale je v památkové rezervaci, v památkové zóně, v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny, ve stavebním řízení včetně společného územního a stavebního řízení vyplývá již z výpisu z katastru nemovitostí s možností vyžádání si zvláštní písemné zprávy o aktuálním charakteru dotčených nemovitostí a jejich ochrany na základě zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, jakož i zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.

Vlastník kulturní památky je ex lege ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 20/1987 Sb. povinen jí chránit před ohrožením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením i tím, že v rámci stavebního řízení včas uplatní námitky vlastníka sousední nemovité kulturní památky zahrnující, že umístěním záměru s jeho realizací na základě schválené projektové dokumentace se ohrozí, zničí, poškodí nebo znehodnotí sousední nemovitá kulturní památka nebo prostředí kulturní památky, a to bez ohledu na to, že je to ex offo povinností stavebního úřadu.

Je-li sám vlastník kulturní památky ex lege povinen jí ve veřejném zájmu chránit před ohrožením, poškozením a znehodnocením, tím spíše mají tuto zákonnou povinnost i kterékoli jiné osoby včetně čs.státu, a to i v rámci stavebního řízení.

Záměr – mimo přísně zakázané poškození cizí sousední nemovité kulturní památky odstraněním jejích nedílných součástí pod sankcí zločinu poškození cizí věci –nesmí dle ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb. ve spojení s ustanovením § 90 odst. 1 písm.c) stavebního zákona č. 183/2006 Sb. způsobit i:

a) nepříznivé změny stavu sousední nemovité kulturní památky

b) nepříznivé změny prostředí nemovité kulturní památky

c) ohrožovat zachování a vhodné společenské uplatnění nemovité kulturní památky

V případě „střetu“ oprávněného zájmu vlastníka nemovité kulturní památky a stavebníka plánované komerční novostavby v místě zjevně nepřiměřeného charakteru i rozsahu (např. měšťanské domy bez podsklepení o několika málo bytech a pokojích a plánovaná novostavba s desítkami jednotek, s desítkami garáží ve více podzemních podlažích), je třeba upřednostnit zachování nenahraditelného kulturního dědictví, které musí záměr novostavby respektovat:

a) umístěním,

b) svou velikostí co do zastavěné plochy, výšky a objemu,

c) vzájemnými odstupy od nemovité kulturní památky,

d) vzdáleností od hranic sousedních pozemků, a nikoli úkor sousední nemovité kulturní památky ve prospěch stavebníka maximalizovat budoucí zisk z čistě komerční zástavby.

Zákaz znehodnocení nemovité kulturní památky nebo prostředí kulturní památky včetně nezpůsobení nepříznivé změny stavu sousední nemovité kulturní památky i nepříznivé změny prostředí nemovité kulturní památky a neohrožení zachování a vhodné společenské uplatnění nemovité kulturní památky ve smyslu zákona o státní památkové péči je veřejnoprávní povahy a nelze je zaměňovat se znehodnocením nemovitostí podstatným poklesem jejich tržní ceny k tíži jejího vlastníka v příčinné souvislosti s realizací záměru, které je naopak čistě občanskoprávní povahy.

Ke znehodnocení nemovité kulturní památky a prostředí kulturní památky ve smyslu zákona č. 20/1987 Sb. musí stavební úřad přihlížet ve veřejném zájmu ex offo zvláště co do:

a) většího než minimálního odstupu rozsáhlého komerčního záměru od nemovité kulturní památky i přilehlých pozemků tvořících prostředí této kulturní památky,

b) větší než minimální 2 m vzdálenosti rozsáhlého komerčního záměru od společných hranic s pozemky, na nichž je umístěna nemovitá kulturní památka či pozemky tvořících prostředí kulturní památky,

c) vyloučení snížení minimálního vzájemného odstupu záměru od nemovité kulturní památky až na společnou hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti,

d) vyloučení snížení minimální vzdálenosti záměru od sousedních pozemků tvořících prostředí nemovité kulturní památky až na společnou hranici sousedních pozemků či v její bezprostřední blízkosti,

e) výšky záměru podstatně omezující pohled z/na kulturní památky a s ní spojených pozemků tvořících prostředí kulturní památky,

f) výjezdy a vjezdy do desítek garáží komerčního záměru přímo vedle hlavního vstupu do nemovité kulturní památky s umístěním velké restaurace – namísto vjezdů a výjezdů do garáží - na středu přízemí záměru,

a z toho vyplývající např. utopení nemovité kulturní památky až na „zadní dvorek“ obytného domu s desítkami bytů, podstatného odnětí pohledu z/na nemovitou kulturní památku, v místě nepřiměřenou hlučnost i prašnost, nepřiměřené obtěžování pohledem ze záměru umístěném na hranici sousedních pozemků či v její bezprostřední blízkosti s až desítkami stavebních otvorů v obvodové stěně (okna ze záchodů, kuchyní, spíží, schodišť atd.).

Je-li sousední stavba nemovitou kulturní památkou ve stáří jejích základů i několika set let obklopená jednolitým chráněným skalním masívem ve staří desítek a stamiliónů let tvořících přirozenou hranici sousedních pozemků a zasahující i do pozemků záměru, přičemž záměr je v místě mimořádně rozsáhlou komerční novostavbou s desítkami bytů a se dvěma podzemními podlažími s nutností vyhloubení cca 10 m pod úroveň sousední nemovité kulturní památky v řadové zástavbě bez podsklepení, nelze geologický průzkum ve smyslu ustanovení § 18 odst. 1 vyhl.č. 268/2009 Sb. výslovně ve vztahu k sousední nemovité kulturní památce neprovést, aby se zjistilo, zda záměr o h r o ž u j e/neohrožuje stabilitu sousední nemovité kulturní památky a stabilitu skalnatého prostředí nemovité kulturní památky.

Zákonem - ustanoveními § 9 a § 14 zákona č. 20/1987 Sb – ve veřejném zájmu zakázané:

ohrožení, zničení, poškození i znehodnocení sousední nemovité kulturní památky a prostředí kulturní památky,
způsobení nepříznivé změny stavu sousední nemovité kulturní památky i prostředí nemovité kulturní památky,
ohrožení zachování a vhodného společenského uplatnění sousední nemovité kulturní památky, nastává např.**

-zničením části sousední nemovité kulturní památky>, např. její obvodové zdi a nosných pilířů a z toho vyplývající i poškození části fasády:

• bez zvláštního závazného stanoviska příslušného orgánu státní památkové péče výslovně k otázce zničení (odstranění) či poškození části sousední nemovité kulturní památky,

• bez předchozího zvláštního řízení o odstranění části nemovité stavby kulturní památky se zvláštními právy a povinnostmi účastníků řízení o odstranění stavby.

-ohrožením stability sousední nemovité kulturní památky umístěním záměru ve stěně sousední stavby (řadová zástavba) a na hranici sousedních pozemků a jeho provedení na základě schválené projektové dokumentace bez geologického průzkumu, zvláště za situace:

• odstranění části obvodové zdi včetně nosných pilířů nemovité kulturní památky

• odstranění části skály tvořících společnou hranici sousedních pozemkových parcel

• vyhloubení základů záměru až do hloubky cca 10 m (dvě podzemní podlaží + podložní materiál) přímo vedle obvodové zdi sousední nemovité kulturní památky bez podsklepní (nadto s předchozím odstraněním části nosné obvodové zdi a nosných pilířů) a přímo na hranicích pozemkových parcel tvořených unikátní chráněnou vápencovou skálou ve stáří sta miliónů let zasahující částečně i na stavební pozemek,

zásahem do prostředí nemovité kulturní památky tvořených pozemky přilehlých k nemovité kulturní památce bez předchozího schválení orgánem památkové péče včetně odstranění části unikátní vápencového skalního masivu ve stáří 150 miliónů let tvořících společnou hranici sousedních pozemkových parcel,
„utopením“ (degradací) nemovité kulturní památky a prostředí kulturní památky tvořeným přilehlými sousedními pozemky vedle mimořádně rozsáhlého záměru na samé hranici nemovité kulturní památky a sousedních nemovitých kulturních památek pozemků:

• násobným zhoršením výhledu z nemovité kulturní památky na místní dominantu zámku a ze zámku naopak na nemovitou kulturní památku i prostředí kulturní památky,

• nedodržením minimálního odstupu mimořádně rozsáhlého záměru od nemovité kulturní památky a naopak s „nulovým“ odstupem přesahující obvodové zdi záměru v délce desítek metrů s výškou až 15 m,

• nedodržením minimální vzdálenosti mimořádně rozsáhlého záměru od pozemkových parcel tvořících prostřední nemovité kulturní památky alespoň dva metry od společných hranic pozemků po celé délce ** V případě, že sousední stavba nebo pozemek je nemovitou kulturní památkou nebo tvoří prostředí kulturní památky, musí územní či stavební rozhodnutí, jakož i společné povolení, zvláště k námitce vlastníka sousední nemovité kulturní památky, obsahovat určité skutkové zjištění, že umístěním záměru ani realizací záměru na základě schválené projektové dokumentace sousední nemovitá kulturní památka ani prostředí kulturní památky ve veřejném zájmu nebude:**

a) ohrožena, zničena, poškozena ani znehodnocena,

b) nezpůsobí nepříznivé změny stavu nemovité kulturní památky ani nepříznivé změny prostředí nemovité kulturní památky,

c) neohrozí zachování a vhodné společenské uplatnění nemovité kulturní památky.

JUDr. Luboš Chalupa

Vybraná ustanovení zákona o státní památkové péči a judikatura:

§ 9 odst. 1 věta prvá zákona č. 20/1987 Sb.: Vlastník kulturní památky je povinen na vlastní náklad pečovat o její zachování, udržovat jí v dobrém stavu a chránit jí před ohrožením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením. § 9 odst. 3 zákona č. 20/1987 Sb.: Organizace a občané, i když nejsou vlastníky kulturních památek, jsou povinni si počínat tak, aby nepůsobili nepříznivé změny stavu kulturní památek nebo jejich prostředí a neohrožovali zachování a vhodné společenské uplatnění kulturních památek. § 14 odst. 1 zákona č. 20/1987 Sb.: Zamýšlí-li vlastník kulturní památky provést údržbu, opravu, rekonstrukci, restaurování nebo jinou úpravu kulturní památky nebo jejího prostředí (dále jen „obnova“), je povinen si předem vyžádat rozhodnutí nebo závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností, a jde-li o národní kulturní památku, rozhodnutí nebo závazné stanovisko krajského úřadu. § 14 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.: Vlastník (správce, uživatel) nemovitosti, která není kulturní památkou, ale je v památkové rezervaci, v památkové zóně, v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny, je povinen k zamýšlené stavbě, změně stavby, terénní úpravě, umístění nebo odstranění reklamního zařízení, umístění nebo odstranění reklamního nebo informačního poutače, pokud nejde o reklamní zařízení podle stavebního zákona, odstranění stavby, úpravě dřevin nebo udržovací práci na této nemovitosti si předem vyžádat rozhodnutí nebo závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností, není-li tato jeho povinnost na základě tohoto zákona vyloučena (§ 6a a 17).

rozsudek NSS ze dne 13.3.2013 č.j. 7 As 188/2012-25: „Smyslem a účelem památkové ochrany je mimo jiné zachování historicky cenných stavebních či jiných strukturních nebo funkčních prvků nemovité kulturní památky v jejich původním provedení, je-li to technicky možné a lze-li to po jejím vlastníkovi s přihlédnutím k poměrům kulturní památky (zejména hygienických, ekonomickým, provozním a dalším) a s ohledem na její památkový význam spravedlivě požadovat.

rozsudek NSS ze dne 23.2.2024 č.j. 5 As 17/2022-162: „Z citovaných ustanovení § 9 a 11 zákona o státní památkové péči, ale rovněž z § 14 odst. 1 a § 17 odst. 1 téhož zákona je zřejmé, že předmětem ochrany poskytované tímto zákonem je nejen samotná kulturní památka, ale rovněž její prostředí.

Pojem „prostředí kulturní památky“ je neurčitým právním pojmem, jeho výklad tedy přísluší nejen orgánům státní památkové péče, ale i správním soudům. Obsah pojmu lze přiblížit odkazem na odbornou literaturu. …“Pokud by bylo toto okolí narušeno, umenšily by se i hodnoty kulturní památky a její uplatnění v kontextu, v němž je začleněna. V takovém případě je předmětem ochrany nejen kulturní památka jako taková, ale i toto její okolí, v němž je začleněna. Příkladem může být historický park (nebo jiný prvek kulturní krajiny), v němž je kulturní památka situována. V každém jednotlivém případě je nutno posoudit, zda okolí kulturní památky je pro její uplatnění natolik významné, že má být chráněno jako „prostředí kulturní památky“ ve smyslu zákona o státní památkové péči. Takto chráněné prostředí kulturní památky odpovídá i čl. 7 Mezinárodní charty o konzervaci a restaurování památek a sídel (Benátky, 1964), podle něhož je památka neoddělitelná od historii, jíž je svědkem, jíž je svědkem, a od prostředí, v němž je umístěna. Prostředí kulturní památky je nutno striktně odlišovat od ochranného pásma kulturní památky podle § 17 zák. o st.památkové péči. …Naproti tomu prostředí kulturní památky není vymezováno žádným správním aktem – existuje ve vztahu ke kulturní památce na základě objektivních skutečností (například historických, architektonických nebo jiných souvislostí). Prostředí kulturní památky se zpravidla týká kulturních památek nemovitých, může však existovat i prostředí kulturní památky movité.“ (ZÍDEK, Martin, TUPÝ Michal, KLUSOŇ, Jiří,. Zákon o státní památkové péči, Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2019. Komentář k § 11 (dostupný v ASPI, stav komentáře k 1.4.2021…. Prostředí kulturní památky je definováno jeho úzkým sepětím s kulturní památkou, z něhož vyplývá, že narušením prostředí by došlo ke snížení hodnoty samotné kulturní památky. Rozhodující je tedy skutečná vazba mezi památkou a prvky určujícími její prostředí, nikoliv to, kdo je vlastníkem kulturní památky a jednotlivých prvků jejího prostředí.

Nelze však přehlédnout, že § 11 odst. 3 zákona o státní památkové péči, v relevantním znění, z něhož vyplývá povinnost správních orgánů vydávat rozhodnutí podle právních předpisů (tedy i stavebního zákona), jimiž mohou být dotčeny zájmy státní památkové péče na ochraně a zachování kulturních památek nebo památkových rezervací a památkových zón a na jejich vhodném využití, jen na základě závazného stanoviska příslušného orgánu státní památkové péče. K dotčením zájmu na ochraně či zachování kulturní památky může nepochybně dojít mj. zásahem do jejího prostředí. Pokud tedy Magistrát města Brna, odbor památkové péče, neposoudil projednávaný záměr také z hlediska jeho vlivu na prostředí Fuchsovy vily, postupoval v rozporu s § 11 odst. 3 zákona o státní památkové péči v tehdejším znění.“

rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25.10.2016 č.j. 5 A 152/2012-27: „ Při změně stavby, která leží v památkové rezervaci, je nutno respektovat závazné stanovisko orgánu státní památkové péče (§ 14 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči).“