Přestavek po převodu či přechodu vlastnictví nemovitosti po 1.1.2014

Vlastnictví části pozemku zastavěného přestavkem ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku začíná být s ohledem na to, že se vztahuje i na trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku kdykoli před 31.12.2013 poměrně častým předmětem právních sporů, zvláště v případě převodů a přechodů nemovitostí na jinou osobu po 1.1.2014.

R 103/2018: „Ustanovení § 3059 věta druhá o.z. rozšiřuje institut přestavku (§1087 o.z.) i na stavby zřízené před 1.1.2014. Podmínky pro nabytí práva přestavkem se v takovém případě posoudí podle § 1087 o.z. Institut přestavku lze aplikovat jen u trvalých staveb zřizovaných stavebníkem zčásti na cizím pozemku v přesvědčení (dobré víře), že zřizuje stavbu na vlastním pozemku.“ Problematika přestavku je dokonale vyložena v komentářové literatuře Spáčil, J, a kol., Občanský zákoník III, Věcná práva (§976-1474), Komentář, 2. vydání, Praha:C.H.Beck, 2021  s. 351-365, na níž lze plně odkázat.

Smyslem a účelem institutu přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku i ustanovení § 3059 věta druhá obč. zákoníku je sjednocení vlastnického práva trvalé stavby s částí jí zastavěného cizího pozemku, zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku.

Právo na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí k části pozemku zastavěného přestavkem ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku, jakož i ustanovení § 3059 věta druhá obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku, je na základě ustanovení § 1106 obč. zákoníku i ustanovení § 1108 obč. zákoníku  od 1.1.2014 nedělitelně spojeno s vlastnictvím trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku zasahující jen malou částí na malou část cizího pozemku.

Právo na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí k části pozemku zastavěného přestavkem po 1.1.2014  dle § 1106 a dle § 1108 obč. zákoníku přechází bez dalšího s vlastnictvím trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku zasahující jen malou částí na malou část cizího pozemku, ať již převodem či jinak než převodem vlastnického práva na nového nabyvatele trvalé stavby.

Kdo po 1.1.2014 nabyl vlastnické právo k trvalé stavbě zřízené na vlastním pozemku zasahující jen malou částí na malou část cizího pozemku, nabyl ve smyslu ustanovení § 1106 obč. zákoníku (nabytí vlastnictví převodem) či § 1108 obč. zákoníku (nabytí vlastnictví jinak než převodem, tj. i přechodem) současně s  vlastnictvím trvalé stavby i s ním nedílně spojené právo na zápis vlastnického práva k části pozemku zastavěného přestavkem ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku i ustanovení § 3059 věta druhá obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku.

Kdo po 1.1.2014 nabyl vlastnické právo k pozemku, na jehož malé části byla  zřízena jen malá část cizí trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku, převzal s tímto nabytím bez dalšího i povinnost dle § 1106 a § 1108 obč. zákoníku vyplývající z přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku - ustanovení § 3059 věta druhá obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku - včetně povinnost strpět výmaz vlastnického práva k této malé části pozemku ve prospěch vlastníka cizí trvalé stavby.

Právo na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí k malé části cizího pozemku, na němž je ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku -  § 3059 věta druhá ve spojení s § 1087 obč. zákoníku - zřízena jen malá část trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku, přechází spolu s převodem či přechodem vlastnictví trvalé stavby na každého nového nabyvatele trvalé stavby, a to až do doby vkladu vlastnického práva k části pozemku v rozsahu přestavku ve prospěch aktuálního vlastníka trvalé stavby.

Uplatnění vlastnického práva (zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí) k malé části pozemku, na němž je ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku  - § 3059 věta druhá ve spojení s § 1087 obč. zákoníku - zřízena jen malá část trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku, je ze strany bývalého vlastníka trvalé stavby po jejím převodu či po přechodu po 1.1.2014 na dalšího nabyvatele vyloučeno, neboť smyslem a účelem institutu přestavku je sjednocení režimu pozemku a trvalé stavby s vyloučením převodu pozemku přestavku mimo vlastní převod či přechod vlastnictví k trvalé stavbě.

Vlastnické právo k části pozemku zastavěného přestavkem ve smyslu ustanovení § 3059 věta druhá obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku zaniklo ex lege dnem 1.1.2014, a to bez ohledu na pozdější nabytí vlastnictví trvalé stavby převodem či jinak než převodem s tím, že na nového nabyvatele pozemku přechází i povinnost strpět výmaz vlastnického práva k této části pozemku v rozsahu přestavku dle § 1106 a § 1108 obč. zákoníku.

Nabytí vlastnického práva části cizího pozemku vlastníkem trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku zasahující jen malou částí na malou část cizího pozemku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku i ustanovení § 3059 věta druhá ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku je originárním (neodvozeným) způsobem nabytí vlastnictví:

a) dnem zřízení stavby, byla-li stavba zřízena stavebníkem od 1.1.2014, stavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře

b) dnem 1.1.2014, byla-li trvalá stavba zřízena do 31.12.2013, pokud byl její vlastník ke dni 1.1.2014 v dobré víře

Dobrou víru zřizovatele stavby ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku vylučují včasné námitky vlastníka sousedního pozemku uplatněné v rámci stavebního řízení včetně společného územního a stavebního řízení o tom, že umístění záměru i jeho provedení na základě schválené projektové dokumentace přesahuje/bude přesahovat na jeho sousední pozemek včetně pod či nad jeho povrch (§ 506 odst. 1 obč. zákoníku), a to bez ohledu na kladné rozhodnutí stavebního úřadu o umístění stavby či kladné stavební povolení se schválením projektové dokumentace.

Bezprostředním nabytím držby pozemku je i zastavění části cizího pozemku trvalou stavbou, a to v rozsahu, v jakém jí zřizovatel stavby skutečně zastavěl, není-li k tomuto zastavění dán jiný právní důvod, např. právo stavby, souhlas vlastníka pozemku, právo trvalého užívání tzv. socialistické organizace atd.

Institut přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku - § 3059 věta druhá ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku - subsumuje nabytí vlastnictví v rozsahu nerušené více než 10 leté držby části cizího pozemku samotnou trvalou stavbou včetně mimořádného vydržení.

Nejsou-li splněny nebo jsou sporné zákonné podmínky nabytí části cizího pozemku zastavěného přestavkem ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku či ustanovení § 3059 věta druhá ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku včetně zastavění o něco více než malé části cizího pozemku trvalou stavbou, je na místě námitka aktuální vlastníka trvalé stavby o nabytí vlastnictví části cizího pozemku v rozsahu přestavku vydržením včetně mimořádného vydržení.

V případě uplatnění vlastnictví vlastníkem trvalé stavby k části cizího pozemku zastavěného přestavkem v rozsahu, v jaké trvalá stavba částečně zasahuje do cizího pozemku, lze krom nabytí vlastnictví z titulu přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku - § 3059 věta druhá ve spojení s § 1087 obč. zákoníku -  doporučit v žalobě uvést i další – eventuelní - originární způsob nabytí vydržením včetně mimořádného vydržení.

V případě námitky účastníka stavebního řízení (vlastníka sousední trvalé stavby) o jeho vlastnictví části sousedního pozemku z titulu přestavku ve smyslu ustanovení § 1087 obč. zákoníku či ustanovení § 3059 věta druhá ve spojení s ustanovením § 1087 obč. zákoníku z důvodu, že trvalá stavba v jeho vlastnictví zřízená na vlastním pozemku jen malou částí zasahuje na malou část cizího (sousedního) pozemku, stavební úřad řízení bez ohledu na zápis vlastnictví pozemku v katastru nemovitostí přeruší, zvláště jedná-li se o nemovitou kulturní památku, a vyzve tohoto účastníka, aby námitku o existenci a rozsahu jeho vlastnického práva k části sousedního pozemku ve stanovené lhůtě uplatnil u soudu.

JUDr. Lubos Chalupa