Užívání rekreačních objektů a ateliérů k dlouhodobému bydlení

Z důvodu aktuálního nedostatku bytů i srovnávání stavebně technických rozdílů staveb určených k trvalému bydlení na straně jedné a staveb určených k rekreaci a tzv. ateliéry na straně druhé s účinností nového občanského zákoníku vyvstala otázka právní přípustnosti jejich užívání k dlouhodobému bydlení.

Změnou společenských podmínek i motivací obyvatel vyžadujících pro sebe co nejlepší živobytí, včetně nejširší nabídky pracovních a podnikatelských příležitostí, společenského a kulturního vyžití, zábavy i vzdělávání, narůstá negativní proces masového vylidňování vesnic a malých měst se sestěhováním do metropolí.

Metropole, namísto snahy o rozumný nárůst svých obyvatel se solidaritou s vylidňovanými vesnicemi i menšími městy, volí ve svůj prospěch (mj. nárůst výběru daní, poplatků a příspěvků všeho druhu), strategii, jako by bylo v zájmu celé společnosti, aby již tak přelidněné megalopole byly “větší až největší” a úměrně tomu na vesnicích a menších městech žilo obyvatel “méně až skoro nikdo”. („Radní města Teora v italské Kampánii doufají, že přilákají nové obyvatele. A to tím, že jim budou platit nájem. Měsíčně lidem nabízejí příspěvek ve výši kolem v přepočtu čtyř tisíc korun. Podmínkou však je minimálně tříletý pobyt a nejméně jedno dítě.“: VLČKOVÁ, Tereza. Vylidněné italské město láká nové obyvatele.: Bude jim platit nájem. In: iDnes.cz: Zpravodajství [online]. MAFRA, 22.2.2020 [cit.2020-03-05]. Dostupné z: https://www.idnes.cz/zpravy/zahranicni/italie-teora-najem-obyvatele-zemetreseni-dum-za-euro.A200220_123110_zahranicni_vlc).

Nejúčinnější regulací proti nežádoucímu vylidňování vesnic a menších měst a s ním souvisejícím nedostatkem bytů v metropolích pro neúměrné navyšování počtu jejich obyvatel je výše tržního nájemného v metropolích, která přirozeně brání, aby tento negativní trend, vyvolávající značné napětí ve společnosti, byl v jakžtakž rozumných mezích. Ostatně osočování politických oponentů výrazem “pražská kavárna” dobře odráží narůstající negativní postoje “venkova” vůči metropolím (“pražská”).

Regulace nájemného v ČR je omezena nosnými důvody tří rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, kterými je ČR jako účastník řízení vázána, omezujícími rozsah regulace nájemného, z nichž vyplývá, že z důvodu enormního nárůstu cen stavebních prací a stavebního materiálu je aktuální nájemné – až na centrum metropolí – více méně přiměřené. 1) Při hodnocení nárůstu cen nájmů za určité období nutno současně zohlednit i nárůst cen stavebních prací a materiálu, cen energií a vodného, jakož i mzdových nákladů při správě domu i daní.

Dílčím řešením nedostatku bytů je poměrně jednoduchá změna stavebního zákona, připouštějící – v souladu s občanským zákoníkem účinným od 1. 1. 2014 - výslovně dlouhodobé bydlení i v rekreačních objektech či jiných nebytových prostorech, např. ateliérech, které zásadně splňují základní stavebně technické požadavky na dlouhodobé ubytování (velikost místnosti, světelnost, větratelnost, sociální zařízení, vytopitelnost v zimě atd.), pokud to není v rozporu s důležitým veřejným zájmem.

Ustanovení § 2235 odst. 2 obč. zákoníku připouští uzavření platné smlouvy o nájmu k bytu a domu k rekreaci nebo zjevně krátkodobému účelu bez ohledu na kolaudace.

Ustanovení § 2236 odst. 1 obč. zákoníku připouští uzavření platné smlouvy o nájmu bytu a domu k obývání i k jinému než obytnému prostoru, tj. bez ohledu na to, zda jsou prostory určeny a užívány k účelu bydlení.

Občanský zákoník – v souladu se společenskou potřebou ústavou zaručeného práva na bydlení a srovnáváním stavebně-technického stavu některých nebytových prostor včetně rekreačních chat a ateliérů s bytovými prostory – oproti minulosti již nestanoví neplatnost smlouvy o nájmu bytu a domu pro užívání pronajatých prostor v rozporu s kolaudací, což je nutné od 1. 1. 2014 vykládat tak, že se v těchto případech zásadně nemá jednat o přestupek proti stavebnímu řádu.

Částečné či občasné užívání nebytových prostor k jinému než kolaudací určenému účelu nebylo za účinnosti obč. zákoníku č. 40/1964 Sb. ani za účinnosti obč. zákoníku č. 89/2012 Sb. užíváním v rozporu se stavebním zákonem ani přestupkem.

Připouští-li nový občanský zákoník jako základní občanský právní předpis princip platnosti smlouvy o nájmu bytu a domu k obývání bez ohledu na kolaudaci stavby k trvalému bydlení, musí být k této nové zákonné úpravě přihlédnuto při výkladu staršího stavebního zákoníku, neboť platí: „Právní jednání, které novější zákon výslovně uznává jako platné, zásadně nezakládá jeho protiprávnost ve formě přestupku.“

Jsou-li stavby určené k rekreaci, zvláště rekreační chaty, a některé nebytové prostory, zvláště ateliéry, stavebně-technicky srovnatelné se stavbami určenými k ubytování (např. velikost místnosti, ekonomické vytápění, větratelnost, světelnost, základní sociální zařízení) a nebrání-li tomu důležitý veřejný zájem, jsou ve smyslu ustanovení § 2235 odst. 2 obč. zákoníku zásadně způsobilé k nájmu za účelem dlouhodobého bydlení bez toho, že by intenzita tohoto rozporu se stavebním určením současně zakládala přestupek proti stavebnímu zákonu.

Porušením zákona rovněž není, jsou-li prostory stavebně určené ke krátkodobému bydlení, např. penziony, hotely, hostely atd., pronajímány na základě smlouvy o nájmu bytu ke celospolečensky prospěšnějšímu dlouhodobému bydlení, zvlášť nelze-li po vlastníkovi spravedlivě požadovat, aby provozoval ztrátové podnikání v důsledku enormního nárůstu mzdových nákladů a energií, případně neužíval vůbec.

Poznámky:

1. Rozhodnutí ESLP ve věci R & L, s. r. o. a ostatní proti České republice ze dne 3. 7. 2014 (stížnosti č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09) [týkající se též stěžovatelů Čapského, Jeschkeové a Heldenburgových]

Rozhodnutí ESLP Čapský a Jeschkeová proti České republice ze dne 9. 2. 2017 (stížnosti č. 25784/09 a 36002/09) a Heldenburgovi proti České republice ze dne 9. 2. 2017 (stížnost č. 65546/09): „určení výše náhrady by se mělo mimo jiné zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli stěžovatelé právo podle vnitrostátní právní úpravy prohlášené ESLP za nezákonnou. ESLP tak provedl odhad, při kterém zohlednil zejména účastníky řízení poskytnuté informace o tržním nájemném ve srovnatelných bytech v příslušném období a o regulovaném nájemném, za které mohli stěžovatelé v tomtéž období svůj byt pronajímat.“