Nezbytná zjištění stavebního úřadu ve vztahu k sousední nemovitosti
Stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní právní předpisy, výslovně stanoví řadu obecných požadavků na výstavbu, jakož i předložení řady dokumentů, aby stavební úřad po jejich posouzení o ověření mohl vydat kladné územní rozhodnutí o umístění stavby nebo kladné stavební povolení včetně společného.
Stavební úřad v územním a stavebním řízení včetně společného ex offo - bez ohledu na uplatnění námitek vlastníkem sousední nemovitosti - v režimu ustanovení § 94o stavebního zákona č. 183/2006 Sb.:
a) posuzuje, zda stavební záměr stavebníka je v souladu s požadavky: -stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů
-na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem
-zvláštních právních předpisů a se závaznými stanovisky, popřípadě s rozhodnutími dotčených orgánů podle zvláštních předpisů nebo tohoto zákona, popřípadě s výsledkem řešení rozporů
b) ověřuje, zda: -dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu,
-je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem
c) ověřuje účinky budoucího užívání
Ustanovení § 3 správního řádu stanoví, že nevyplývá-li ze zákona něco jiného, postupuje správní orgán tak, aby byl zjištěn stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti, a to v rozsahu, který je nezbytný pro soulad jeho úkonu s požadavky:
-souladu s právními předpisy
-souladu s pravomocí správního orgánu
-šetřící práva nabytá v dobré víře, jakož i oprávněné zájmy dotčených osob s možností zásahu do jejich práv jen za podmínek stanovených zákonem a v nezbytném rozsahu
-souladu s veřejným zájmem a odpovídajícího okolnostem daného případu s přihlédnutím k rozhodování skutkově shodných nebo podobných případů
V souladu s ustanovením § 3 správního řádu jsou - bez ohledu na námitky vlastníků sousedních nemovitostí – všechny výslovně stanovené obecné požadavky na výstavbu, které jsou objektivně měřitelné nebo doložitelné, které pro předmětnou stavbu (stavební záměr) včetně jejího umístění výslovně stanoví stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní předpisy, nezbytnými zjištěními, které je stavební úřad povinen ex offo posoudit a ověřit a ve svém meritorním územním rozhodnutí nebo stavebním povolení včetně společného výslovně uvést, což je v režimu ustanovení § 94o odst. 1, 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. zejména:
a) Stavba (stavební záměr) ani její část nepřesahuje na sousední pozemek
-§ 23 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb.: Stavby se umísťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek.
b) Odstraněním stávající stavby není o h r o ž e n a stabilita jiných staveb ani provozuschopnost sítí technického vybavení v dosahu stavby
-§ 17 vyhl.č. 268/2009 Sb.: Při odstraňování staveb n e s m í být o h r o ž e n a stabilita jiných staveb ani provozuschopnost sítí technického vybavení v dosahu stavby.
c) stavba (stavební záměr) je založena způsobem odpovídajícím základovým poměrům zjištěným g e o l o g i c k ý m průzkumem a splňuje požadavky dané normovanými hodnotami a n e o h r o ž u j e stabilitu jiných staveb
-§ 18 odst. 1 vyhl.č. 268/2009 Sb.: Stavby se m u s í zakládat způsobem odpovídajícím základovým poměrům zjištěným geologickým průzkumem a m u s í splňovat požadavky dané normovými hodnotami, n e s m í být při tom o h r o ž e n a stabilita jiných staveb.
d)založení stavby zohledňuje případné změny základových podmínek na sousedních pozemcích určených k zastavění a případné změny režimu podzemních vod
-§ 18 odst. 2 vyh.č. 268/2009 Sb.: Při zakládáni staveb se m u s í zohlednit případné vyvolané změny základových podmínek na sousedních pozemcích určených k zastavění a případná změna režimu podzemních vod.
e)stavba splňuje podmínku vzájemných odstupů stavby od sousední stavby na základě ustanovení § ………….x,y m. ……. a splňují i požadavky: Státní památkové péče Požární ochrany Bezpečnosti Zachování kvality prostředí …. Údržbu staveb Užívání prostoru mezi stavby pro technické vybavení a činnosti
-§ 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb.: Vzájemné odstupy staveb m u s í splňovat požadavky státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, zachování kvality prostředí…. Odstupy m u s í dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technické vybavení a činnosti,…
-§ 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb.: Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení okna obytných místností, m u s í být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou ….. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových.
-§ 18 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.: Při doplňování stávající souvislé zástavby výstavbou v prolukách, popřípadě formou nástaveb a přístaveb, se posuzuje vliv stínění okolních budov porovnáním se stavem při úplné souvislé zástavbě, zejména s výškovou úrovní zástavby a půdorysným rozsahem.
f) umístění stavby (stavebního záměru) splňuje minimální 2 m vzdálenost od společných hranic pozemků
-§ 25 odst. 5 vyhl.č. 501/2006 Sb.: Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu n e s m í být od společných hranic pozemků menší než 2 m.
-25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb.: S ohledem na charakter zástavby je m o ž n o umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku ž á d n é stavební otvory, zejména okna, větrací otvory, musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek, stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
g) stavba (stavební záměr) je umístěna a navržena tak, že splňuje technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor
-§ 2 odst. 1 písm.a) vyhl.č. 23/2008 Sb.: Stavba m u s í být umístěna a navržena tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor.
h) stavební záměr splňuje podmínku napojení na vodovodní zdroj nebo vodovod pro veřejnou potřebu a rozvod vody pro hašení požárů a zařízení pro zneškodňování odpadních vod
-§ 5 odst. 3 vodního zákona: Při provádění staveb4) nebo jejich změn nebo změn jejich užívání jsou stavebníci p o v i n n i podle charakteru a účelu užívání těchto staveb je zabezpečit zásobováním vodou a odváděním, akumulací nebo čištěním odpadních vod s následným vypouštěním do vod povrchových nebo podzemních, odpadních vod z nich v souladu s tímto zákonem a zajistit vsakování nebo zadržování a odvádění povrchových vod vzniklých dopadem atmosférických srážek na tyto stavby (dále jen „srážkové vody“) v souladu se stavebním zákonem 4). Bez splnění těchto podmínek n e s m í být povolena stavba, změna stavby před jejím dokončením, užívání stavby ani vydáno rozhodnutí o dodatečném povolení stavby nebo rozhodnutí o změně v užívání stavby.
-§ 109 odst. 4 vodního zákona: Ve správních řízeních vedených podle zákona o ochraně přírody a krajiny14a), horního zákona1a) a zákona o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě7b) a dále při postupu podle stavebního zákona4) při umisťování, povolování, užívání a odstraňování staveb l z e v y d a t rozhodnutí nebo učinit jiný úkon j e n na základě závazného stanoviska vodoprávního úřadu, pokud mohou být dotčeny zájmy podle tohoto zákona. § 6 odst. 1 vyhl.č. 268/2009 Sb.: Stavba podle druhu a potřeby m u s í být napojena na vodovodní zdroj nebo vodovod pro veřejnou potřebu a rozvod vody pro hašení požárů a zařízení pro zneškodňování odpadních vod, sítě potřebných energií a na sítě elektronických komunikací.
ch) stavba nezpůsobuje nepříznivé změny sousedních kulturních památek ani jejich prostředí a n e o h r o ž u j e zachování a vhodné společenské uplatnění kulturních památek – zvláště co do vzájemného odstupu staveb a minimální vzdálenosti staveb od hranic sousedních pozemků
-§ 9 odst. 3 zákona č. 20/1987 Sb.: Organizace a občané, i když nejsou vlastníky nemovitých kulturních památek, jsou p o v i n n i si počínat tak, aby nezpůsobili nepříznivé změny kulturních památek nebo jejich prostředí a n e o h r o ž o v a l i zachování a vhodné společenské uplatnění kulturních památek.
i)doložení pohledů dokumentující začlenění stavby do stávající zástavby a krajiny
-příloha č. 8 vyhl.č. 499/2006 Sb. (písmene b) výkresová část podbodu D.1.1 architektonicko-stavební řešení této přílohy
-§ 1d vyhl.č. 499/2006 Sb.
Zvláštním právním předpisem (např. 94o stavebního zákona č. 183/2006 Sb.) je i občanský zákoník v rozsahu jeho ustanovení na omezení vlastnictví, zvláště § 1013 obč zákoníku, pročež tato ustanovení občanského zákoníku v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 o.s.ř. stavební úřad i na základě námitek občanskoprávní povahy (jen s výjimkou rozporů o existenci a rozsahu věcného práva) aplikuje přímo v rámci meritorního posuzování rozporů o přímém dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti. Tato přímá aplikace vybraných ustanovení občanského zákoníku umožňuje i argumentaci vlastníka sousední nemovitosti relevantní judikaturou Nejvyššího soudu ČR.
Smysl a účel námitek vlastníka sousední nemovitosti v rámci územního a stavebního řízení včetně společného je - při zákonné výluce pravomoci obecných soudů ve smyslu ustanovení § 7 odst. 1 o.s.ř. s výjimkou rozhodování o existenci a rozsahu věcných práv - zvláštní zákonný způsob zajištění ochrany vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti meritorním posuzováním rozporů přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti vzniklého v souvislosti s umístěním a provedením stavebního záměru, jakož i negativních účinků budoucího užívání.
Námitky vlastníků sousedních nemovitostí v rámci územního a stavebního řízení včetně společného lze – kromě rozdělení na námitky občanskoprávní a veřejnoprávní povahy – rozlišovat na:
-subjektivní námitky (pocitové-neměřitelné/nedoložitelné), kde je stěžejní subjektivní pocit vlastníka sousední nemovitosti a kde je objektivní zjištění stavu věci včetně změření nemožné, případně jen s nepoměrnými obtížemi, např. pohoda bydlení, kvalita prostředí, stísněnost, narušení soukromí, intenzita budoucích imisí,
-objektivní námitky (měřitelné či doložitelné), kde je stěžejní dodržení určitých stanovených obecných požadavků na výstavbu a podmínek včetně limitů některých imisí, které lze objektivně stanovit včetně změření (vzájemné odstupy staveb dle § 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., minimální 2 m vzdálenost od společných hranic pozemků, požární odstupy a požárně nebezpečný prostor apod.) či doložit (předložení geologického průzkumu, pohledu záměru v zástavbě a krajině apod.)
Námitky vlastníků sousedních nemovitostí jsou v územním a stavebním řízení včetně společného nezastupitelné a je nutné je – s výjimkou ochrany veřejného zájmu - vždy v prekluzivní lhůtě řádně uplatnit v rozsahu:
- „subjektivních“ námitek, kde je stěžejní subjektivní pocit vlastníka sousední nemovitosti včetně nepřiměřeného narušení pohody bydlení či kvality prostředí, nepřiměřeného narušení soukromí či nepřiměřeného pocitu stísněnosti, a to i přes dodržení vzájemných odstupů staveb a minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků, nebo kde je měření stanovených obecných požadavků na výstavbu včetně budoucích imisí nemožné, případně jen s nepoměrnými obtížemi
- „sporných (hraničních) okolností“ stavebního záměru včetně jeho umístění, například, kde se nachází okraj budovy atd.
Dodržení stanoveného měřitelného obecného požadavku na výstavbu v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb.: i) vzájemného odstupu staveb dle § 25 odst. 2 až 4 vyh.č. 501/2006 Sb. a ii) minimální 2 m vzdálenosti o společných hranic pozemků – jen s výjimkou umístění rodinného domu, garáže, a dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu dle § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. s ohledem na charakter zástavby - není podmíněno uplatněním těchto námitek ze strany vlastníka sousední nemovitosti včetně jejich určitého odůvodnění přímým dotčením jeho vlastnického práva, např. zastíněním, ztrátou oslunění, narušením pohody bydlení, kvality prostředí, soukromí i pocitů stísněnosti, nýbrž je to ex offo zákonnou povinností, jak ze strany stavebníka, tak i ze strany stavebního úřadu v rámci meritorního posuzování stavebního záměru (přiměřeně platí i v režimu stavebního zákona č. 283/2021 Sb.)
Stanoví-li stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní právní předpisy, výslovně, že stavba (stavební záměr) včetně jejího umístění musí splňovat určité objektivně stanovené obecné požadavky na výstavbu (měřitelné, vypočitatelné, předložení určitého dokladu, včasné vybudování …… atd.) musí tyto skutečnosti stavební úřad v územním nebo stavebním řízení včetně společného ve smyslu ustanovení § 3 správního řádu ex offo řádně a úplně posoudit a ověřit, jinak je v dotčeném (chybějícím) rozsahu jeho meritorní územní rozhodnutí o umístění stavby nebo stavební povolení, kterým se stavební záměr schvaluje, včetně společného, neúplné a tudíž nesprávné, a to bez ohledu na to, zda a s jakým odůvodněním přímého dotčení jeho vlastnického práva vlastník sousední nemovitosti v tomto rozsahu uplatnil námitku.
V rozsahu „objektivních námitek“ nesplnění výslovně stanovených a měřitelných obecných požadavků na výstavbu potažmo podmínek, jejichž dodržení či splnění výslovně stanoví stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní právní předpisy, mají námitky vlastníka sousední nemovitosti převážně „kontrolní“ funkci, kterými vlastník sousední nemovitosti stavební úřad předem upozorňuje/signalizuje, které výslovně stanovené obecné požadavky na výstavbu či které podmínky v rozporu s výslovnými ustanoveními stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů, jakož i zvláštních právních předpisů, dle něj stavební záměr včetně projektové dokumentace nemá splňovat.
Vlastník sousední nemovitosti coby účastník územního řízení o umístění stavby a stavebního řízení o vydání stavebního povolení včetně společného je v souladu se zákonem v dobré víře, že stavební úřad ex offo bez dalšího sám objektivně posoudí a ověří všechny výslovně stanovené a měřitelné obecné požadavky na výstavbu (např. vzájemná vzdálenost staveb dle § 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., minimální vzdálenost 2 m od společných hranic pozemků, výšková úroveň okolní zástavby, půdorysný rozsah okolních/sousedních budov) nebo doložitelné (včasné napojení na zdroj vody, předložení pohledů záměru v zástavbě a krajině, geologický průzkum), které stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní právní předpisy, výslovně stanoví jako obligatorní (srov. „stavba musí, nesmí, stavební povolení nelze vydat…“) pro vydání kladného meritorního rozhodnutí, aniž by tato porušení výslovně stanovených měřitelných nebo doložitelných obecných požadavků na výstavbu včetně projektové dokumentace musel vlastník sousední nemovitosti v řízení před stavebním úřadem I.stupně sám namítnout.
Je vyloučeno, aby stavební úřad posuzoval obligatorní měřitelné nebo doložitelné obecné požadavky na výstavbu včetně projektové dokumentace, jakož i předložení stanovených dokladů, v závislosti na tom, zda a v jakém rozsahu vlastník sousední nemovitosti uplatnil námitky, jen s výjimkou.
a) „subjektivních námitek“ (např. narušení pohody bydlení, kvality prostředí, pocity stísněnosti, narušení soukromí, vše nad rámec vzájemných odstupů staveb a nad rámec minimální vzdálenosti stavby od společných hranic pozemků, budoucích neměřitelných imisí), které jsou pocitové a tudíž objektivně neměřitelné,
b) sporných okolností věci, např. sporného okraje budovy
Je nepřípustné zhojit podstatné (nikoli nepatrné) porušení měřitelných nebo doložitelných obecných požadavků na výstavbu včetně projektové dokumentace, které pro stavební záměr výslovně stanoví stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, jakož i zvláštní právní předpisy tím, že je vlastník sousední nemovitosti v prekluzívní lhůtě řádně nenamítl, a to i proto, že vlastník sousední nemovitosti jako účastník územního nebo stavebního řízení včetně společného po právu předpokládá, že takovéto výslovně stanovené měřitelné nebo doložitelné obecné požadavky na výstavbu potažmo podmínky stavební úřad ex offo sám řádně (úplně) posoudí o ověří.
Obecné instituty stavebního práva pohody bydlení, kvality prostředí a ochrany soukromí včetně pocitů stísněnosti jsou primárně nedílně obsaženy již v základních institutech stavebního práva ve vztahu k sousedním nemovitostem, a to: i) vzájemného odstupu staveb dle § 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. a ii) minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků včetně zákazu stavebních otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku, když subjektivní námitky vlastníka sousední nemovitosti v tomto rozsahu jsou samostatně relevantní jen tehdy, pokud jsou namítány nad vlastní rámec výslovně stanovených a měřitelných minimálních vzdáleností (srov. „minimální“).
Měřitelné vzájemné odstupy staveb (§ 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb.) a minimální 2 m vzdálenost stavby od společných hranic pozemků ve vztahu k vlastníkovi sousední nemovitosti stanoví všeobecnou (objektivizovanou) krajní mez únosnosti, jejímž nedodržením zásadně dochází k nepřiměřenému narušení pohody bydlení, kvality prostředí, pocitům stísněnosti a nepřiměřenému narušení soukromí, s výjimkou stavební proluky vymezené půdorysným rozsahem vymezeným šířkou bočních stěn sousedních budov a na ně bezprostředně navazujících.
Výjimkou vylučující samo o sobě narušení pohody bydlení, kvality prostředí, pocitů stísněnosti a soukromí i při nedodržení stanovených měřitelných vzájemných odstupů staveb a nedodržení minimální 2 m vzdálenosti stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, od společných hranic pozemků, jsou atypické případy, kdy - mimo režim stavební proluky - sousední nemovitost bez stavebních otvorů ve stěně orientované na stavební pozemek je minimálně ve stejné výšce umístěna až na společnou hranici pozemků, takže „zrcadlovým“ umístěním stavebního záměru na hranici pozemku nemůže objektivně dojít k přímému dotčení vlastnického práva vlastníka takových sousedních nemovitostí.
Absence námitek vlastníka sousední nemovitosti v územním a stavebním řízení včetně společného nezbavuje stavební úřad, aby řádně (úplně) posoudit stavební záměr, zda splnil měřitelné nebo doložitelné obecné požadavky na výstavbu dle: i) stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů, ii) na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem a iii) zvláštních právních předpisů a se závaznými stanovisky, popřípadě s rozhodnutími dotčených orgánů podle zvláštních předpisů nebo zákona, popřípadě s výsledkem řešení rozporů (§ 193 stavebního zákona č. 283/2021 Sb., dále např. dle § 94o stavebního zákona č. 183/2006 Sb.) a řádně ověřil, zda iv) dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu, v) zda je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem, jakož dále vi) ověřil rovněž účinky budoucího užívání stavby, jsou-li měřitelné.
Vlastník sousední nemovitosti má právo ve svém odvolání proti kladnému rozhodnutí o umístění stavby nebo stavebnímu povolení včetně společného úspěšně namítnout očividné a podstatné nesplnění a porušení určitých měřitelných nebo doložitelných obecných požadavků na výstavbu, které musí stavební záměr na základě výslovných ustanovení stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů, jakož i zvláštních právních předpisů, splňovat, a které ve své podstatě mimo jiné chrání i vlastnické právo vlastníka sousední nemovitosti včetně nedodržení měřitelných vzájemných odstupů staveb, minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků, požárních odstupů a požárně nebezpečného prostoru, atd., a to i tehdy, pokud tato porušení v prekluzivní lhůtě sám nenamítl, neboť mu nelze klást k tíži, že měl předvídat, že stavební úřad poruší svoje zákonné povinnosti řádně (úplně) posoudit a ověřit všechny objektivně měřitelné nebo doložitelné obecné požadavky na výstavbu potažmo podmínky nebo jinak se bez těchto námitek jimi v rozporu s právními předpisy nebude zabývat.
Jsou-li sousední nemovitosti nemovité kulturní památky (národní nemovité kulturní památky) nebo chráněné přírodní nebo krajinné entity, není v rozsahu přímého dotčení tohoto vlastnictví odvolání vlastníka sousední zákonem chráněné nemovitosti proti kladnému územnímu rozhodnutí o umístění stavby nebo stavebnímu povolení včetně společného ve veřejném zájmu nijak omezeno, a to ani v rozsahu tzv. pocitových/neměřitelných námitek včetně pohody bydlení, kvality prostředí, stísněnosti či ochrany soukromí, znehodnocení nemovitostí atd.