Ke kumulaci stavební proluky a minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků potažmo charakteru zástavby v rámci téhož stavebního záměru budovy

Instituty stavební proluka a minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků potažmo charakteru zástavby jsou samostatnými instituty stavebního práva a nelze je k tíži vlastníků sousedních nemovitostí směšovat.

Definice stavební proluky

Stavební proluku výslovně definuje ustanovení § 12 písm.o) stavebního zákona: Stavební prolukou se rozumí nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění.

Definice stavební proluky dle § 12 písm.o) stavebního zákona odpovídá pojetí stavební proluky, jak jí vykládá ustálená judikatura NSS v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. [1]

Institut stavební proluky je obdobně definován i ve zvláštních stavebních předpisech včetně vyhlášky č. 26/1999 Sb. hl.m.Prahy.

Za stavební proluku pro absenci souvislé zástavby nelze považovat v zástavbě zcela atypické (jedinečné) umístění vysokých zámeckých či hradebních zdí až na hranici jednoho nebo dvou sousedních pozemků po celé jejich délce (zastavitelné až na hranici pozemku bez přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti) s tím, že zbývající volný sousední pozemek jako nádvoří a zahrada ve funkčním celku se stávající sousední budovou již není určen k zastavění (minimální 2 m vzdálenost od společných hranic pozemků, s výjimkou stavebního záměru rodinného domu s ohledem na charakter zástavby nebo po udělení výjimky).

K charakteru zástavby

Charakter zástavby nevytváří monumentální stavba zámku nebo hradu se zahradami a nádvořími ohraničenými vysokými zámeckými či hradebními zdmi, které se z okolní zástavby jako stavby „sui generis“ vymykají, ale naopak jí tvoří budovy v „podzámčí“ nebo „podhradí“.

Charakter zástavby tak netvoří vysoké zámecké zdi umístěné přímo na jedné nebo dvou společných hranicích stavebního pozemku, neboť ty jsou spolu se zámkem stavbami sui generis a charakter zástavby v „podzámčí“ nejvýše ovlivňují, z čehož vyplývá, že jejich existence není důvodem k umístění stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, až na společnou hranici zbývajícího sousedního pozemku, tj. do 2 m.

V režimu řadové zástavby, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, vytváří „souvislou zástavbu“ budovy na téže straně ulice, které na sebe vzájemně navazují, v relativně ohraničeném celku, např. zástavba na téže straně ulice od vysoké zámecké zdi až do jejího faktického ukončení/přerušení pravoúhlou změnou směru ulice z důvodu napojení na vedlejší ulici.

Stavební záměr budovy je v souladu s charakterem zástavby, pokud namítaný obecný požadavek na výstavbu je v okolní zástavbě obvyklý, opakující se potažmo častější a nikoli že se právě jen k tíži jednoho vlastníka sousední nemovitosti jedná o výjimečný a „atypický rys zástavby“, např.:

žádné boční stěny budov v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, podstatně nepřesahují šířku bočních stěn sousedních ani na ně bezprostředně navazujících budov
až na společnou hranici volných (nezastavěných) pozemků evidovaných a užívaných jako nádvoří a zahrady není - mimo půdorysný rozsah všech budov v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe - umístěna žádná budova ani nepřesahuje žádná obvodová zeď budovy

Charakter zástavby v režimu řadové zástavby, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, je spoluurčován zejména:

stejnorodostí nebo různorodostí staveb s jejich výškovou úrovní a půdorysným rozsahem,

-prostorem mezi budovami, zda je či není mezi nimi volný prostor,

šířkou bočních stěn sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov na téže straně ulice, zvláště zda boční stěny budov jsou ve stejné šířce jako sousední anebo zda nikoli nepatrně přesahují šířku bočních stěn sousedních budov,
způsobem zastavěnosti a užíváním pozemků tvořících s jednotlivými budovami funkční celek, např.: stejný druh a způsob užívání pozemků jako nádvoří a zahrady s jen drobnými stavbami do cca 2,5 m výšky atd.
rozhradami mezi sousedními pozemky s výjimkou např. u zcela atypických vysokých zámeckých či hradebních zdí na hranicích stejnorodé souvislé zástavby

Stavební úřad v případě námitky vlastníka sousedního pozemku, že umístění stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, až na hranici pozemku (do 2 m) je v rozporu s i) charakterem zástavby a ii) půdorysným rozsahem sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov tím, že šířka boční stěny stavebního záměru v extrémním rozsahu přesahuje šířku boční stěny nejen sousední budovy, ale i šířku bočních stěn na ně bezprostředně navazujících budov, musí z projektové dokumentace, pohledů záměru v zástavbě a krajině, snímků pozemkových map, leteckých snímků, místního ohledání atd., provést konkrétní zjištění na základě zejména:

srovnání šířky boční stěny sousední budovy se šířkou boční stěny stavebního záměru: zda o kolik a v jaké výšce boční stěna stavebního záměru přesahují boční stěnu sousední budovy,
srovnání šířky bočních stěn budov bezprostředně navazujících na sousední budovy se šířkou boční stěny stavebního záměru: zda o kolik a v jaké výšce boční stěny stavebního záměru přesahují boční stěny budov bezprostředně navazujících na sousední budov,
srovnání půdorysného rozsahu sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov s půdorysným rozsahem stavebního záměru, zvláště co do šířky jejich bočních stěn: zda a v jakém rozsahu stavební záměr přesahuje půdorysný rozsah sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov,
zda je v dané lokalitě charakteristické potažmo obvyklé umístění budov až na hranice pozemku, tj. do 2 m od sousedního pozemku, mimo šířku bočních stěn sousední budovy a na ně bezprostředně navazujících budov

V případě „znovuobnovování“ výstavby volných stavebních pozemků na místě historické zástavby až po desítkách let po zániku původních budov např. v rámci tzv. asanace lze při zjišťování rozsahu a charakteru původní zástavby vyjít z dobových leteckých snímků či dobových stavebních spisů s tím, že i v Rakousku-Uhersku - bez mezinárodně a ústavně právní ochrany nemovitých kulturních památek a přírody a krajiny – byly v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, vyloučeny přesahy šířky boční stěny budovy oproti šířce boční stěny sousední budovy, a to z mnohdy „z nepochopitelných důvodů“ i v řádu mnoha metrů.

Rozdílnost institutu stavební proluka a minimální vzdálenost od společných hranic pozemků potažmo charakteru zástavby

Institut stavební proluky se vztahuje k institutu vzájemných odstupů staveb, kde stavební právo zvlášť výslovně rozlišuje: a) volný prostor mezi stavbami

b) absence volného prostoru mezi stavbami z důvodu řadové zástavby, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, což při doplňování stávající s o u v i s l é zástavby výstavbou při respektování půdorysného rozsahu vymezeného šířkou bočních stěn sousedních budov a šířkou stěn budov na ně bezprostředně navazujících, objektivně vylučuje volný prostor a tím i vzájemný odstup staveb

Institut minimální vzdálenosti stavby (stavebního záměru) od společných hranic pozemků primárně objektivně omezuje intenzitu imisí spojenou s existencí nové stavby i s jejím budoucím obvyklým užíváním negativně zatěžujících či vnikajících na sousední pozemek tak, aby imise byly pro vlastníky (uživatele) sousedního pozemku snesitelné (únosné).

Institut charakteru zástavby se vztahuje k minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků bez ohledu na to, že část stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, je umístěna ve stavební proluce vymezené v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, šířkou bočních stěn nejbližších sousedních budov i šířkou bočních stěn na ně bezprostředně navazujících budov, když platí, že zbývající část téhož stavebního záměru je umístěna již mimo tuto stavební proluku.

Kumulace stavební proluky a minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků potažmo charakteru zástavby

V některých územních a stavebních řízení včetně společného se při dostavbě nezastavěného prostoru ve stávající souvislé zástavbě, včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění, vyskytují případy kumulace dvou rozdílných institutů stavebního práva i) stavební proluky a ii) minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků potažmo charakteru zástavby, které jsou mylně směšovány jen jako stavební proluka, čímž je extrémně dotčeno vlastnické právo vlastníka sousedních nemovitostí na zbývající straně stavebního záměru budovy.

Stavební proluka v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, je vymezená šířkou bočních stěn sousedních budov a na ně bezprostředně navazujících budov (půdorysný rozsah okolní zástavby), pročež část stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, musí být mimo tento rozsah stavební proluky umístěna nejméně 2 m od společných hranic pozemků, nebyla-li stavebníkovi udělena výjimka.

Stavební úřad musí výslovně a jednoznačně rozlišovat různorodé instituty stavebního práva včetně:

a) stavební proluky –v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, vymezené šířkou bočních stěn sousedních budov a na ně bezprostředně navazujících budov (půdorysný rozsah okolní zástavby) vyloučení námitek vlastníka sousední nemovitosti na nedodržení vzájemných odstupů staveb a minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků ze zákona již z důvodu neexistence mezer mezi sousedními budovami

b) minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků mimo vlastní stavební proluku v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, vymezené šířkou bočních stěn sousedních budov a na ně bezprostředně navazujících budov (půdorysný rozsah okolní zástavby)

vyloučení umístění stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, mimo vlastní stavební proluku až na společnou hranici pozemků, tj. do 2 m, bez udělení výjimky s přímým dotčením vlastnického práva vlastníka sousedního pozemku

c) umístění stávajících vysokých kamenných zdi včetně zámeckých, jakož i umístění budovy nebo její podstatné části, až na hranici sousedního pozemku (do 2 m) vyloučení přímého dotčení vlastnického práva vlastníků sousedních nemovitostí s právem umístění stavebního záměru budovy bez stavebních otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku zrcadlově až na společné hranice pozemků „zeď a zeď

Pokud žádná z bočních stěn budov v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, nepřesahuje boční stěny kterékoli ze sousedních ani na ně navazujících budov, je umístění stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, nad rozsah šířky boční stěny sousední budovy méně než 2 m od společné hranice pozemků v rozporu s charakterem zástavby, zvláště jsou-li všechny pozemky přilehlé k těmto budovám evidované a užívané jen jako nádvoří a zahrady zastavěné nejvýše drobnými stavbami.

Smysl a účel stavební proluky ve vztahu k sousedním nemovitostem

Podle rozsudku NSS ze dne 29.8.2014, č.j. 5 As 111/2013-31 účelem institutu proluky je: „Umožnit doplnění stávající souvislé zástavby vhodnou stavbou při respektování všech urbanistických a architektonických zásad a zároveň zajistit vhodné podmínky pro vnitřní prostředí staveb.“

Smyslem a účelem institutu stavební proluky je vyloučit námitky vlastníků sousedních nemovitosti jako účastníků územního a stavebního řízení včetně společného na nedodržení i) vzájemných odstupů staveb a ii) minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků, které by objektivně bez přímého dotčení jejich vlastnického práva úplně nebo částečně mařily stavební záměr zastavění volného prostoru ve stávající souvislé zástavbě, včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění, a to při respektování výškové úrovně okolní zástavby i půdorysného rozsahu včetně toho, že boční stěny stavebního záměru k tíži sousedního pozemku nepřesahují boční stěny sousední budovy ve vzdálenosti méně než 2 m od společných hranic pozemků.

Smyslem a účelem institutu stavební proluky respektující výškovou úroveň okolní zástavby a půdorysný rozsah (srov. § 12 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.) je ochrana práv stavebníka a současně i vlastníka sousední nemovitosti:

a) ochrana stavebníka před námitkami vlastníka sousední nemovitosti bez přímého dotčení jeho vlastnických práv znemožňující nebo nedůvodně omezující rozsah stavebního záměru formálním dodržováním stanovených vzájemných odstupů staveb a minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků v rozsahu vlastní stavební proluky

b) ochrana vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti neumisťování stavebního záměru budovy i) v rozporu s výškovou úrovní okolní (sousední) zástavby nebo ii) v rozporu s půdorysným rozsahem tím, že boční stěny stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, nesmí přesahovat boční stěny sousední budovy ve vzdálenosti méně než 2 m od společných hranic pozemků.

Institut stavební proluky nelze v rozporu s jejím smyslem a účelem, čl. 11 Listiny základních práv a svobod i související právní úpravu (např. 18 odst. 5 vyhl..č. 268/2009 Sb.) k tíži vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti antagonisticky vykládat tak, že:

oprávněně vylučuje námitky vlastníky sousední nemovitosti pro nemožnost (řadová výstavba, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují), omezenost či vzájemnost zásahů do vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti v rozsahu šířky bočních stěn sousedních budov na dodržení vzájemných odstupů staveb a na dodržení minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků

a proti tomu současně

neoprávněně vylučuje námitky vlastníka sousední nemovitosti pro přímé zásahy do jeho vlastnického práva nedodržením minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků v rozsahu, ve kterém šířka stěny stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, umístěná až na hranici pozemků přesahuje šířku boční stěny sousední budovy a na ní bezprostředně navazujících (degradace sousedního nezastavěného pozemku na „zadní dvorek“)

Smysl a účel stavební proluky je zásadní zvláště pro stanovení rozsahu stavební proluky v atypickém způsobu okolní zástavby, kdy:

a) jedna z bočních stěn stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, sousedí s pozemkovou parcelou, na jejíž hranicích po celé délce je vysoká hraniční zeď včetně zámecké, kde umístění stavebního záměru budovy až na společnou hranici pozemků s minimálně stejně vysokou sousední kamennou zdí se přímo nedotýká vlastnictví vlastníka sousedního pozemku (bez narušení soukromí, bez narušení pohody bydlení, kvality prostředí, pocitů stísněnosti, podstatného poklesu tržní ceny atd.)

b) druhá z bočních stěn stavebního záměru budovy, která není rodinný domem, umístěná až na společnou hranici pozemků, tj. do 2 m, v extrémním rozsahu přesahuje boční stěny stávající sousední budovy v délce desítek m s výškou až 14 m, když sousední pozemek je nezastavěnou zahradou či nádvořím a dvorkem, které nejsou určeny k zastavění, jen s nízkými drobnými stavbami do 2 m výšky, čímž je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod i § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. hrubě (nevídaně) přímo dotčeno vlastnické právo vlastníka sousední nemovitosti (bez dalšího extrémní narušení soukromí, pohody bydlení, kvality prostředí, pocitů stísněnosti, podstatného poklesu tržní ceny atd.)

Stavební proluka potažmo její rozsah nesmí očividně popřít základní zákonnou ochranu vlastnictví sousedních pozemků, které jsou volné s výjimkou drobných staveb do 2 m výšky a nejsou určeny k zastavění jinou budovou tím, že stavební záměr budovy, která není rodinným domem, v rozsahu přesahujícím šířku boční stěny sousední budovy, jakož i dalších na ní bezprostředně navazujících budov, umístí až na hranici pozemku bez dodržení minimální 2 m vzdálenosti v délce desítek metrů s výškou až 14 m (nesnesitelné pohledy do vysokých trčících zdí).

Rozsah stavební proluky

Z důvodu, že rozsah stavební proluky není právními předpisy výslovně definován, je třeba vyjít i z jejího smyslu a účelu.

Rozsah stavební proluky není až na výjimky totožný s rozsahem stavebního pozemku (parcely) (srov. „prostor“ v § 12 písm.o) stavebního zákona), ale je předurčen souvislou okolní stávající zástavbou (viz. § 18 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.), a to co do:

a) výškové úrovně zástavby

b) půdorysného rozsahu zvláště co do šířky bočních stěn sousedních budov a budov na ně bezprostředně navazujících

Institut stavební proluky ve vztahu ke vzájemným odstupům staveb a minimální vzdálenosti stavebního záměru od společných hranic pozemků je obsažen např.:

a) výslovně - § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. (vzájemné odstupy staveb)

b) nepřímo - § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. v rámci „charakteru zástavby“ (vzdálenost stavebního záměru rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení související s užíváním rodinného domu od společných hranic pozemků)

Již z ustanovení § 18 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb., které stanoví vliv stínění stavebního záměru, kterým je doplňována stavební proluka v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb., lze odvodit skutečný rozsah stavební proluky požívající zákonné zvýhodnění výjimky z minimální vzdálenosti 2 m od společných hranic pozemků vymezeného půdorysným rozsahem stávajících staveb v souvislé okolní zástavbě bez přesahů bočních stěn stavebního záměru budovy oproti bočním stěnám sousední budovy a budov na ní bezprostředně navazujících.

§ 18 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.: Při doplňování stávající souvislé zástavby výstavbou v prolukách, popřípadě formou nástaveb a přístaveb, se posuzuje vliv stínění okolních budov porovnáním se stavem při úplné souvislé zástavbě, zejména s výškovou úrovní zástavby a půdorysným rozsahem.

Vymezení stavební proluky v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, půdorysným rozsahem okolních (sousedních) budov včetně respektování šířky bočních stěn sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov (srov. § 12 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.), je nezbytnou ochranou vlastníků sousedních nemovitostí tak, aby k jejich tíži stavebník stavební záměr - s výjimkou dle § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. – neumístil v bezprostřední blízkosti sousední nemovitostí bez ohledu na minimální 2 m vzdálenost od společných hranic pozemků.

V hrubém rozporu s účelem a smyslem stavební proluky i v rozporu s příslušnými ustanoveními stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů (např. § 25 odst. 1 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., 25 odst. 5, 6 vyhl.č. 501/2006 Sb.) je umístění části stavebního záměru tak, že boční stěny stavebního záměru umístěné až na hranici pozemku (do 2 m ) v řádu až desítek metrů ve výšce až 10 m přesahují boční stěny sousední budovy bez dodržení minimální vzdálenosti 2 m od společných hranic pozemků.

Ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. nikoli náhodou podmiňuje vzájemnou vzdálenost staveb „protilehlými stěnami“ a nikoli i „rovnoběžnými stěnami“, neboť z důvodu notoriety stavebního i vlastnického práva ani nepředpokládá, že by boční stěny stavebního záměru směrem do zahrady (dvora) „přečnívaly“ přes boční stěny sousedních budov více než nepatrně, a to bez dodržení vzájemných odstupů staveb.

Stavební záměr budovy umístěný v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, požívá zvýhodnění stavby ve stavební proluce - např. ve smyslu ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. - tím, že stavební záměr nemusí ve vztahu k sousední nemovitosti dodržet vzájemné odstupy staveb ani nemusí dodržet minimální vzdálenost stavebního záměru od společných hranic pozemků, ale j e n v rozsahu, ve kterém stavební záměr d o p l ň u j e úplnou souvislou zástavbu stejného půdorysného rozsahu jako okolní (sousední) budovy (srov. § 12 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.) bez přesahů bočních stěn stavebního záměru k tíži sousedních nemovitostí přes boční stěny sousední budovy.

Atypickým stavebním prvkem v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, se stavební prolukou vymezenou šířkou bočních stěn sousedních a na ně bezprostředně navazujících budov, je umístění vysokých zámeckých nebo hradebních zdí nebo budovy bez stavebních otvorů ve stěně orientované ke stavebnímu pozemku až na hranici jednoho nebo dvou sousedních pozemků, což pro vyloučení přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti umožňuje umístění stavebního záměru budovy až na hranici pozemku, tj. do 2 m, bez nutnosti dodržení stanovených vzájemných odstupů staveb a minimální vzdálenosti od hranic pozemku, např.:

čelní strana stavebního pozemku směřuje do ulice s povinností stavebníka respektovat uliční čáru (vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky, silnice nebo místní komunikace)
na jednom nebo dvou sousedních pozemcích jsou po celé jejich délce až na hranici umístěny vysoké kamenné zdi včetně zámecké nebo stěna budovy bez stavebních otvorů orientovaná ke stavebnímu pozemku (právo stavebníka umístit stavební záměr až na hranici stavebního pozemku z důvodu vyloučení přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti)
na zbývající straně stavebního pozemku je – mimo šířku boční stěny sousední budovy v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují - volný sousední pozemek sloužící jako nádvoří a zahrada ve funkčním celku se sousední budovou, který tak není určen k zastavění (povinnost dodržení minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků, není-li stavebníkovi udělena výjimka nebo nejedná-li se o stavební záměr rodinného domu v souladu s charakterem zástavby).

Stavební pozemek (parcela) v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, tak má zpravidla, jak charakter stavební proluky, pro kterou logicky nejsou stanoveny vzájemné odstupy staveb ani minimální vzdálenost od společných hranic pozemků, tak ve zbývající části téhož stavebního pozemku (parcely) - nad půdorysný rozsah okolních (sousedních) budov - již nemá charakter stavební proluky, kde umístění téhož stavebního záměru již musí splňovat obecné požadavky na využívání území včetně minimální vzdálenosti stavebního záměru od společných hranic pozemků, jakož i zákaz jakýchkoli otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku (ve vzdálenosti do 2 m od společných hranic pozemků).

Vzdálenost jako základní způsob zákonné ochrany vlastnictví sousedních nemovitostí

Vzdálenost ve formě institutů stavebního práva i) vzájemných odstupů staveb a ii) minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků je základní objektivní skutečnost, která přirozeně chrání vlastníky sousedních nemovitostí před nejintenzivnějšími imisemi z novostavby včetně přístaveb a nástaveb na snesitelnou (únosnou) úroveň, když platí, že: „Čím menší vzájemné odstupy staveb i menší vzdálenost od společných hranic pozemků, tím nesnesitelnější (vyšší) intenzita imisí.“

Vzdálenost stavebního záměru budovy alespoň 2 m od společných hranic pozemků je „v každé době pro každého vlastníka“ - s výjimkou např. umístění rodinného domu až na hranice pozemku bez stavebních otvorů ve stěně směrem k sousednímu pozemku (§ 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb.) jako projev podpory staveb pro vlastní bydlení, nepatrného přesahu, nepatrnou částí, objektivně nevyužitelných pozemků včetně tzv. škarp, úzkých pruhů pozemků - objektivně kritická, pod níž jsou budoucí imise z ní k tíži vlastníků sousedních nemovitostí až nesnesitelné s mimořádným narušením soukromí i s podstatným snížením jejich tržní ceny.

Stavební právo - ale i vlastnické právo (např. § 1020 obč. zákoníku, § 11 odst. 1 písm.c) zákona o půdě „část pozemku nezbytně nutná k provozu stavby) se nevydává atd.) - vychází z notoriety, že budova musí být zásadně umístěna alespoň 2 m od společných hranic pozemků mj. jako plocha nezbytně nutná pro údržbu stavby a minimální ochranu vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti, nestanoví-li právní předpis výslovně jinak nebo nebyla-li stavebníkovi udělena výjimka.

V režimu stavebního zákon č. 183/2006 Sb. ve spojení s ustanoveními § 25 odst. 5 a 6 č. 501/2006 Sb. jsou z implicitní notoriety stavebního práva minimální 2 m vzdálenosti stavebního záměru budovy od společných hranic pozemků stanoveny tyto výjimky:

a) drobné stavby: garáže a dalších stavby souvisejících a podmiňujících bydlení umístění minimálně 2 m od společných hranic (výjimka pro vyjmenované drobné stavby, které by jinak mohly být umístěny až na hranici pozemků)

b) rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu v souladu s charakterem zástavby umístění až na hranice pozemku s vyloučením jakýchkoli stavebních otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku, zamezení stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby

Ustanovení § 25 odst. 5 a 6 vyhl.č. 501/2006 Sb., upravující vzdálenosti stavebního záměru budovy od společných hranic pozemků v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. - na rozdíl od stavebního zákona č. 283/2021 Sb. - implicitně vychází ze staletí platné notoriety stavebního práva, že umístění budovy ve vzdálenosti méně než 2 m od společných hranic pozemků je až na výjimečné případy (viz. institut výjimky dle § 26 vyhl.č. 183/2006 Sb. či § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb. a zvýhodnění výstavby rodinných domů v souladu s charakterem zástavby dle § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb.) pro každého vlastníka v každé době nesnesitelné s extrémním (nesnesitelným) narušením soukromí s mimořádným snížením tržní ceny sousedních nemovitostí, jakož i nezbytně nutnou plochu k údržbě dotčené části budovy z vlastního pozemku (2 m jsou nezbytné pro průchod dospělé osoby a manipulaci s žebříkem atd.).

Ustanovení § 25 odst. 5 a 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. – na rozdíl od ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. – výslovně neuvádí povinné zajištění prostoru pro udržování stavby z vlastního pozemku, neboť vychází z notoriety stavebního práva alespoň minimální 2 m vzdálenosti stavebního záměru budovy od společných hranic pozemků, která pro údržbu stavby z vlastního pozemku postačuje, když výjimka z této zásady - umístění rodinného domu a souvisejících drobných staveb a zařízení bez stavebních otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku - je podmíněna charakterem zástavby, tj. např. umístění vysoké kamenné zdi nebo budovy bez stavebních otvorů na opačné straně sousedního pozemku nebo v místě obvyklé nikoli nepatrné přesahy bočních stěn budov v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují.

Nesprávné směšování dvou rozdílných institutů stavební proluky v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují (vzájemné odstupy staveb) a charakteru zástavby (minimální vzdálenosti od hranic pozemků) spočívající v umístění sousedních staveb vysokých kamenných zdí nebo budovy bez stavebních otvorů ve stěně orientované k sousednímu pozemku až na hranici některých sousedních pozemků se projeví extrémním přímým dotčením vlastnického práva zbývajícího sousedního pozemku tím, že je žádáno a mnohdy i povolováno! umístění téhož stavebního záměru budovy s přesahem bočních stěn stavebního záměru boční stěny sousední budovy v řádu mnoha metrů ve výšce více než 10 m až na hranici pozemku, tj. do 2 m.

Nepřípustnost odmítání námitek pro nedodržení měřitelných vzájemných odstupů staveb a minimální 2 m vzdálenosti od společných hranic pozemků pro jejich neodůvodnění

Námitka vlastníka sousední nemovitosti nedodržení měřitelných stanovených vzájemných odstupů staveb a nedodržení minimální 2 m vzdálenosti stavebního záměru budovy, který není rodinným domem, od společné hranice pozemků obstojí sama o sobě bez nutnosti jí dále odůvodňovat i prokazovat, což vyplývá již ze zákonného termínu „m i n i m á l n í v z d á l e n o s t“ a stavební úřad jí musí ex offo posoudit sám i bez uplatnění této námitky ze strany vlastníka sousední nemovitosti, zvláště je-li sousední nemovitost nemovitou kulturní památkou.

Je absolutně vyloučené, aby stavebním zákonem a jeho prováděcími předpisy výslovně a jednoznačně stanovené a měřitelné vzájemné odstupy staveb a minimální 2 m vzdálenost od společných hranic pozemků závisely na tom, zda vlastník sousední nemovitostí v územním nebo stavebním řízení včetně společného řádně uplatní tuto námitku, když je to zákonnou povinností stavebníka se zákonnou povinností stavebního úřadu tuto důležitou skutečnost ex offo řádně p o s o u d i t, jinak by nesmyslně platilo, že minimální měřitelné vzájemné odstupy staveb a minimální vzdálenost od společných hranic pozemků nemusí být každým stavebníkem dodržovány, pokud námitka nebyla vlastníkem sousední nemovitosti řádně uplatněna.

Nepřípustnost umístění stavebního záměru budovy, která není rodinným domem, až na společné hranice pozemků, tj. do 2 m, bez udělení výjimky

Vzájemný odstup staveb a minimální vzdálenost staveb od společných hranic pozemků v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se primárně týká bytových a nebytových b u d o v , tj. „nadzemních staveb prostorově soustředěných a navenek převážně uzavřených obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“, neuvádí-li ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb. výslovně i jiné stavby (zařízení), což mimo logického výkladu vyplývá z:

§ 25 odst. 7 vyhl.č. 501/2006 Sb.: „vzdálenost průčelí b u d o v …“ s odkazem na § 3 vyhl.č. č. 137/1998 Sb.,
definice základních pojmů v § 2 vyhl.č. 501/2006 Sb.: a) stavby pro bydlení, b) stavby pro rodinnou rekreaci a c) stavby ubytovacích zařízení, tj. budov,
§ 25 odst. 8 vyhl.č. 501/2006 Sb.: měřením nejkratších spojnic mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkónů, lodžií, teras, tj. vnějších prvků budov

Skutečnost, že ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb. stanoví nejen vzájemné odstupy staveb, jak vyplývá ze samotného nadpisu tohoto ustanovení, ale i minimální vzdálenosti stavby (stavebního záměru) od společných hranic pozemků vyplývá i z ustanovení § 25 odst. 8 vyhl.č. 501/2006 Sb., které výslovně zvlášť stanoví tyto způsoby měření:

a) Vzájemných odstupů – měří se na co nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových zdí, balkónů, lodžií, teras (§ 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb.)

b) Vzdáleností, tj. vzdálenosti od společných hranic pozemků:

od hranic pozemků (§ 25 odst. 5,6 vyhl.č. 501/2006 Sb.)
od okraje vozovky pozemní komunikace (§ 25 odst. 7 vyhl.č. 501/2006 Sb.)

Z ustanovení § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb., které výslovně stanoví, že za podmínek stanovených v § 169 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. je možná v ý j i m k a z ustanovení § 25 odst. 2 až 7, vyplývá, že:

z neuvedení výjimky z obecného ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. vyplývá, že vzájemné odstupy staveb (stavebního záměru) od společných hranic pozemků jsou minimální a lze je při splnění veřejnoprávních a zásadních soukromoprávních požadavků v něm uvedených požadovat ze strany stavebního úřadu i větší než výslovně stanovené vzájemné odstupy staveb dle § 25 odst. 2 až 4 cit. vyhlášky,
uvedením ustanovení § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. jako výjimky z umístění stavby s ohledem na charakter zástavby rodinného domu, garáže a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu až na hranice pozemku (do 2 m), když kratší vzdálenost - při zákazu přesahu stavby na sousední pozemek - je vyloučena, zakládá možnost umístění i jiných staveb než výslovně uvedených v § 25 odst. 6 cit. vyhlášky až na hranice pozemku s ohledem na charakter zástavby jen při udělení výjimky dle § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb. nebo § 94 vyhl.č. 146/2024 Sb.

Z důvodu, že v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se zákonná výjimka z minimální 2 m vzdálenosti stavebního záměru budovy od společných hranic pozemků dle § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. výslovně vztahuje jen na stavební záměr rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení související s užíváním rodinného domu, a to s ohledem na charakter zástavby (vyloučení přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousední nemovitosti, např. vysoké kamenné zdi na hranici sousedního pozemku, vzájemné omezení vlastnického práva mezi vlastníky sousedních nemovitostí, jakož i minimálního přímého dotčení vlastnického práva vlastníka sousedního pozemku (např. nepatrný přesah, přesah nepatrnou částí záměru, obtížně uživatelný sousední pozemek typu škarpa, úhor, velmi úzký pro zastavění a zahradu), lze až na hranici pozemku umístit stavební záměry jiných budov jen na základě pravomocně udělené výjimky dle § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb.

Z ustanovení § 25 odst. 5, 6 i § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb. vyplývá, že vzdálenost stavebního záměru bytových a nebytových budov - s výjimkou rodinného domu, garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných v závislosti na charakteru zástavby – od společných v o l n ý c h hranic pozemků nesmí být menší než 2 m, což se týká i „přečnívajících“ bočních stěn stavebního záměru ve vztahu k bočním stěnám stávajících sousedních budov.

Z ustanovení § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. vyplývá, že umístění části stavebního záměru budovy až na hranici pozemku, tj. do 2 m, v rozsahu, kterým přesahuje bočních stěny sousední budovy v řadové zástavbě, kde jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují, je u jiných staveb než rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu, nepřípustné, pokud stavebníkovi nebyla pravomocně udělena výjimka z minimální vzdálenosti stavebního záměru od společných hranic pozemků, i když i tak nesmí být ve stěně orientované k hranici sousedního pozemku žádné stavební otvory.

Zvláštní veřejnoprávní ochrana nemovitých kulturních památek s vyloučením výjimek

V případě, kdy sousední nemovitost je ve veřejném zájmu chráněnou nemovitou kulturní památkou (národní nemovitou kulturní památkou) či tvoří-li její prostředí, nesmí stavební záměr ze zákona způsobit nepříznivé změny kulturních památek nebo jejich prostředí ani o h r o ž o v a t zachování a vhodné společenské uplatnění sousedních nemovitých kulturních památek (mj. ztráta výhledů, pocity stísněnosti, degradace sousedních nemovitostí na „zadní dvorek novostavby“, přenášení údržby k tíži sousedních nemovitých kulturních památek, znehodnocení nemovitostí atd.), což bez výjimky vylučuje umístění části stavebního záměru budovy, který není rodinným domem, až na hranici pozemku, tj. do 2 m.

Veřejnoprávní ochrany [2] požívá i nemovité příslušenství nemovité kulturní památky (národní nemovité kulturní památky) nezbytné pro její řádné užívání včetně funkční (skutečně napojené na veřejný vodovodní řad existujícím potrubím na hranici předmětné nemovitosti) přípojky na vodovod pro veřejnou potřebu umístěné na veřejném prostranství

JUDr. Luboš Chalupa

[1] Rozsudek NSS ze dne 10.4.2024, č.j. 8 As 35/2023-43: „Na základě výše uvedeného má Nejvyšší správní soud za to, že prolukou je obecně mezera v souvislé zástavbě (či v jejím rohu). Souvislost této okolní zástavby přitom musí mít na danou mezeru takový vliv, že okolní zástavba fakticky předurčuje značnou část zejména objemových vlastností záměru. Respektování okolní zástavby lze chápat jako pokračování v homogenitě, která je nastolena okolní zástavbou, přičemž míru a způsob tohoto pokračování a otázku konkrétního projevu homogenity je třeba posuzovat individuálně pro každý případ. Vzniklá mezera se naopak nepovažují za proluku, jestliže záměr v ní plánovaný musí splňovat pouze právní požadavky na výstavbu, nikoliv konkrétní danost okolních staveb, která by jinak relativně úzce předjímala umístnění, rozměry či orientaci záměru. Návaznost záměru umístěného v proluce tak musí být stavebně faktická, nikoliv jen územní. Nejvyšší správní soud na základě výše uvedeného konstatuje, že záměr rezidence není v nyní projednávaném případě umístěn do prostoru, jehož vlastnosti splňují definiční znaky proluky. V okolí záměru se tak nenachází žádné již existující stavby, které by tvořily souvislou zástavbu, a která by v území zakládaly prostorovou homogenitu, v níž by záměr rezidence musel pokračovat, resp. Které by na záměr měly takový faktický vliv, kvůli kterému by byl záměr již relativně úzce předurčen z hlediska svého umístění či rozměrů. Nejvyšší správní soud nicméně taktéž souhlasí s krajským soudem v tom, že obecný závěr tohoto rozsudku je aplikovatelný právě i na otázku výšky. Obecným závěrem uvedeného rozsudku je totiž konstatován, že stěny záměru by se měly posuzovat ve svém celkovém kontextu, neboť i jejich přečnívající části mohou zasáhnout do práv sousedů, i když se tyto přečnívající části nenachází striktně přesně naproti již existující protilehlé stěně, ale pouze souběžně s touto protilehlou stěnou.

U záměru posuzovaného v rozsudku č.j. 1 As 69/2011-176 přečnívala jeho část v rozměru hloubky (tj. záměr se v části souběžné, nikoliv striktně protilehlé, nacházel od protilehlé stěny v menší vzdálenost, než byla výška té vyšší stěnu záměru na těch místech, které se nenacházejí striktně naproti, ale souběžně s již existující protilehlou stěnou, odstupový limit. Tento limit záměr dodržuje pouze na místech striktně naproti existující protilehlé stěně.

Rozdíl mezi rozsudkem č.j. 1 As 69/2011-176 a nyní projednávaným případem spočívá spíše v otázce chráněných zájmů, které mohou být dotčeny faktickými vlivy konkrétního záměru. Zatímco rozsudek čj. 1 As 69/2011-176 logicky spatřoval možný zásah zejména v blízkých pohledech k sousedům, neboť přesahující část záměru je přibližovala k již existující stavbě, tak nyní posuzovaný záměr rezidence může výrazně omezit například i denní osvětlení a oslunění (§ 25 odst. 1 územní vyhlášky) protilehlých staveb i těmi svými částmi, které se nenachází striktně naproti již existujícím stavbám Takový zásah výškově přesahujících částí záměru na denní osvětlení a oslunění protilehlých staveb obecně nelze vyloučit.“

[2] Usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 29.5.2019, č.j. 2 As 187/2017-264: „Jakkoli je třeba rozlišovat mezi veřejným zájmem a soukromými či kolektivními zájmy (srov. Rozsudek NSS ze dne 10.5.2013, č.j. 6 As 65/2012-161, č. 2879/2013 Sb., NSS, není jejich oddělení absolutní. V řadě případů je veřejný zájem totožný se společnými soukromými zájmy jednotlivců a jejich skupin (srov. Vedral, J.: Správní řád: Komentář, 2. vydání: Praha: Ivana Hexnerová-Bova Polygon, 2013 s. 100). Veřejný zájem je typiky zároveň kolektivním zájmem velkého množství jednotlivců a zpravidla se rovněž překrývá se subjektivními právy těchto jednotlivců. Možnost účinně namítat u soudu porušení právních předpisů, jejichž účelem je primárně ochrana veřejného zájmu, by tedy měla být odepřena pouze výjimečně v případech, kdy je na první pohled zřejmé, že veřejný zájem, jehož porušení se konkrétní navrhovatel dovolává, se zcela míjí s jeho právní sférou.“ Rozsudek NSS ze dne 21.5.2025 č.j. 7 As 323/2023-54: „Námitkami rozporu zamýšleného stavebního záměru se zájmy památkové péče s přitom Nejvyšší správní soud věcně zabýval, aniž by konstatoval, že takové námitky žalobci, resp. Stěžovatelům nepřísluší (např. rozsudky NSS ze dne 23.2.2024 č.j. 5 As 17/2022-156, č. 4594/2024 Sb. NSS, či ze dne 6.8.2010, č.j. 7 As 54/2010-121). Ostatně nelze pominout, že posuzování vlivů záměrů na životní prostředí zahrnuje i posouzení vlivu na kulturní památky (srov. § 2 zákona č. 100/2001 Sb., zákon o posuzování vlivů na životní prostředí a Soudní dvůr Evropské unie v této souvislosti uznává právo dotčených fyzických osob napadat hmotnou či procesních zákonnost souvisejících rozhodnutí (viz. Rozsudek ze dne 25.5.2023 ve věci C-575/21 Werinvest, Hotelbetrieb, body 68-71). Nejvyšší správní soud má za to, že možnost soudní ochrany individuálního dotčení údajným narušením památkově chráněných hodnot není namístě odpírat ani účastníkům „běžného“ stavebního řízení na stavební záměry menšího rozsahu, mají-li bezprostřední vztah k jejich právní sféře.“