Zákaz odstranění částí sousední stavby a rozhrady, která není ve výlučném vlastnictví žadatele, na základě schválené stavební dokumentace

V rámci územního a stavebního řízení včetně společného se lze setkat s tím, že žadatel v rámci jím předložené stavební dokumentace v ní skrytě „navrhuje“ i odstranění (zničení) částí cizí sousední stavby, včetně částí obvodového nosného pilíře, a rozhrad (ploty, zděné podezdívky plotů) oddělujících sousední pozemky, které jsou minimálně v rovnodílném spoluvlastnictví žadatele a vlastníka sousedních nemovitostí.

Čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod nutno s ohledem na jeho universálnost a vyšší právní sílu než stavební zákon a jeho prováděcí předpisy přímo aplikovat i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného tím, že - přes odůvodněné námitky účastníka – společným pravomocným územním a stavebním rozhodnutím nesmí porušit vlastnické právo účastníka řízení tím, že i) schválí umístění části záměru na místě, na kterém aktuálně stojí obvodové nosné zdi sousední hlavní stavby a na společné hranici sousedních pozemků, na které aktuálně stojí stavba rozhrady (oplocení zčásti se zděnou podezdívkou) v rovnodilném spoluvlastnictví obou sousedů a současně ii) schválí stavební dokumentaci pro provedení tohoto záměru v rozsahu umístěném na témže místě s výslovným vyznačením a názvem odstranění těchto staveb, zvláště je-li sousední stavba nemovitou kulturní památkou.

Zákonná obecná výluka věcných námitek účastníků řízení stavebním zákonem se již s odkazem na čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod coby normy nejvyšší právní síly a právní úpravu požadavků na umísťování staveb s výslovným zákazem umístění stavby tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek, netýká věcných námitek vlastníka sousední stavby coby účastníka stavebního řízení, že v rámci společného územního a stavebního řízení má být mimo režim zvláštního stavebního řízení o odstranění sousední stavby nebo mimo režim občanskoprávního řízení o odstranění stavby na cizím pozemku schváleno odstranění (zničení) jeho stavby nebo její části, tj. jiné osoby než žadatele.

Z důvodu, že stavební zákon zvlášť výslovně upravuje řízení o odstranění určitých staveb (§ 128 a násl. stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 250 a násl. stavebního zákona č. 283/2021 Sb.) a rovněž tak ustanovení § 1085 obč. zákoníku výslovně stanoví, že vlastník pozemku se může u soudu domáhat odstranění stavby vůči tomu, kdo na cizím pozemku zřídil stavbu, ač na to nemá právo, nelze připustit obcházení těchto zvláštních správních a občanskoprávních řízení se zvláštními právy a povinnostmi jeho účastníků tím, že se téhož odstranění žadatel „skrytě“ domáhá v rámci společného územního a stavebního řízení, a to:

-umístěním části záměru na místě, kde aktuálně stojí stavba ve výlučném vlastnictví, či rovnodílném spoluvlastnictví, jiné osoby (souseda)

-schválením stavební dokumentace s vyznačením odstranění částí sousedních staveb a rozhrad na společných hranicích pozemků žlutou barvou s popisem „odstranění …….“ ve výlučném vlastnictví, či rovnodílném spoluvlastnictví, jiné osoby (souseda)

-schválením stavební dokumentace provedení záměru na témže místě, kde aktuálně stojí stavby jiného vlastníka (souseda) nebo rovnodílného spoluvlastníka

Odstranění částí cizí sousední stavby včetně částí jejích obvodových stěn a z toho vyplývající poškození fasády stavby s reálným rizikem narušení její statiky je jednáním, které lze označit za zločin poškození cizí věci ve smyslu ustanovení § 228 trestního zákona, zvláště jedná-li se o nemovitou kulturní památku. Již z tohoto je zřejmé, že čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod nutně platí i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného, jinak by se jednalo o „legalizaci“ úmyslné trestné činnosti pod pláštíkem stavebního řízení, což je naprosto nepřijatelné.**

Pravomocné územní rozhodnutí a na něj navazující stavební rozhodnutí ani společné povolení nesmí – zvlášť ne přes námitky vlastníka sousední stavby a pozemku jako účastníka řízení – veřejnoprávním schválením v rozporu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod schválit - „legalizovat“ – odstranění části sousední stavby, např. části obvodové nosné zdi sousední stavby nebo kamenné zdi s podezdívkou a plotu (rozhrady) na společné hranici sousedních pozemků bez předchozího zvláštního řízení o odstranění stavby nebo bez předchozího pravomocného rozsudku o odstranění stavby na cizím pozemku dle § 1085 obč. zákoníku, pokud jejich vlastník, případně rovnodílný spoluvlastník s jejich odstraněním předem výslovně nesouhlasil, jinak může stát spoluodpovídat dotčenému účastníku (vlastníku odstraněné či poškozené sousední stavby) za tím způsobenou škodu dle zákona č. 82/1998 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

V případě, že žadatel není výlučným vlastníkem sousední stavby se všemi jejími součástmi např. „stávajících opěrných pilířů budovy“ ani výlučným vlastníkem potažmo majoritním spoluvlastníkem „stávající podezdívky a plotu“, jejichž odstranění (zničení) se v územním a stavebním řízení včetně společného prostřednictvím rozhodnutí o umístění záměru a stavební dokumentace (alibi dobré víry zničení majetku souseda v úmyslu jej sám zastavět vlastní stavbou) - již odkazem na ochranu vlastnictví vyplývající přímo z čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod závazného pro každého, tj. i pro stavební úřad - je schválení jejich odstranění stavebním úřadem vyloučeno bez předchozího zvláštního řízení o jejich odstranění ve stavebním či občanskoprávním řízení.

Není-li pravomocným správním či soudním rozhodnutím prokázán opak, musí stavební úřad i správní soud v případě námitky vlastníka sousední stavby a pozemku v územním a stavebním řízení včetně společného i) o nepřípustnosti umístění stavby nebo její části na sousedním pozemku a ii) o nepřípustnosti odstranění stavby nebo její části v jeho vlastnictví či v rovnodílném spoluvlastnictví žadatele a účastníka řízení jako vlastníka sousední nemovitosti vycházet z příslušných ustanovení občanského zákona, a to:

§ 505 obč. zákoníku (součást věci)
§ 506 odst. 1 obč. zákoníku (součást pozemku:prostor nad a pod povrchem)
§ 1024 odst.1 obč. zákoníku (zákonná domněnka rovnodílného spoluvlastnictví plotu s tím, že spoluvlastník nesmí učinit nic, co zeď ohrozí)
§ 1028 obč. zákoníku – neznatelné nebo pochybné hranice pozemku
§ 1087 odst. 1 obč. zákoníku (vlastnictví pozemku pod přestavkem)

Stavební úřad a správní soudy v rámci zjištění, zda umístění záměru přesahuje na sousední pozemek musí v případě spornosti této skutečnosti mezi účastníky řízení, neodkáže-li některého z nich na zvláštní stavební či občanskoprávní řízení, vycházet z příslušných ustanovení obč. zákoníku, a to:

-vlastnictví např. „stávající opěrné pilíře budovy“ je jako nedílná součást nosné obvodové zdi budovy ve výlučném vlastnictví vlastníka sousední stavby - § 505 obč. zákoníku,

-vlastnictví části pozemku, na němž jsou zřízeny např. „stávající opěrné pilíře budovy“ – malá část trvalé stavby zasahuje na malou část cizího pozemku - § 1087 obč. zákoníku – ex lege nabytí vlastnictví pozemku v rozsahu přestavku do vlastnictví vlastníka existující sousední stavby,

-vlastnictví např. „stávající podezdívky a plotu“ na hranicích sousedních pozemků - § 1024 obč zákoníku - zákonná domněnka rovnodílného spoluvlastnictví účastníka řízení a žadatele rozhrady (oplocení a zdí) na společné hranici se zákonnou povinností spoluvlastníka, tj. i žadatele, nečinit nic co zeď ohrozí,

-vlastnictví sousedních pozemků za stávajícím oplocením na té které straně sousedních pozemků při desetiletí až století poslední pokojné držby: § 1028 obč. zákoníku – jsou-li hranice pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby.

V případě, že vlastnické právo žadatele o vydání společného územního a stavebního povolení - pro námitky účastníka řízení (vlastníka sousední stavby s pozemky) – není nesporné, ale právě naopak mu nesvědčí (nosná obvodová zeď součástí sousední budovy a minimálně společná stavba oplocení včetně zděné podezdívky), nesmí pravomocné územní a stavební rozhodnutí včetně společného povolení obsahovat jejich odstranění bez předchozího pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění těchto staveb nebo bez předchozího pravomocného soudní rozhodnutí o odstranění těchto staveb postavených na cizím pozemku.

V případě atypické stavby v řadové zástavbě s vystouplými (nerovnými) obvodovými zdmi na hranicích sousedních pozemků, zvláště nemovitých kulturních památek, v památkové zóně, může být záměr umístěn a proveden jen tak, že nová stavba nijak nenaruší a nepoškodí jakoukoli část – nosné - obvodové zdi stávající sousední stavby, tj. záměr může být umístěn a proveden minimálně až od konce nejvíce vystouplé obvodové zdi sousední stávající stavby.

V případě, že žadatel v rámci územního a stavebního řízení včetně společného současně jím předloženou dokumentací skrytě „navrhuje“ odstranění (zničení) např. „stávajících opěrných pilířů budovy“, jenž jsou očividně nedílnou součástí obvodové n o s n é zdi, ve skutečnosti podává zvláštní návrh na odstranění části sousední stavby účastníka řízení, který je mimo rámec vlastního řízení o vydání územního a stavebního rozhodnutí včetně společného povolení.

Nedojde-li mezi vlastníky sousedních nemovitostí k dohodě, je na místě územní a stavební řízení včetně společného přerušit až do pravomocného skončení řízení ve věci:

a) o odstranění stavby např.: „stávajících opěrných pilířů budovy“ ve stavebním řízení, případně občanskoprávním řízení o odstranění stavby na cizím pozemku, na které stavební úřad žadatele či účastníka řízení v určité lhůtě odkáže,

b) o odstranění stavby např.: „stávající podezdívky plotu“ na společné hranici sousedních pozemků v občanskoprávním řízení o odstranění stavby na cizím pozemku, na které stavební úřad žadatele či účastníka řízení v určité lhůtě odkáže,

c) o určení vlastnictví části sousedního pozemku v rozsahu přestavku stávajících částí sousední stavby např. opěrných pilířů budovy, v občanskoprávním řízení, na který stavební úřad účastníka řízení v určité lhůtě odkáže.

**Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa **