Vzájemné odstupy staveb v režimu stavebního zákona č. 183/2006 sb.

Umísťování záměru na hranicích sousedních pozemků a vzájemné odstupy staveb jsou v režimu stavebního práva klíčovými instituty, jejichž správný výklad je pro ochranu vlastnického práva sousedních pozemků a staveb primární.

Institut minimálního vzájemného odstupu staveb včetně přesahující části záměru před sousední stavbu směrem do zahrady (dvora) je – spolu s institutem minimální vzdálenosti záměru od společných hranic sousedních pozemků – základní zákonnou zárukou ochrany vlastnického práva vlastníka sousední stavby a pozemků objektivně omezujících nejintenzivnější zásahy (imise) do jeho vlastnictví při umísťování záměru, zejména pak minimalizací:

narušení statiky a poškození sousední stavby,
narušení stability i celistvosti sousedních pozemků, jsou-li společné hranice pozemků tvořeny jednolitým skalním (kamenným) masivem přesahujícím mezi sousední pozemky,
poškození sousedního pozemku při výstavbě např. skrývkou, vyhloubením až na základy ne mnohdy i s 2 podzemními podlažími garáží, instalací a demontáží výztuh obvodových zdí (bednění), zasypáváním vzniklých děr při výstavbě s jejich dlouhodobým sesedáním a dosypáváním,
omezení při běžné údržbě stavby a pozemku včetně odklízení spadlého sněhu a ledu,
obtěžování pohledem,
ztráty výhledu,
podmáčení stavby,
snížení intenzity denního osvětlení a oslunění,
narušení soukromí s pocity stísněnosti,
ztráty tržní hodnoty nemovitostí,
narušení prostředí nemovité kulturní památky,
omezení intenzity budoucích imisí zvláště při umístění vjezdu a výjezdu až z desítek garáží co nejblíže vchodových dveří sousední stavby, umístění popelnic až pro desítky bytů s restaurací přímo u vchodových dveří sousední stavby: -prašností, -hlukem, -zápachem

Institut vzájemné vzdálenosti staveb stanoví minimální vzdálenost stavby (záměru) od stávající stavby primárně omezující intenzitu imisí spojenou s existencí nové stavby i s jejím obvyklým užíváním negativně zatěžujících či vnikajících na sousední stavbu. Institut vzdálenosti stavby (záměru) od hranic sousedních pozemků primárně omezuje intenzitu imisí spojenou s existencí nové stavby i s jejím obvyklým užíváním negativně zatěžujících či vnikajících na sousední pozemek.

Čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod je s ohledem na jeho universálnost a vyšší právní sílu než stavební zákon a jeho prováděcí předpisy nutno aplikovat i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného zvláště respektováním minimálního vzájemného odstupu staveb i minimální vzdálenosti záměru od hranic sousedních pozemků, nestanoví-li právní předpis výslovně jinak, např. § 25 odst. 6, § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., § 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb.

Ustanovení § 76 odst. 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“) - v souladu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod - výslovně ukládá žadatelům o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu být šetrný k zájmům vlastníků sousedních staveb a pozemků, jakož i § 94o odst. 3 stavebního zákona ukládá stavebnímu úřadu ve společném územním a stavebním řízení ověřit rovněž účinky budoucího užívání stavby.

Při rozhodování o umístění záměru musí stavební úřad v souladu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, ustanoveními § 76 odst. 2, § 90 odst. 2 i § 94o odst. 3 stavebního zákoníku - preventivně - přihlížet i k tomu, že:

a) povinnost vlastníka umožnit sousedovi vstup na svůj p o z e m e k v době, rozsahu a způsobem, které jsou n e z b y t n é k údržbě sousedního pozemku nebo hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak (§ 1021 obč. zákoníku), je výjimečná, pročež se má – bez věcného břemene - jednat jen o nahodilou, nepředvídatelnou a mimořádnou údržbu či hospodaření se vstupem na sousední pozemek. Z ustanovení § 1021 obč. zákoníku vyplývá, že každý vlastník pozemku má mít umístěn záměr na svém pozemku tak, že je z něj schopen zajistit jeho běžnou údržbu a běžné hospodaření na něm s výjimkou proluky, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace) a nikdy, pokud je záměr násobně větší než jakékoli jiné stavby v jeho okolí a v příčinné souvislosti s tím je tak umisťován k tíži sousedů na společné hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti.

b) právo vlastníka požadovat po sousedovi, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro práce na výstavbě, bourání nebo opravě nebo obnově, nemůže-li práce provést jinak, než užitím sousedního pozemku (§ 1022 obč. zákoníku), je rovněž výjimečné. Z ustanovení § 1022 obč. zákoníku vyplývá, že vlastník pozemku je povinen umísťovat záměr na svém pozemku tak, aby volný prostor mezi sousedními stavbami a od oplocení sousedních pozemků (společných hranic) objektivně umožňoval práce na výstavbě, bourání nebo opravě nebo obnově budoucí stavby z jeho vlastního pozemku s výjimkou proluky, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace, a nikdy, pokud je záměr násobně větší než jakékoli jiné stavby v jeho okolí, a proto je k tíži sousedů umisťován na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti.

c) právo trvalého a opakovaného vstupu na sousední pozemek za účelem běžné údržby pozemku zásadně zakládá jen pozemková služebnost a tuto skutečnost musí stavební úřad respektovat již při rozhodování o umístění záměru na hranicích sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, jen s výjimkou proluka, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace a nikdy, pokud je záměr násobně větší než jakékoli jiné stavby v jeho okolí, a proto je k tíži sousedů umisťován na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti.

d) povinnost vlastníka zdržet se všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezující obvyklé užívání pozemku se zákazem přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod (§ 1013 odst. 1 obč. zákoníku), vylučuje umístění v místě mimořádně rozsáhlého záměru na společné hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti s nutností dodržení alespoň 2 m vzdálenosti od společných hranic sousedních pozemků s výjimkou proluky, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Splnění zákonné povinnosti vlastníka zdržet se - po provedení (kolaudaci) stavby - všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) ve smyslu ustanovení § 1013 odst. 1 obč. zákoníku vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené poměrům a podstatně omezující obvyklé užívání sousedního pozemku a stavby, je v příčinné souvislosti s dodržením alespoň minimálního vzájemného odstupu záměru a stavby a alespoň minimální vzdálenosti záměru od společných hranic pozemků, a to v závislosti na velikosti (objemu stavby), s výjimkou proluky, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Umístěním v místě mimořádně rozsáhlého záměru stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci či ubytovacího zařízení (§ 2 vyhl.č. 501/2006 Sb.) na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, tj. do 2 m od společné hranice, je zpravidla v rozporu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, ustanovením § 76 odst. 2, § 90 stavebního zákona, jakož i ustanovením § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., a nepřiměřeně narušuje (znehodnocuje) vlastnické právo vlastníka sousední hlavní stavby a sousedních pozemků, nestanoví-li právní předpis výslovně jinak (např. § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., § 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb.) nebo nestanoví-li tak výslovně výjimka dle § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb.

Ustanovení § 2 vyhl. č. 501/2006 Sb. jako hlavní stavby výslovně uvádí:

a) Stavby pro bydlení

1. Bytový dům

2. Rodinný dům

b) Stavby pro rodinnou rekreaci

c) Stavby ubytovacího zařízení (nebytové stavby)

1. Hotel

2. Motel

3. Penzion

4. Ostatní ubytovací zařízení

Ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb. (vzájemné odstupy staveb), je členěno takto:

Odstavec 1) Obecné ustanovení stanovící všeobecné požadavky pro vzájemné odstupy staveb

Odstavec 2) rodinné domy s volným prostorem

Odstavec 3) stavby pro rodinnou rekreaci vytvářející volný prostor mezi sebou

Odstavec 4) stavby pro bydlení s oknyobytných místností v některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení, s výjimkou rodinných domů s volným prostorem (věta prvá) nebytové stavby (stavby ubytovacích zařízení) sousedící se stavbami pro bydlení s okny obytných místností v některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení (věta třetí) - Obojí neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách

Odstavec 5) stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu – minimální vzdálenost od společných hranic pozemku

Odstavec 6) stavby rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu – s ohledem na charakter zástavby – možnost umístění až na hranici pozemku

Odstavec 7) vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností

Je-li mezi stavbou rodinného domu a záměrem rodinného domu volný prostor, musí záměr rodinného domu dodržet stanovený odstup dle § 25 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., a nelze jej tudíž umístit až na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, pokud to není v souladu s charakterem zástavby dle § 25 odst. 6 cit. vyhl.

Vytváří-li stávající stavba pro rodinnou rekreaci a záměr stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, nesmí být vzdálenost mezi nimi menší než 10 m.

Jsou-li v některé z protilehlých stěn (včetně „nikoli striktně naproti, ale i souběžně s již existující protilehlou stěnou“) sousedních staveb pro bydlení okna obytných místností („jakákoli okna, jež vedou z obytných místností, umístěná po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na odlišnou délku protilehlých stěn“), nelze umístit záměr stavby pro bydlení na hranici sousedních pozemků, ale jen se stanoveným odstupem dle § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., pokud se nejedná o záměr umisťovaný v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Jsou-li v některé z protilehlých stěn (včetně „nikoli striktně naproti, ale i souběžně s již existující protilehlou stěnou“) sousedních staveb pro bydlení s nebytovou stavbou okna obytných místností („jakákoli okna, jež vedou z obytných místností, umístěná po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na odlišnou délku protilehlých stěn“), nelze umístit záměr na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, ale jen se stanoveným odstupem dle § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., pokud se nejedná o záměr umisťovaný v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb. (třetí věta), určuje obdobně /analogicky odstupy stavby pro bydlení od nebytové stavby, tj. i od ubytovacích zařízení uvedených v ustanovení § 2 vyhl.č. 501/2006 Sb., s výjimkou umístění záměru v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, výslovně upravuje odstupy hlavních staveb i) staveb pro bydlení, ii) staveb pro rekreaci a iii) nebytových staveb (ubytovacích zařízení) uvedených ustanovení § 2 cit. vyhlášky s tím, že u rodinných domů je navíc úprava minimální vzdálenosti některých s nimi funkčně spojených drobných staveb od společných hranic pozemků.

Vzájemné odstupy staveb i vzdálenost stavby od hranic sousedních pozemků musí splňovat veškeré součásti téhož záměru (stavby) včetně přečnívajících částí obvodových stěn – stavby do L – neboť i tyto části mohou zasáhnout do práv sousedů (8 As 35/2023-43)

Při umísťování záměru jiných staveb, než jsou výslovně uvedeny v ustanoveních § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č.501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., je v otázce vzájemného odstupu staveb i vzdálenosti od hranic sousedních pozemků na místě aplikace obecného ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. s přihlédnutím ke zvláštním ustanovením § 25 odst.2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., takto: -stanoví-li ustanovení § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006, ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., pod podmínkou „charakteru zástavby“, umísťování záměru až na hranici sousedních pozemků jen pro záměr rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu (nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní podlaží s podkrovím a jedno podzemní podlaží), nelze s odkazem na obecné ustanovení § 25 odst. 1 cit. vyhlášky v rozporu s charakterem zástavby umísťovat záměr násobně většího bytového domu či násobně většího ubytovacího zařízení na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, nejedná-li se o záměr v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

-stanoví-li § 25 odst. 5 vyhl.č. 501/2006, ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., že vzdálenost záměru garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být menší než 2 m od společných hranic pozemků, nesmí být tato vzdálenost od společných hranic pozemků menší u násobně větších záměrů bytových a nebytových staveb bez oken z obytných místností v některých z protilehlých stěn, nejedná-li se o záměr v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

-stavební úřad s odkazem na obecné ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. může/má pro stavby výslovně neuvedené v ustanoveních § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., stanovit větší vzájemný odstup staveb a větší vzdálenost od společných hranic sousedních pozemků než 2 m, než jak analogicky vyplývá z § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., jedná-li se v místě mimořádně rozsáhlý záměr nebo je-li v sousedství nemovitá kulturní památka.

Z důvodu, že ustanovení § 11 vyhl.č. 146/2024 Sb. je více méně průsečíkem téměř 20 letých zkušeností při výkladu ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění předpisů pozdějších, jakož i výrazem nezbytné určitější ochrany vlastnických práv vlastníků sousedních staveb a pozemků dle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, je na místě i v režimu ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění předpisů pozdějších, nestanoví-li toto ustanovení výslovně jinak, zpravidla respektovat tato pravidla při umísťování záměrů:

a) Umístění záměru nesmí znemožňovat budoucí zástavbu sousedního pozemku

b) Umístění záměru nesmí ohrožovat stávající zástavbu ani sousední pozemek (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod)

c) Umístění záměru minimálně 2 m od hranice sousedního pozemku (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, 76 odst. 2, § 90 odst. 2 a § 94o odst. 3 stavebního zákona), objektivně vždy snižuje i) riziko poškození sousední stavby a sousedního pozemku, ii) umožňuje běžnou údržbu stavby z vlastního pozemku mimo režim pozemkové služebnosti bez trvalého obtěžování souseda, iii) zajišťuje včasnou/okamžitou protipožární ochranu stavby z vlastního pozemku bez vnějších překážek vstupu do sousedních nemovitostí, a iv) podstatně snižuje nejintenzivnější imise včetně ztráty výhledu, zastínění, podmáčení, narušení soukromí, hluku, zápachu, padání a odklízení sněhu a ledu atd., s výjimkou: -nejde-li o stavbu do 2 m výšky (srov. výška plotu), -nejde-li o stavbu pozemních komunikací, drah, vodních cest a leteckých staveb, sítě technické a zelené infrastruktury (veřejný zájem) -není-li takový způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace

d) je-li umísťován záměr na hranici sousedních pozemků, tj. jsou-li splněny zákonné výjimky, kdy neplatí minimální odstup 2 m, nesmí být ve stěně záměru orientované k hranici pozemků žádné stavební otvory, pokud se nejedná o hranice s pozemkem veřejného prostranství.

Při umísťování v místě mimořádně rozsáhlého záměru (násobně větší než sousední stavby) nelze tuto skutečnost přenášet k tíži vlastníků sousedních staveb a pozemků „zkracováním“ vzájemných odstupů staveb a zkracováním vzdálenosti záměru méně než 2 m od hranic sousedních pozemků, jinak je třeba záměr - k námitkám vlastníků sousedních staveb a pozemků - přiměřeně umenšit až na rozsah záměru stavby, zvláště co do objemu, výšky a půdorysu, v místě obvyklým.

Menší vzájemné odstupy bytových staveb, staveb pro rodinnou rekreaci a nebytových staveb (hotely, motely, penziony, ostatní ubytovací zařízení), než jak výslovně minimálně stanoví ustanovení § 25 odst. 2 až odst. 5 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., jakož i menší vzdálenost od společných hranic pozemků stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu, můžou být stavebním úřadem zkráceny jen v režimu výjimky dle ustanovení § 26 vyhl.č.501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb.

Z důvodu, že ve smyslu ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. vzájemné odstupy mezi všemi stavbami včetně stavby plotu s podezdívkou m u s í umožňovat běžnou/pravidelnou údržbu staveb je až na výjimky proluky, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace, vyloučeno, aby mezi stavbou a záměrem hlavní stavby nebyl žádný volný prostor.

Jelikož s účinností od 1.ledna 2014 ustanovení § 506 odst. 1 obč. zákoníku výslovně stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem pozemku, nesmí za společnou hranici sousedních pozemků - včetně hraniční čáry – bez předchozího zřízení služebnosti zasahovat ani okraje střechy, okapu, balkónu záměru apod., jinak se jedná o porušení zákonné povinnosti, že umisťovaná stavba nebo její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Minimální volný prostor mezi stávající hlavní stavbou a záměrem hlavní stavby nebo minimální vzdálenost od stavby plotu na hranicích sousedních pozemků je nutný pro běžnou údržbu trvalých staveb včetně odklízení spadaného sněhu a ledu ze šikmé střechy alespoň 2 m, což umožňuje i obvyklou údržbu staveb, kterou bez zřízení věcného břemene rozhodně neměl být pravidelně/běžně zatěžován vlastník sousedního pozemku či sousední stavby, pokud se nejedná o záměr umisťovaný v proluce, způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá z charakteru parcelace.

Minimální volný prostor mezi stávající hlavní stavbou a záměrem hlavní stavby nebo minimální vzdálenost záměru hlavní stavby od stavby plotu alespoň 2 m je nezbytný i pro bez překážkové – okamžité - zajištění přístupu ke stavbě ze všech stran z vlastního volného pozemku, a to již po dobu samotné výstavby záměru, z titulu protipožární bezpečnosti (překážka vstupu na sousední pozemek a do sousední stavby mj. v závislosti na uzavřenosti sousední nemovitosti, nepřítomnosti jiné osoby).

Minimální volný prostor mezi stávající hlavní stavbou či stavbou plotu a záměru hlavní stavby alespoň 2 m je nezbytný i pro samotnou realizaci stavby včetně jejího bezpečného zakládání, neboť nejen vlastní stavba nebo její část nesmí přesahovat na sousední pozemek, ale ani v období její výstavby nesmí bourací a stavební práce přímo zasahovat do sousedního pozemku, např. v případě provádění stavby na společné hranici sousedních pozemků s:

-vyhloubením (devastací) části sousedního pozemku pro vyzdění obvodových zdí záměru umístěného na společné hranici sousedních pozemků často přesahuje na sousední pozemek v řádu až do 1 m a ne mnohdy s vyhloubením až do 10 m (např. 2 podzemní patra garáží),

-přemístěním a navršením hlíny a kamení ze/na sousední pozemek (manipulace s materiálem z pozemku),

-instalací výztuh (bednění) obvodových zdí, ponecháním výztuh (bednění) po dobu až několik týdnů na vytvrdnutí, demontáží bednění,

-zavážením děr po odstranění výztuh (často stavební sutí) s jejím až mnoholetým sesedáním atd.

Ustanovení § 141 stavebního zákona ani ustanovení § 1022 odst. 1 obč. zákoníku nezakládají právo vlastníka, aby soused snášel přímé zásahy do vlastnictví jeho pozemku tím, že jsou na části jeho pozemku prováděny vlastní přípravné a stavební práce ve formě zejménai) odstranění části skalního převisu plynule zasahujícího na oba sousední pozemky, ii) kácení stromů včetně větví a trvalých dřevin včetně thújí, iii) odstranění rozhrad, případně i částí (oplocení), byť s jejich následnou obnovou, a to i pokud jsou v rovnodílném spoluvlastnictví obou sousedů (§ 1024 odtst. 1 obč. zákoníku), iv) vyhloubení, vyjmutí a přemístění hlíny a kamení s naskladněním z/na jiné místo, a v) instalací a demontáží výztuh (bednění) obvodových zdí v délce i několik desítek metrů s hloubkou i dvě podzemní podlaží se zavážením děr po odstraněním výztuh s jejich sesedáním i po dobu několika let.

Užitím sousedního pozemku ve smyslu ustanovení § 141 stavebního zákona i § 1022 odst. 1 obč. zákoníku se rozumí užití pozemku bez přímého zásahu do jeho podstaty, na nezbytně nutnou dobu, nelze-li jinak, a je-li to objektivně možné, např. vstupem dělníků či dozoru, vjezdem nákladních aut a stavebních strojů, zřízením lešení, umístěním či manipulací jeřábu.

Minimální vzájemné odstupy záměru od nemovité kulturní památky (cca 40.000 NKP v ČR) nebo minimální vzdálenosti záměru alespoň 2 m od společných hranic sousedních pozemků musí být bezvýjimečně dodrženy, neboť v případě „střetu“ oprávněného zájmu vlastníka stávající stavby se zvláštní ochranou nemovité kulturní památky a záměru komerční stavby v místě zjevně nepřiměřeného charakteru i rozsahu (např. měšťanské domy bez podsklepení o několika málo bytech a pokojích na straně jedné a záměr s desítkami ubytovacích jednotek, s desítkami garáží v podzemních podlažích na straně druhé), je třeba upřednostnit zachování nenahraditelného kulturního dědictví nejen vlastníka sousední nemovité kulturní památky, které musí nová zástavba respektovat, a nikoli na úkor sousední nemovité kulturní památky ve prospěch vlastníka novostavby co nejvíce maximalizovat budoucí zisk.

Srovnatelný charakter zástavby dle § 25 odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., je nejen shodný/srovnatelný způsob zástavby ve stěnách sousedních staveb postavených na samé hranici sousedních pozemků na stejné straně téže ulice, ale i stejná šířka všech těchto staveb v řadě, kde žádná ze staveb stávající zástavby oproti záměru rovnoběžně nepřesahuje šířku (půdorys) sousední budovy o metry až o desítky metrů v neprospěch žádné ze sousední stavby, čímž k tíži sousedních nemovitostí podstatně nezhoršuje kvalitu prostředí a tím nesnižuje jejich tržní cenu.

Při umísťování záměru nelze zkracovat vzájemné odstupy staveb pod zákonné minimum ve smyslu ustanovení § 25 odst.2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., ani umísťovat záměr na hranici sousedního pozemku nebo v její bezprostřední blízkosti, tj. méně 2 m od hranic sousedního pozemku, jen proto, že záměr je násobně větší než charakter zástavby v daném místě (zejména zastavěná plocha, počet bytů a ubytovacích jednotek, objem a tvar stavby, umístění stavby na všech hranicích všech sousedních pozemcích)

V příkrém rozporu záměru s charakterem zástavby v téže ulici na stejné její straně je např.:

a) sousední stavby v řadové zástavbě o zastavěné ploše do 100 m2, s pozemky do 350 m2, o 1-5 bytech (pokojích s příslušenstvím) s malými vinárnami v přízemí do cca 50 m2,

b) záměr umísťován na sousedním volném stavebním pozemku o výměře cca 1.500 m2 (cca 5x větší), o cca 50 bytech a ubytovacích jednotek (cca 10x více), s 60 garážemi (60x více) s velkou restaurací v přízemí cca 200 m2 (cca 4x větší), o zastavěném ploše 1.400 m2 (cca 14x více) s obestavěným pozemkem ze všech stran na samé hranici všech sousedních pozemků.

Přiměřeným záměrem v charakteru zástavby by byl - s přihlédnutím k velikosti volného sousedního stavebního pozemku - záměr cca 5x větší než stávající charakter sousedních staveb v řadové zástavbě, tj. záměr s cca 500 m2 zastavěné plochy s cca 25 byty a ubytovacích jednotek atd.

Zákonný zákaz, že záměr nesmí přesahovat na sousední (cizí) pozemek, a to nad i pod jeho povrch (§ 506 odst. 1 obč. zákoníku), je nejen v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, ale i s tím, že úmyslné (např. přes předchozí námitky v rámci územního a stavebního řízení) poškození sousedního pozemku při provádění záměru (výstavbě) vykazuje známky zločinu poškození cizí věci ve smyslu ustanovení § 228 trestního zákoníku.

Stavební úřady i správní soudy při umísťování záměrů sice správně argumentují, že každá stavba imisemi negativně zasahuje do vlastnických práv vlastníka sousední stavby a pozemků, avšak čl. 11 Listiny základních práv a svobod i příslušná ustanovení stavebního zákona a jeho prováděcí vyhlášky např. § 25 odst. 2-7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., instituty i) vzájemného odstupu staveb a ii) vzdálenosti stavby (záměru) od hranic sousedních pozemků objektivně podstatně snižují intenzitu imisí k tíži vlastníků sousedních nemovitostí, když platí, že: „Čím větší vzdálenost záměru od stavby a od společných hranic pozemků, tím nižší (snesitelnější) intenzita imisí.“

Při rozhodování stavebního úřadu o umístění záměru v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a ustanoveními § 76 odst. 2, § 90 odst. 2 a § 94o odst. 3 stavebního zákona nelze odhlédnout od rámcového srovnání kvality prostředí stávajícího vlastníka stavby a pozemků s kvalitou prostředí budoucí stavby a pozemků po realizaci záměru, když v rozporu s ústavním principem rovnosti vlastnických práv je zpravidla stav, že v místě neobvyklou mimořádně rozsáhlou novostavbou umístěnou na hranici sousedních pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti, je sousední stavba s pozemky „degradována“ až na její „zadní dvorek“ (vysoké zdi nad úroveň terénu přímo na společných hranicích pozemků) a naopak nově zřízená novostavba má v důsledku tohoto umístění stavby násobně lepší kvalitu prostředí, např. luxusní výhledy na místní dominantu, žádné zastínění sousední stavbou, umístění vjezdu a výjezdu z desítek garáží, jak jinak než, u vchodů sousedních staveb, umístění popelnic pro desítky ubytovacích jednotek s velkou restaurací, jak jinak než, přímo vedle vstupních dveří sousední stavby, atd.

Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa

Vybraná judikatura:

Rozsudek NSS ze dne 10.4.2024, č.j. 8 As 35/2023-43: „Nejvyšší správní soud nicméně taktéž souhlasí s krajským soudem v tom, že obecný závěr tohoto rozsudku je aplikovatelný právě i na otázku výšky. Obecným závěrem uvedeného rozsudku je totiž konstatován, že stěny záměru by se měly posuzovat ve svém celkovém kontextu, neboť i jejich přečnívající části mohou zasáhnout do práv sousedů, i když se tyto přečnívající části nenachází striktně přesně naproti již existující protilehlé stěně, ale pouze souběžně s touto protilehlou stěnou.

U záměru posuzovaného v rozsudku č.j. 1 As 69/2011-176 přečnívala jeho část v rozměru hloubky, tj. záměr se v části souběžné, nikoliv striktně protilehlé, nacházel od protilehlé stěny v menší vzdálenost, než byla výška té vyšší stěnu záměru na těch místech, které se nenacházejí striktně naproti, ale souběžně s již existující protilehlou stěnou, odstupový limit. Tento limit záměr dodržuje pouze na místech striktně naproti existující protilehlé stěně.

Rozdíl mezi rozsudkem č.j. 1 As 69/2011-176 a nyní projednávaným případem spočívá spíše v otázce chráněných zájmů, které mohou být dotčeny faktickými vlivy konkrétního záměru. Zatímco rozsudek čj. 1 As 69/2011-176 logicky spatřoval možný zásah zejména v blízkých pohledech k sousedům, neboť přesahující část záměru je přibližovala k již existující stavbě, tak nyní posuzovaný záměr rezidence může výrazně omezit například i denní osvětlení a oslunění (§ 25 odst. 1 územní vyhlášky) protilehlých staveb i těmi svými částmi, které se nenachází striktně naproti již existujícím stavbám Takový zásah výškově přesahujících částí záměru na denní osvětlení a oslunění protilehlých staveb obecně nelze vyloučit.“

Rozsudek NSS ze dne 14.7.2011, č.j. 1 As 69/2011-176: „Jazykovým (gramatickým) výkladem pojmu okna obytných místností v protilehlých stěnách obsaženého v § 25 odst. 2 a 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. lze dospět k závěru, že se jedná o okna z obytných místností, která jsou umístěna po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na délku protilehlých stěn.“

Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27.6.2024 č.j. 30 A 73/2022: „Neurčitý pojem „charakter zástavby“ vykládá judikatura správních soudů tak, že může zahrnovat např. objem, hmotové řešení, tvar, počet podlaží a typ zastřešení staveb (citovaný rozsudek NSS ze dne 4.8.2017 č.j. 4 As 92/2017-37)