Vzájemné odstupy staveb umísťováné v prolukách
Z důvodu, že ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., stanoví výjimku pro vzájemné odstupy staveb pro bydlení, jakož analogicky i výjimku vzájemného odstupu záměru stavby pro bydlení (nebytové stavby) od stávající nebytové stavby (stavby pro bydlení), jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedních staveb okna obytných místností, je pro umisťování záměru v prolukách zásadní výklad institutu „proluka“ včetně jejího rozsahu.
Z důvodu, že při umisťování záměru staveb pro bydlení nebo záměru nebytových staveb (ubytovacích zařízení) v prolukách, jsou-li v některé z protilehlých stěn (včetně v některé z přesahujících částí souběžných stěn) sousedních staveb okna obytných místností (okna z obytných místností, která jsou umístěna po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na délku protilehlých stěn), jsou ve smyslu ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., vyjmuty z minimálních vzájemných odstupů staveb, musí být toto ustanovení jako zákonná výjimka vykládáno restriktivně.
Zásadní dodržování šířky staveb v řadové zástavbě s přistavěnými štítovými zdmi bez mezer mezi nimi na stejné straně téže ulice prakticky v jedné přímce je po staletí skoro ve všech městech základní podmínkou pro ochranu vlastnického práva stávajících staveb s vyloučením toho, aby si vlastník sousedního pozemku k tíži existujících staveb nenavyšoval šířku novostavby a tím na úkor vlastnictví sousedních staveb a pozemků v rozporu s charakterem zástavby nepřiměřeně podstatně nenarušoval mj. výhled, ochranu soukromí, zastínění, denní osvětlení a oslunění (princip srovnatelné šířky budov v řadové zástavbě v téže ulici na stejné straně).
Proluka“ je erudovaně široce definována nejen v judikatuře, ale i v metologické pomůcce Ministerstva pro místní rozvoj i zprávě veřejného ochránce práv 1), k čemuž si dovoluji toliko jen toto doplnění:
Proluka je co do rozsahu zásadně vymezena takto:
a) délkou volného nezastavěného stavebního pozemku mezi stávajícími nejbližšími trvalými stavbami v řadové zástavbě
a
b) šířkou volného nezastavěného stavebního pozemku ohraničeného šířkou (půdorysem) nejbližších trvalých staveb, případně převažující šířky nejblíže navazujících trvalých staveb v řadové zástavbě v téže ulici na téže její straně tj. doplnění stávající zástavby stejnorodým záměrem
Proluku na dvou sousedních pozemcích téhož vlastníka v zásadě vylučuje původní druh pozemků a rozsah zastavění, a to:
a) původně zastavěného a nyní nezastavěného vzdálenějšího (se stavbou „nesousedícího“) stavebního pozemku s označením „zbořeniště“,
b) původně i nyní nezastavěného sousedního stavebního pozemku označeného v katastru (pozemkové knize) jako „společný dvůr“.
Označení pozemku v katastru nemovitostí jako „společný dvůr“ – navazující na stejné označení v pozemkové knize - nasvědčuje zásadnímu omezení jeho vlastníka ve prospěch vlastníka sousední nemovitosti tím, že se jednalo buď o spoluvlastnictví vlastníků sousedních nemovitostí, nebo o podstatné omezení v užívání tohoto pozemku ve prospěch vlastníka sousední nemovitosti, např. s vyloučením zřízení věcného břemene cesty apod.
Prolukou ve smyslu ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., stanovící zákonnou výjimkou nestanovení minimálního vzájemného odstupu záměru staveb pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a nebytových staveb, není pozemek v rozsahu přesahující šířku volného nezastavěného stavebního pozemku ohraničeného šířkou (půdorysem) nejbližších trvalých staveb v jinak navazující řadové zástavbě v téže ulici na téže straně.
Nad rozsah proluky vymezené pozemkem mezi nejbližšími trvalými stavbami po celé délce pozemku a nad šířku těchto nejbližších trvalých staveb v řadové zástavbě se již nejedná o proluku ve smyslu ustanovení § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., ale o stavební pozemek, na němž umísťování záměru nebo jeho části již musí splňovat zákonné limity minimálního odstupu od sousedních staveb i minimální vzdálenosti od hranic sousedních pozemků.
Lze však schválit umístění záměru, který v rozsahu proluky plně zastavuje volný stavební pozemek v řadové zástavbě po celé délce mezi nejbližšími existujícími trvalými stavbami a v celé šířce těchto nejbližších existujících trvalých staveb s tím, že na „zbývající části tohoto pozemku“ další část téhož záměru (téže novostavby) již dodrží minimální vzájemné odstupy staveb a minimální vzdálenost záměru od společné hranice sousedních pozemků dle ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., nestanoví-li právní předpis nebo výjimka udělená dle § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb. výslovně jinak.
Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa
Poznámky:
Právní závěry Veřejného ochránce práv ze dne 23.11.2012, sp.zn. 1222/2012/VOP/MH: „Pojem proluka jako neurčitý právní pojem (§ 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb. a § 12 odst. 5 vyhl.č. 268/2009 Sb.) musí být vykládán z hlediska smyslu a účelu stavebního zákona jako volný a dočasně nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě určený k zastavění. Pokud novostavba nedoplňuje stávající souvislou řadovou zástavbu domů se štítovými zdmi těsně u sebe, nejedná se o stavbu v proluce. Stavba v proluce musí být hmotově určena sousedními stavbami a musí se jednat o doplnění celku a v zásadě stejnorodou část. Předpokladem je přítomnost navazujících objektů, které nějakým způsobem předem determinují objem, výšku nebo půdorys nové zástavby. Cílem ustanovení vyhl.č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, a vyhl.č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve kterých je pojem proluka uveden, je umožnit doplnění stávající souvislé zástavby vhodným objektem při respektování všech urbanistických a architektonických zásad a zároveň zajistit vhodné podmínky pro vnitřní prostředí staveb a nerušené užívání sousedních pozemků a staveb. Pojem stávající souvislá zástavba je nutno chápat jako zástavbu v zásadě řadovou, kdy jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe a objekty navazují jeden na druhý.“
Metodická pomůcka Ministerstva pro místní rozvoj ČR z června 2013 k umísťování staveb: „Na stavbu umisťovanou do proluky se nevztahuje věta první § 25 odst. 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. neplatí pro ni stanovený požadavek na odstupy mezi stavbami. Základní požadavek však je, že se umisťovanou stavbou skutečně doplňuje stávající souvislá zástavba, která předurčuje objemové parametry umisťované stavby, což je smyslem ustanovení o proluce, včetně proluky nárožní. Musí se jednat o doplnění celku o v zásadě stejnorodou část. Předpokladem pro použití ustanovení o umísťování staveb v prolukách je tedy přítomnost existujících sousedních staveb, které nějakým způsobem předem determinují objem, výšku a půdorys nové zástavby (určují charakter zástavby).“
Rozsudek NSS ze dne 1.11.2012 č.j. 8 As 27/2012-124: „Prolukou se dle čl. 3 odst. 1 písm.l) vyhlášky OTPP rozumí nezastavěný a k zastavění určený prostor ve stávající souvislé zástavbě včetně nezastavěného nároží. Městský soud správně uvedl, že typickým příkladem proluky je „mezera“ mezi souvislou řadou domů stojících v jedné ulici, které jsou spojeny bočním stěnami, vzniká např. v důsledku jednoho z těchto domů.“
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 19.11.2014 č.j. 22 A 87/2012-252: „Smyslem proluky je umožnit doplnění stávající souvislé zástavby vhodnou stavbou při respektování všech urbanistických a architektonických zásad a zároveň zajistit vhodné podmínky pro vnitřní prostředí staveb. Stávající souvislá zástavba je zástavbou řadovou, tzn., že jednotlivé stavby mají štítové zdi těsně u sebe, jedna na druhou navazují.“
Rozsudek NSS ze dne 14.5.2015, č.j. 6 As 37/2015-25: „Pojem proluka může mít podle odkazovaných zdrojů v zásadě dva významy – prostor po dřívější odstraněné zástavbě, nebo záměrně vynechané místo pro budoucí stavbu tam, kde dosud žádná stavba nestála.“
Rozsudek NSS ze dne 10.4.2024, č.j. 8 As 35/2023-43: „Na základě výše uvedeného má Nejvyšší správní soud za to, že prolukou je obecně mezera v souvislé zástavbě (či v jejím rohu). Souvislost této okolní zástavby přitom musí mít na danou mezeru takový vliv, že okolní zástavba fakticky předurčuje značnou část zejména objemových vlastností záměru. Respektování okolní zástavby lze chápat jako pokračování v homogenitě, která je nastolena okolní zástavbou, přičemž míru a způsob tohoto pokračování a otázku konkrétního projevu homogenity je třeba posuzovat individuálně pro každý případ. Vzniklá mezera se naopak nepovažují za proluku, jestliže záměr v ní plánovaný musí splňovat pouze právní požadavky na výstavbu, nikoliv konkrétní danost okolních staveb, která by jinak relativně úzce předjímala umístnění, rozměry či orientaci záměru. Návaznost záměru umístěného v proluce tak musí být stavebně faktická, nikoliv jen územní. Nejvyšší správní soud na základě výše uvedeného konstatuje, že záměr rezidence není v nyní projednávaném případě umístěn do prostoru, jehož vlastnosti splňují definiční znaky proluky. V okolí záměru se tak nenachází žádné již existující stavby, které by tvořily souvislou zástavbu, a která by v území zakládaly prostorovou homogenitu, v níž by záměr rezidence musel pokračovat, resp. Které by na záměr měly takový faktický vliv, kvůli kterému by byl záměr již relativně úzce předurčen z hlediska svého umístění či rozměrů.
Nejvyšší správní soud nicméně taktéž souhlasí s krajským soudem v tom, že obecný závěr tohoto rozsudku je aplikovatelný právě i na otázku výšky. Obecným závěrem uvedeného rozsudku je totiž konstatován, že stěny záměru by se měly posuzovat ve svém celkovém kontextu, neboť i jejich přečnívající části mohou zasáhnout do práv sousedů, i když se tyto přečnívající části nenachází striktně přesně naproti již existující protilehlé stěně, ale pouze souběžně s touto protilehlou stěnou.
U záměru posuzovaného v rozsudku č.j. 1 As 69/2011-176 přečnívala jeho část v rozměru hloubky (tj. záměr se v části souběžné, nikoliv striktně protilehlé, nacházel od protilehlé stěny v menší vzdálenost, než byla výška té vyšší stěnu záměru na těch místech, které se nenacházejí striktně naproti, ale souběžně s již existující protilehlou stěnou, odstupový limit. Tento limit záměr dodržuje pouze na místech striktně naproti existující protilehlé stěně.
Rozdíl mezi rozsudkem č.j. 1 As 69/2011-176 a nyní projednávaným případem spočívá spíše v otázce chráněných zájmů, které mohou být dotčeny faktickými vlivy konkrétního záměru. Zatímco rozsudek čj. 1 As 69/2011-176 logicky spatřoval možný zásah zejména v blízkých pohledech k sousedům, neboť přesahující část záměru je přibližovala k již existující stavbě, tak nyní posuzovaný záměr rezidence může výrazně omezit například i denní osvětlení a oslunění (§ 25 odst. 1 územní vyhlášky) protilehlých staveb i těmi svými částmi, které se nenachází striktně naproti již existujícím stavbám Takový zásah výškově přesahujících částí záměru na denní osvětlení a oslunění protilehlých staveb obecně nelze vyloučit.“
Rozsudek NSS ze dne 14.7.2011, č.j. 1 As 69/2011-176: „Jazykovým (gramatickým) výkladem pojmu okna obytných místností v protilehlých stěnách obsaženého v § 25 odst. 2 a 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. lze dospět k závěru, že se jedná o okna z obytných místností, která jsou umístěna po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na délku protilehlých stěn.“ Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27.6.2024 č.j. 30 A 73/2022: „Neurčitý pojem „charakter zástavby“ vykládá judikatura správních soudů tak, že může zahrnovat např. objem, hmotové řešení, tvar, počet podlaží a typ zastřešení staveb (citovaný rozsudek NSS ze dne 4.8.2017 č.j. 4 As 92/2017-37)