Náhrada za užívání odpočivky sloužící k podnikání

V právní praxi je aktuální otázka stanovení výše bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání odpočívky sloužící vedle parkování i k soukromému podnikání jako čerpací stanice či zařízení rychlého občerstvení. S tím souvisí i otázka regulovaní výše nájemného a náhrady za zřízení služebnosti (věcného břemene) mezi vlastníkem pozemní komunikace a podnikajícími vlastníky čerpacích stanic a rychlého občerstvení.

Právní praxe i judikatura prozatím vychází z nesprávného právního názoru, že vlastníci trvalých komerčních staveb zřízených na odpočívkách jako součásti pozemních komunikací, zvláště nadnárodní řetězce prodejců pohonných hmot a rychlého občerstvení, nemusí a pro regulované nájemné ani nesmí platit tržní nájemné za užívání pozemků odpočívek a tím ani tržní náhradu za zřízení práva služebnosti (věcného břemene), což vytváří krajní nespravedlnost a nerovnost, kdy vybraní podnikatelé s lukrativním podnikáním platí minimum a získávají maximum a ostatní kapitáloví vlastníci získávají jen minimum.

Soukromý vlastník pozemku, na němž je zřízena odpočívka jako součást pozemní komunikace, má právo na vydání bezdůvodného obohacení - a tím i na nájemné - ve výši neregulovaného nájemného tehdy, pokud je na odpočívce zřízena trvalá nemovitá stavba soukromého podnikatele sloužící k jeho podnikání.

Při stanovení náhrady za užívání odpočívky sloužící alespoň částečně k podnikání soukromých subjektů nejčastěji k prodeji pohonných hmot a rychlého občerstvení jsou zásadní tyto právní otázky:

a) stanovení výše bezdůvodného obohacení – stejně tak i tržního nájemného – při trvalém využití odpočívky jako součásti pozemní komunikace k podnikání řetězců prodeje pohonných hmot a rychlého občerstvení, b) rozdílu mezi veřejným zájmem užívání pozemních komunikací všemi a soukromými komerčními zájmy prodejců pohonných hmot a rychlého občerstvení na odpočívkách jako součásti pozemní komunikace,

c) nepřiměřené nerovnosti vlastnictví vlastníka nemovité komerční stavby postavené na odpočívce jako součásti pozemní komunikace prodávajícího za tržní – neregulované - ceny svoje produkty s placením minimálního regulovaného nájemného (náhrady za zřízení služebnosti) na straně jedné a vlastníka tohoto pozemku s právem na netržní regulované nájemné a tím s bezdůvodným obohacením ve výši regulovaného nájemného na straně druhé,

d) přípustnosti využití odpočívky jako součásti pozemní komunikace sloužící veřejnému zájmu i ke komerčním účelům ve formě trvalé nemovité stavby čerpací stanice či rychlého občerstvení, které nijak nepopírá ex lege bezúplatného využití pozemních komunikací. Obdobně pronájem parkovišť veřejnosti za cca 30,-Kč/hod apod.

Pokud zákon č. 13/1997 Sb. stanoví bezplatnost užití pozemních komunikací, míní tím vztah jejich uživatelů k vlastníkovi pozemní komunikace a nikoli vztah vlastníka pozemní komunikace a vlastníka soukromého pozemku, na němž je pozemní komunikace zřízena včetně odpočívky. Bezplatnost užití pozemních komunikací jeho uživateli je i tak relativní s ohledem na placení silniční daně, mýtného pro nákladní vozidla, dálniční poplatky, parkovné s výhledem zamýšleného placení mýtného i pro osobní vozy po roce 2020 ve výši cca 1,50 Kč/kilometr.

Právní praxe včetně judikatury při stanovení nájemného a tím i bezdůvodného obohacení za alespoň částečné užívání odpočívky k podnikání doposud nerozlišuje různé právní vztahy:

1. právní vztah uživatele pozemku a vlastníka pozemní komunikace, kdy všichni uživatelé mají právo bezplatně užívat pozemní komunikace, i když jejich užívání není bezplatné tím, že uživatelé platí dálniční známky, provozovatelé nákladní dopravy platí za užívání dálnic a silnic první třídy mýtné za každý ujetý kilometr, podnikatelé platí silniční daň, parkování vozidel ve městech bývá zpoplatněno apod.,

2. právní vztah soukromého vlastníka pozemku, na němž je zřízena odpočívka sloužící i k lukrativnímu podnikání, a vlastníka (správce) pozemní komunikace o vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, když odpočívka slouží k podnikání a není důvod, aby podnikatel platil regulované nájemné a dosahoval mimořádné zisky a vlastník pozemku získal jen regulované nájemné,

3. právní vztah soukromého vlastníka čerpací stanice nebo rychlého občerstvení sloužící k jeho podnikání a vlastníka (správce) pozemní komunikace, kde soukromý podnikatel taky m u s í platit obvyklé nájemné a nikoli regulované a náhradu za zřízení práva služebnosti (věcného břemene) každoročně ve výši obvyklého nájemného a nikoli jednorázově vypočtené z regulovaného nájemného za 10 let (srov.§ 30a leteckého zákona správně reagující na právní literaturu: Ocenění věcného břemene a nepřiměřená újma, in: Právní rádce č. 6/2009).

Ústavně souladné s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, jakož i s ústavně zaručenou rovností všech včetně všech vlastníků bez rozdílů, je aby:

a) vlastník trvalé nemovité stavby zřízené na odpočívce jako součásti pozemní komunikace sloužící k jeho komerčním účelům, zvláště prodeje pohonných hmot, rychlého občerstvení, apod., platil tržní nájemné za užívání pozemků, na nichž je jeho komerční trvalá stavba zřízena, a tím i bezdůvodné obohacení ve výši tržního nájemného,

b) vlastník pozemku v soukromém vlastnictví, na němž je zřízena odpočívka jako součást pozemní komunikace, na níž je provozována trvalá nemovitá stavba sloužící ke komerčním účelům, zvláště k prodeji pohonných hmot a rychlého občerstvení, má právo pronajmout svoje pozemky za tržní nájemné a tím i právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši tržního nájemného.

Přirozenou ekonomickou nerovnost mezi mimořádně ekonomicky silnými nadnárodními koncerny včetně prodejců pohonných hmot a rychlého občerstvení na straně jedné oproti nepodnikajícím vlastníkům nemovitostí na straně druhé nelze spravedlivě “násobit” tím, že ekonomicky nejsilnější podnikatelé oproti prostým vlastníkům pozemků získávají ještě další právně neodůvodněné majetkové výhody při svém vysoce lukrativním podnikání včetně regulovaného nájemného za jejich užívání odpočívek jako součásti pozemních komunikaci ve formě regulovaného nájemného (bezdůvodného obohacení, náhrady za požívání věcného břemene) a naopak u vlastníka soukromého pozemku jen právo na regulované nájemné a tím i regulovanou výši bezdůvodného obohacení.

Regulované nájemné a tím i stanovení výše bezdůvodného obohacení za užívání pozemku v soukromém vlastnictví odpočívky jako součásti pozemní komunikace je v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod I. čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu Úmluvy č. 209/1992 Sb. tehdy, pokud je odpočívka jako součást pozemní komunikace užívána nekomerčně, anebo komerčně jen občas, např. ve formě dočasných tržních stánků, víkendovými prodeji, prodeji při hromadných akcích nebo jen v nepatrné míře placené toalety, sprchy.

Regulované nájemné a tím i stanovení výše bezdůvodného obohacení u pozemků v soukromém vlastnictví odpočívky jako součásti pozemní komunikace je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod I. čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu Úmluvy č. 209/1992 Sb. tehdy, pokud je odpočívka trvale užívána komerčně k lukrativnímu podnikání, až na výjimky nadnárodními řetězci prodejců pohonných hmot a rychlého občerstvení.

Nelze přehlédnout, že čerpací stanice pohonných hmot a rychlého občerstvení na odpočívkách dálnic a rychlostních silnic až na literární výjimky provozují jen nadnárodní řetězce a ostatní podnikatelé z téhož oboru jsou vytlačeni na vesnice, místní komunikace a dokonce i mimo ně.

Rozdíl mezi tržním nájemným a regulovaným nájemným odpočívek jako součásti pozemní komunikace sloužících ke komerčním účelům vysoce lukrativního podnikání nelze v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 č. 209/1992 Sb. porušováním řádné správy pozemních komunikací téměř bezplatným užíváním odpočívek ke komerčním účelům přenášet na soukromé vlastníky pozemků, na nichž jsou zřízeny odpočívky: soukromý vlastník pozemku dostává minimum, vlastník nemovité stavby s lukrativním podnikáním maximum zisku.

Nejpozději od nabytí účinnosti Listiny základních práv a svobod je již nepřijatelná nerovnost při rozlišování ochrany práva na pokojné užívání majetku tím, že je podzákonným cenovým výměrem v rozporu s rovností všech vlastníků limitována maximální výše nájemného a tím i bezdůvodného obohacení bez ohledu na to, že se jedná o odpočívku jako součást pozemní komunikace sloužící k vysoce lukrativnímu podnikání zpravidla nadnárodních řetězců prodejců pohonných hmot a rychlého občerstvení, když za nerovnost v právech nutno považovat:

a) nájemné a náhradu za zřízení práva odpovídajícího věcného břemene či služebnosti vycházející z regulovaného minimálního nájemného a současně užívání pozemku k vysoce lukrativnímu podnikání s mimořádnými zisky (regulované nájemné a vysoce lukrativní podnikání s mimořádnými zisky),

b) regulované nájemné a tím i bezdůvodné obohacení ve výši regulovaného nájemného soukromému vlastníkovi pozemku, na němž je zřízena odpočívka sloužící trvale k podnikání.

Při stanovení rozsahu výše bezdůvodného obohacení a tím i výše nájemného za užívání soukromého pozemku ke komerčním účelům je nutno přihlédnout i ke srovnatelné zákonné úpravě, kdy ústavně konformní je ustanovení § 30a odst. 2 leteckého zákona, které na straně jedné ex lege omezuje vlastníka soukromého pozemku v jeho využití a za to zcela v souladu s právem za toto omezení stanoví právo vlastníka pozemku na obvyklé nájemné.

Pravidla stanovení spravedlivé výše bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání odpočívky na pozemcích v soukromém vlastnictví sloužící alespoň částečně k trvalému podnikání:

1. odpočívka je funkční celek, který tvoří všechny pozemkové parcely, na němž je zřízena s tím, že znalec určí poměr celé plochy odpočívky sloužící i) pro komerční využití čerpacích stanic a zařízení rychlého občerstvení a ii) pro nekomerční využití odpočívky pro parkování, hygienu, odpočinek apod.,

2. vlastník pozemku v soukromém vlastnictví, na němž je zřízena pozemní komunikace včetně odpočívky jako součásti pozemní komunikace trvale sloužící k lukrativní podnikatelské činnosti včetně prodeje pohonných hmot či rychlého občerstvení, má právo na placení tržního nájemného za užívání jeho pozemků a tím i právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši tržního nájemného ze strany vlastníka (správce) pozemní komunikace, a to stanovením poměru skutečného využití odpočívky nekomerční činnosti (parkování, odpočinek apod.) ke komerční činnosti (trvalý prodej pohonných hmot a rychlého občerstvení, hotely apod.), např. 30%:70% a tím i poměrným snížením obvyklého nájemného,

3. vlastník pozemku v soukromém vlastnictví, na němž je zřízena pozemní komunikace včetně odpočívky jako její součásti nesloužící trvale k podnikatelské činnosti, má právo jen na regulované nájemné a tím i vydání bezdůvodného obohacení ve výši regulovaného nájemného ze strany vlastníka (správce) pozemní komunikace,

4. vlastník trvalé nemovité stavby zřízené na odpočívce jako součásti pozemní komunikace sloužící k jeho podnikání ve formě vysoce lukrativního prodeje pohonných hmot a rychlého občerstvení je povinen platit tržní nájemné a tím i tržní náhradu za zřízení a trvání věcného břemene či služebnosti (obdobně jako v ustanovení § 30a zákona č. 41/1997 Sb.) vlastníkovi (správci) pozemní komunikace po celou dobu trvání věcného břemene či služebnosti.

Sjednání nájemného, stanovení výše bezdůvodného obohacení a náhrady za zřízení věcného práva služebnosti (věcného břemene) ve prospěch vlastníků čerpacích stanic a rychlého občerstvení na odpočívkách vycházející z regulovaného nájemného pozemků stanoveného příslušnými cenovými výměry MF ČR je hrubým porušením povinností řádné správy státního majetku a je zcela nepřípustné a neobhajitelné, i co do ekonomického postavení vybraných podnikatelů a ziskovosti podnikání v tomto oboru.

Přiměřená náhrada za užívání cizích pozemků v soukromém vlastnictví, na nichž je zřízena odpočívka, je tak vsouladu s principem na pokojné užívání majetku, rovnosti a spravedlnosti stanovena součtem regulovaného nájemného, sloužící v určité výměře k parkování vozidel a ve zbývající výměře neregulovaného nájemného sloužící k podnikání provozovatelů čerpacích stanic a rychlého občerstvení.

Výše uvedené pak zaručuje, že vysoce lukrativní podnikání zpravidla nadnárodních řetězců prodeje pohonných hmot a rychlého občerstvení na odpočívkách jako součásti pozemní komunikace není k tíži čs. státu tím, že jen čs. stát (správce) platí vlastníkovi soukromého pozemku, na němž je odpočívka, tržní nájemné a bezdůvodné obohacení ve výši tržního nájemného oproti jinak regulovanému nájemnému za užívání soukromých pozemků, které nijak neslouží podnikání, a současně je vyváženo povinností placení tržního nájemného a nikoli regulovaného nájemného ze strany podnikajících subjektů, u nichž není ani ekonomický důvod násobit jejich mimořádné zisky.

Poznámky:

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3.6.2015 č.j. 13Co 338/2014-345: : “Ustanovení § 12 zák. odst. 1 písm. a/ zák. č. 13/1997 Sb. stanoví, že součástí dálnice, silnice a místní komunikace jsou všechny konstrukční vrstvy vozovek a krajnic, odpočívky, přidružené a přídatné pruhy, včetně zastávkových pruhů linkové osobní dopravy. V daném případě je tedy odpočívka označená D 121 součástí silnice první třídy I/7, jejímž vlastníkem je ve smyslu ust. § 9 odst. 1 zák. č. 13/1997 Sb. stát. Na tento případ dopadá soudem prvního stupně užitý judikát velkého senátu NS ČR sp.zn. 31 Cdo 691/2005, který uzavřel, že zákon rozlišuje vlastnictví pozemků pod komunikacemi od vlastnictví samotné komunikace, na které je třeba pohlížet jako na samostatné předměty právních vztahů. Ke stejnému závěru potom došel Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí 22 Cdo 1131/2012 v totožné věci, kdy rozhodoval ohledně částečného rozsudku ve vztahu ke spol. ……. s.r.o. Tato otázka, tedy že vlastníkem odpočívky je stát, byla již vyřešena a odvolací soud jen problematiku rekapituluje, když předmětem odvolacího přezkumu je již jen výše bezdůvodného obohacení. Podle ust. § 12 odst. 5 zák. č. 13/1997 Sb. odpočívka je stavebně a provozně vymezená plocha dálnice, silnice nebo místní komunikace určená k bezúplatnému stání silničního motorového vozidla na dobu potřebnou pro zajištění bezpečnosti a plynulosti silničního provozu a k odpočinku uživatelů popřípadě k jejich občerstvení a doplnění pohonných hmot. Odvolací soud v tomto případě přisvědčil odvolací námitce žalovaného, že na základě této zákonné definice je odpočívka ex lege součástí pozemní komunikace sloužící veřejnému zájmu, a nelze ji využívat ke komerčním účelům, na čemž nemůže nic změnit ani skutečnost, že na přilehlém pozemku je provozována čerpací stanice. Ostatně zákon výslovně s možností využití odpočívky k čerpání pohonných hmot počítá, jak je z dikce shora uvedeného ustanovení patrno. To že znalec stanovil tržní nejemné z pozemku č. 168, jako pozemku využitelného ke komerčním účelům, je pro posouzení věci bezvýznamné, neboť jde o otázku právní nikoli o otázku vyžadující odborné znalosti. Na základě závěru, který učinil odvolací soud, tedy že v daném případě nelze ani u pozemku č. 168 v k.ú. Netovice stanovit nájemné obvyklé v místě a čase jako ekvivalent výše bezdůvodného obohacení jako pozemku komerčního, ale jako pozemku s regulovaným nájemným stejně jako je tomu u ostatních pozemků znaleckým ústavem oceňovaných, nechal vypracovat doplněk znaleckého posudku.”

Ustanovení § 30a odst. 2 zákona č. 41/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů (letecký zákon): Za zřízení věcného břemene provozování letiště náleží vlastníku pozemku, ke kterému bylo zřízeno věcné břemeno, ze strany provozovatele letiště náhrada. Náhradu za zřízení věcného břemene provozování letiště soud určí jako roční plnění, a to ve výši odpovídající místně obvyklému nájemnému k pozemku, ke kterému se zřizuje věcné břemeno. Náhrada je splatná nejpozději do 31. prosince příslušného kalendářního roku, není-li v rozhodnutí o zřízení věcného břemene stanoveno jinak. Vlastník pozemku, ke kterému bylo zřízeno věcné břemeno, a provozovatel letiště si mohou písemně sjednat jinou výši ročního plnění a jeho dřívější splatnost. Soud na žádost provozovatele letiště nebo vlastníka pozemku, ke kterému bylo zřízeno věcné břemeno, rozhodne o změně výše náhrady, pokud se podstatně změnily okolnosti, za nichž byla výše náhrady určena nebo sjednán.