Trvající nepřístupná regulace nájmů pozemků

Po uveřejnění odborné statě v právní literatuře [1]s následným nálezem Ústavního soudu ČR [2] došlo ke zrušení dosavadní nepřípustné regulace výše nájemného pozemků sloužících k podnikání, avšak i nová cenová regulace s účinností od 1. ledna 2012 je opětovně v rozporu s Listinou základních práv a svobod i zákonem.

Sjednání obvyklého nájemného mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem na něm zřízené stavby nebo k tíži vlastníka pozemku nevyvolává veřejný zájem spočívající v udržení vyváženého postavení ve smyslu ustanovení § 1 odst. 6 písm.e) zákona č. 526/1990 Sb. ani neodůvodňuje omezení vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 1, 4 Listiny základních práv a svobod, neboť nedojde-li k uzavření vlastní nájemní smlouvy, má vlastník pozemku nárok na vydání bezdůvodného obohacení jen ve výši obvyklého nájemného zpravidla stanoveného v soudním řízení znaleckým posudkem x,y procent z obvyklé ceny pozemku dle cenové mapy.

Veřejným zájmem ve smyslu ustanovení § 1 odst. 6 písm.e) zákona č. 526/1990 Sb. není prostřednictvím cenového výměru ministerstva financí stanovením maximálního nájemného pozemku sloužícího k určitému účelu jen ve prospěch veřejnoprávních korporací napojených na veřejné rozpočty - na rozdíl od všech soukromých osob - ušetřit prostředky z veřejných prostředků, aniž by v praxi reálně hrozilo nevyvážené postavení mezi soukromým vlastníkem pozemku a vlastníkem na něm zřízené stavby ve prospěch státu či obcí již proto, že vlastník pozemku má právo jen na vydání bezdůvodného obohacení nejvýše ve výši obvyklého nájemného, jak náleží každé osobě bez ohledu na její charakter a zdroj financování.

Za nepřípustné i nerovné porušení práva na ochranu vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 1,4 Listiny základních práv a svobod a pokojné užívání majetku ve smyslu čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv je prostřednictvím cenového předpisu orgánu státní správy vydaného mimo legitimní důvody cenové regulace zákonem stanovených mimořádných okolností na trhu snaha ušetřit z veřejných rozpočtů na úkor soukromých vlastníků pozemků, kteří takovouto výhodu v obdobném postavení dle téhož cenového předpisu naopak nepožívají.

Regulace ceny její maximální výší jen ve prospěch určitých vlastníků bez ohledu na to, že jsou veřejnoprávními subjekty napojenými na veřejné rozpočty, je v rozporu se základním principem rovnosti a je porušením práva na ochranu vlastnictví a jeho pokojného užívání ve smyslu s čl. 11 odst. 1,4 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv. Porušením ochrany vlastnického práva a jeho pokojného užívání a ústavního principu rovnosti je již sama skutečnost, že stát, kraje a obce paušálně závazně jiným subjektům k obdobným účelům žádné takovéto výhody neposkytují.

V době fungující tržní ekonomiky člena Evropské unie bez výjimečných společenských důvodů (například nedostatku určitého zboží a služeb, sociálních otřesů) s vyváženým postavením vlastníka pozemku a vlastníka na něm zřízené nemovité stavby s určením obvyklé ceny stavebního pozemku v cenové mapě s ustálenou praxí stanovit výši obvyklého nájemného zpravidla x,y procent z tržní ceny pozemku není žádný věcný a rozumný důvod regulovat maximální cenu - nadto s jejím dalším násobným ponižováním neurčitými podmínkami - nájemného stavebního pozemku zastavěného trvalou nemovitou stavbou v intravilánu obce v hrubém rozporu s obvyklou cenou (cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže a nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu) i v hrubém rozporu s propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku vlastníka zastavěného stavebního pozemku.

Výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2012, část I, oddíl A, položka 3 věta prvá a druhá) a výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2013, část I., oddíl A, položka č. 3a) jsou v rozporu s čl. 11 odst. 1, 4 Listiny základních práv a svobod a s čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv zejména tím, že porušují ústavní právo, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (protiústavní zvýhodnění veřejnoprávních vlastníků oproti soukromému vlastnictví), nepřiměřeným omezením maximální ceny nájemného v běžných tržních podmínkách demokratického právního státu s vyváženým postavením rozdílných vlastníků stavby a pozemku s dalším snížením v násobcích s neadekvátním porušením práva každého vlastníka na ekonomické náklady a přiměřený zisk za užívání jeho majetku, a proto k nim nelze po právu přihlížet.

Výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2012, část I, oddíl A, položka 3 věta prvá a druhá) a výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2013, část I., oddíl A, položka č. 3a) jsou pro jejich rozpor s čl. 11 odst. 1, 4 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod porušením rovnosti vlastnictví bez ohledu na jejich nositele, když stát prostřednictvím jím vydávaného cenového výměru ve svůj majetkový prospěch a zjevný neprospěch jiných vlastníků, jakož i ve prospěch obcí a krajů významně reguluje výši nájemného za užívání cizích pozemků včetně zastavěných trvalými stavbami, a to i mnohonásobně nižšího než obvyklého, a přitom jiným vlastníkům toto zvýhodnění odpírá.

Výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2012, část I, oddíl A, položka 3 věta prvá a druhá) a výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2013, část I., oddíl A, položka č. 3a) jsou nejen v rozporu s čl. 11 odst. 1,4 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod zaručující stejný zákonný obsah a ochranu, ale i ustanoveními § 1 odst. 6 písm.e) a § 5 odst. 5 věta prvá zákona č. 526/1990 Sb.

Nepřípustnou je rovněž kumulace dvojí maximální ceny („dvojí maximální cena v jedné“) pevnou určitou částkou Kč/m2/rok a v rámci ní ještě mnohočetně podmíněnou nižší neurčitou částkou tím, že v rámci již tak neúměrně nízkého maximálního nájemného pevnou částkou s ekonomickou návratností až několika staletí („investice za hrob“) musí být sjednáno nájemné s ohledem na subjektivní kritéria „umístění v obci, jeho vybavení a další určené podmínky podle § 2 odst. 1 zákona o cenách, v obcích do 25 000 obyvatel včetně rovněž s přihlédnutím k velikosti obce podle počtu obyvatel“. Dvojí kumulace maximální ceny nájemného pozemku pevnou určitou částkou a v rámci ní ještě dalšími kritérii i) umístění v obci, ii) vybavení, iii) náklady na pořízení, zpracování, oběh, zisk a příslušné daně je neurčitá a vnitřně rozporná. Je-li aktuální tržní cena pozemku v Praze 10.000,-Kč/m2, limituje tak cenový výměr návratnost investice maximálním nájemným 120,-Kč/m2/rok jen ve prospěch čs.státu, kraje, obce na dobu minimálně 83 let, na okrajích Prahy reálně na 160-240 let apod.

Z důvodu, že soud je vázán zákonem a mezinárodními úmluvami, kterými je Česká republika vázána, musí k odůvodněné námitce účastníka soudního řízení o nepřípustném rozporu určité části dotčeného cenového předpisu ve formě výměru ministerstva financí se zákonem či ústavními předpisy nebo mezinárodními úmluvami, kterými je Česká republika vázána, předběžně rozhodnout o jejich částečné platnosti a závaznosti pro dané řízení s možností předložit tuto otázku plénu Ústavního soudu ČR s návrhem na zrušení jejich určité části.

Poznámky:

1. L.Chalupa, Bezdůvodné obohacení za užívání stavebních pozemků, in.: Právní rádce 4/2009

2)Nález Ústavního soudu ČR ze dne 29.12.2009 sp.zn. I ÚS 2229/08: Obecné soudy v posuzovaném případě bez ústavně přípustného důvodu znevýhodnily stěžovatele jako vlastníka pozemku, jehož část využívá jiný subjekt (žalované družstvo) k poskytování parkovacích stání pro své členy. Ústavní soud nesouhlasí s argumentací obecných soudů, že družstvo neužívá pozemek stěžovatele k podnikání, a tudíž je třeba na nájemné z užívané části pozemku aplikovat předpisy o regulaci nájemného. Využívání části pozemku za účelem parkování je využitím pozemku ve prospěch družstva a jeho členů. Ústavní soud neshledává důvod, který by opravňoval regulaci nájemného za takové užívání pozemku. Družstvu vzniká majetkový prospěch tím, že za užívání parkovacích míst platí minimální nájemné, které nadto byl stěžovatel jako vlastník pozemku nucen vymáhat soudně. Za daného stavu Ústavní soud dospěl k závěru, že soudy nesprávně a v rozporu s ústavními principy ochrany vlastnického práva aplikovaly příslušné cenové předpisy.

Jak Ústavní soud v minulosti uvedl [nález sp. zn. IV. ÚS 113/05 ze dne 7. 9. 2005 (N 172/38 SbNU 375)], mezi typické součásti vlastnického práva, jež v celém svém komplexu požívají ústavněprávní ochrany podle čl. 11 Listiny, náleží oprávnění vlastníka s věcí právně disponovat (ius disponendi), věc užívat (ius utendi) a požívat její plody (ius fruendi). Je-li jakákoliv část vlastnického práva omezována, je třeba z hlediska naplnění ústavně garantované ochrany vlastnického práva zkoumat, zda je toto omezení ještě ústavně konformní, či se již jedná o nepřípustné porušení vlastnického práva. Přitom podmínkou ústavní konformity je, že toto omezení je stanoveno zákonem, sleduje legitimní cíl a zachovává vztah proporcionality. Podle čl. 4 odst. 4 Listiny lze ustanovení o mezích základních práv používat jen za podmínky šetření jejich podstaty a smyslu a bez toho, že by byla zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.

Ústavní soud již dříve zdůraznil, že ochrana vlastnických práv nevylučuje regulaci nájemného jako ústavní formu realizace politiky státu v případě, že se pohybuje v rámci vymezeném ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Zasahování státu musí respektovat přiměřenou (spravedlivou) rovnováhu mezi požadavkem obecného zájmu společnosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce. To znamená, že musí existovat rozumný (opodstatněný) vztah proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli. Vlastnictví již z Listiny (čl. 11 odst. 3) není chápáno jako neomezitelné právo, omezeno však podle Listiny (čl. 11 odst. 4) může být pouze zákonem a za podmínek stanovených Listinou (čl. 4 odst. 2) a pouze v rozsahu, v jakém se nedotýká podstaty vlastnictví (které se nemůže stát pouhou slupkou zbavenou obsahu), přičemž i při tomto omezení platí zákaz diskriminace (čl. 4 odst. 3 Listiny). Pravidlem v této oblasti je proto stanovení nájemného dohodou (čl. 2 odst. 3 Listiny) jako volného (nikoli libovolného) nájemného, jeho regulace je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu [nález sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20. 11. 2002 (N 142/28 SbNU 237; 528/2002 Sb.)].

Napadená rozhodnutí obecných soudů jsou v rozporu i s těmito principy, neboť zakládají nerovné postavení mezi vlastníkem nemovitosti, na jejíž ocenění aplikovaly cenový výměr Ministerstva financí, a nemovitostí, na jejichž užívání je sjednáváno nájemné dohodou smluvních stran, a to bez dodržení principů stanovených v Listině. Rozhodnutí obecných soudů dále nerespektují podmínky stanovené čl. 11 odst. 4 Listiny, za nichž lze omezit vlastnické právo. V posuzované věci není dán žádný veřejný zájem, pro který by bylo možno omezit vlastnické právo stěžovatele. Regulaci výše nájemného za užívání pozemku družstvem pro účely parkování jeho členů nelze považovat za veřejný zájem.

Napadená rozhodnutí jsou v rozporu i se zásadami vyjádřenými v rozhodování Evropského soudu pro lidská práva, který vychází z principu sledování legitimního cíle v obecném zájmu při zásahu do práv stěžovatelů tak, jak to vyžaduje čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (např. rozsudek ze dne 19. 6. 2006 ve věci Hutten-Czapská v. Polsko, Sborník 2006-VIII.).

Na základě výše uvedeného dospěl Ústavní soud k závěru, že v daném případě obecné soudy nerespektovaly ustanovení čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny tím, že svými rozhodnutími porušily ústavně zaručenou rovnost vlastnického práva a zároveň ho nepřípustně omezily v rozporu s podmínkami stanovenými v Listině.“

*Ustanovení § 1 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb.: Správní orgány příslušné k regulaci cen podle zákona upravujícího působnost orgánů České republiky v oblasti cen (dále jen „cenové orgány“) mohou regulovat ceny podle tohoto zákona.

a) je-li trh ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže,

b) vyžaduje-li to mimořádná tržní situace,

c) pro účely odvodu spotřební daně z cigaret podle zvláštního právního předpisu2a),

d) vyžadují-li to předpisy Evropských společenství2b), nebo

e) vyžaduje-li to veřejný zájem spočívající v udržení vyváženého postavení prodávajícího a kupujícího u zboží zcela nebo zčásti dotovaného z prostředků státního rozpočtu nebo z jiných veřejných rozpočtů.*

Ustanovení § 5 zákona č. 526/1990 Sb. (Úředně stanovené ceny)

*(1) Úředně stanovené ceny jsou ceny určeného druhu zboží stanovené cenovými orgány jako maximální, pevné nebo minimální.

(2) Maximální cena je cena, kterou není přípustné překročit.

(3) Pevná cena je cena, kterou není přípustné změnit.

(4) Minimální cena je cena, kterou není přípustné snížit.

(5) Regulace formou maximální, pevné nebo minimální ceny platí pro všechny prodávající a kupující určeného druhu zboží. Pro uplatnění jednotlivých forem regulace cen mohou cenové orgány stanovit další věcné podmínky, včetně pravidel a postupů pro stanovení těchto cen, jejich změn a v případě nájmů nemovitostí nebo jejich částí a služeb spojených s jejich užíváním i způsob jejich sjednávání, uplatňování a vyúčtování. Cenové orgány mohou stanovit u stejného zboží souběžně maximální a minimální cenu.*