K platnosti smlouvy o odstupném pohostinského zařízení

Judikatura dovolacího soudu je v otázce platnosti smlouvy o odstupném doposud nejednotná.

Smlouva o odstupném je smíšenou nepojmenovanou smlouvou, uzavřenou se souhlasem vlastníka jednotky (budovy) mezi dosavadním nájemcem (uživatelem) a novým nájemcem komerčního prostoru, včetně restaurace zahrnující přenechání (odprodej) vnitřního zařízení a vybavení „na míru“ restaurace z majetku dosavadního nájemce do vlastnictví nového nájemce s vypořádáním investic do nebytového prostoru, včetně rekonstrukce dosavadního nájemce týkající se vnitřních stavebních úprav pronajatých nebytových prostor, jinak by následovalo uvedení prostor ze strany investujícího nájemce do původního stavu s bouráním zhodnocení až na holé zdi, s uvolněním nebytových prostor dosavadním nájemcem ve prospěch nového nájemce, jako základní podmínky komerčního úspěchu nového nájemce a tím i vlastníka jednotky (budovy).

Smlouva o odstupném mezi dosavadním nájemcem a novým nájemcem se souhlasem vlastníka je nejen právně přípustná, ale zpravidla i nezbytná pro řádné provozování restauračních prostor, neboť pro uchování konkurenceschopnosti provozovny je zásadní, aby provoz restaurace zůstal maximálně nepřerušen a tím nedošlo ke ztrátě zákaznické základny, tj. aby bez smlouvy o odstupném v neprospěch vlastníka jednotky (budovy) i nového nájemce nedocházelo k uvedení prostor do původního stavu s devastací zhodnocení provedeného dosavadním nájemce včetně zrušení odvětrání a klimatizace, odvezení zařízení a vybavení kuchyně.

U pravidla neinvestování vlastníka restaurace do vlastních nebytových prostor, které jsou však pro komerční prostor restaurace zcela nezbytné, se specifikem variabilnosti podnikání “na míru”, nahrazuje ekonomickou pasivitu vlastníka smlouva o odstupném mezi dosavadním a novým nájemcem o přenechání investic dosavadního nájemce v rámci odstupného za vnitřní zařízení a vybavení, které prostor ve prospěch majitele a tím i nového nájemce podstatně zhodnotily, neboť jinak následuje právo a povinnost investujícího nájemce tyto stavební úpravy zbourat a restauraci uvést do původního stavu až na holé zdi a v takovém případě je poškozen jak vlastník, tak nový nájemce, který musí začít od nuly.

Investice nájemce nad rozsah smluvní a zákonné povinnosti, zvláště u restaurací, kde jsou „na míru“ nezbytné pro úspěch podnikání a bez nichž nelze vůbec konkurovat jiným, řeší právě institut smlouvy o odstupném s paušální náhradou za úplatné přenechání vnitřního zařízení a vybavení s uvolněním restaurace ve prospěch nového nájemce, a to:

přenechání vnitřního zařízení a vybavení,
přenechání investic do nebytového prostoru nad běžnou údržbu a běžné opravy, bez nichž by následovalo jejich odstranění s uvedením do původního – neuživatelného – stavu,
pod podmínkou uvolnění nebytových prostor dosavadním nájemcem ve prospěch nových nájemců s uzavřením nové nájemní smlouvy.

Každý nový nájemce restaurace – za podmínky ukončení užívání restaurace dosavadním nájemcem a uzavření nové nájemní smlouvy – má na výběr:

a) odkoupení vnitřního zařízení a vybavení restaurce “na míru” ve vlastnictví dosavadního nájemce s postoupením pohledávek investic do zhodnocení restaurace vlastníkem nemovitosti za odstupné,

anebo

b) neodkoupení vnitřního zařízení a vybavení restaurace “na míru” ve vlastnictví dosavadního nájemce za odstupné s odvozem veškerého vnitřního zařízení a vybavení, včetně případného zhodnocení demontáží provedené na vlastní náklady dosavadního nájemce až na “holé zdi”.

Je naivní si myslet, že nájemce restaurace má tolik peněz, že za majitele hradí až miliónové částky do přestavby, zhodnocení, zařízení a vybavení, a ještě k tomu mu platí nájem. K investicím do restaurací jsou nájemci nuceni specifikem podnikání “na míru” s pasivitou pronajímatelů, kteří jen vybírají nájmy, když bez nezbytných rozsáhlých investic nájemců restauraci nelze úspěšně provozovat.

Smlouvy o nájmu nebytových prostor ve snaze vyhnout se vyplacení zhodnocení nebytových prostor dosavadnímu nájemci a neplacení daně z naturálního příjmu v rozsahu zhodnocení cizí nemovitosti ze strany dosavadního nájemce, často současně sofistikovaně obsahující antagonistická ujednání o povinnosti dosavadního nájemce uvést pronajatý prostor do původního stavu a současně ujednání, že veškeré zhodnocení provedené dosavadním nájemcem bezplatně připadá do majetku vlastníka. V tomto případě jsou obě antagonistická ujednání neplatná a nastupuje obecný zákonný režim včetně vydání bezdůvodného obohacení s daňovými povinnostmi ze strany vlastníka zhodnocené nemovitosti.

Smlouva o odstupném mezi dosavadním nájemcem a novým nájemcem komerčních prostor s paušální platbou, jejímž předmětem je přenechání vnitřního zařízení a vybavení, zpravidla „na míru“, s investicemi do prostoru, může být neplatná jen v případě i) neexistence souhlasu vlastníka jednotky (budovy) či ii) neuzavření nové nájemní smlouvy novým nájemcem, a to bez ohledu na důvody, neboť v takovém případě by nový nájemce ničeho nezískal (zákaznickou základnu, zařízení a vybavení, vypořádání zhodnocení).

Pro skutečný výklad vůle smluvních stran je zásadní vlastní chování smluvních stran, zvláště, zda a jaké plnění na základě uzavřené smlouvy převzaly, zda jej nerušeně užívaly a zda s ním jako vlastníci nakládaly. Naplnila-li smluvní strana všechny atributy platného nabytí vlastnictví na základě uzavřené smlouvy – nabytí vlastnictví movitých věcí – držba a nerušené užívání – zcizení vlastnictví – jednala jako vlastník a nemůže při její povinnosti zaplacení spravedlivě dodatečně tvrdit, já nezaplatím, protože smlouva, z níž odvozuji svoje práva, je neplatná.

Institut prodeje podniku se používá v praxi restaurací/hospod zcela výjimečně z nouze, když majitel nesouhlasí s ujednáním o odstupném mezi starým a novým nájemcem a nechce s novým nájemcem uzavřít novou nájemní smlouvu. Pak nastupuje rizikový prodej podniku (části podniku) u podnikajících fyzických osob s neakceptovatelným přechodem závazků z cizího rizikového podnikání s nekonečným ručením vlastním majetkem.

Smlouva o odstupném mezi dosavadním nájemcem a novým nájemcem se souhlasem vlastníka jednotky je určitá i tehdy, pokud je úplatné přenechání vnitřního zařízení a vybavení definováno obecně tak, že určuje osobu vlastníka smluvně převáděného zařízení a vybavení místo, kde se nachází včetně označení názvu provozovny s rozhodným datem, např. ke dni uzavření smlouvy, s uvedením souhrnné ceny.

(srov. ustanovení § 1 odst. 4 zákona č. 298/1990 Sb., které je jistě ex lege právně určité a zní takto: Za vlastnictví jednotlivých řádů a kongregací a arcibiskupství olomouckého se ke dni účinnosti tohoto zákona prohlašuje též movitý majetek, který byl ke dni 10. 4. 1950 umístěn v nemovitostech uvedených v přílohách č. 1 a 2 zákona č. 298/1990 Sb. a v příloze č. 3 tohoto zákona, pokud existuje a je známo, kde se uvedený movitý majetek nachází.).

Odstupné za uvolnění bytu – stejně i nebytového prostoru – na základě smlouvy o odstupném nutně nevyžaduje existenci nesporného nájmu, když postačuje i institut „sporného“ nájmu včetně nedoručení výpovědi, neuznání důvodu výpovědi, s čímž výslovně počítá institut odstupného za uvolnění bytu (nezaměňuj za skončení nájmu) jako institut skončení užívání bytového prostoru jeho uživatelem.

Uvolněním bytu ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 písm. u) zákona č. 586/1992 Sb. – stejně tak uvolnění nebytového prostoru na základě smlouvy o odstupném – nevyžaduje skončení nájmu bytu, ale akcentuje skutečné vyklizení předmětných prostor jejich uživatelem, zpravidla bývalým nájemcem, včetně existence sporného nájmu, např. pro neuznání účinků výpovědi pronajímatele.

Smlouva o odstupném za předčasné uvolnění bytu jejím uživatelem je výslovně uznána a preferována zákonem, ustanovením § 4 odst.1 písm. u) zákona č. 586/1992 Sb. tím, že se jedná o odečitatelnou položku z daně z příjmů s právem uživatele bytu nezdanit příjem za uvolnění bytu včetně formou nabytí vlastnictví k bytové jednotce a formou peněžního odstupného použitého do jednoho roku na náhradní bydlení.

Uznává-li zákon o daních z příjmů jako legální a dokonce i preferovanou smlouvu o odstupném za uvolnění bytu jeho uživatelem (nejedná se nutně o nájemce) v násobně vyšší ceně než je tržní cena nájmu až ve výši kupní ceny vlastnictví jiného bytu, je v souladu se zákonem i smlouva o odstupném nebytových prostor jejich uživatelem, které však není osvobozeno od daně z příjmů.