K nicotnosti (nezákonnosti) správního rozhodnutí v režimu stavebního zákona č. 183/2006 sb.

V průběhu územního a stavebního řízení včetně společného v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. jsou poměrně často včas uplatněny námitky ze strany vlastníka sousední stavby nebo pozemku o neexistenci vlastnického práva stavebníka k části pozemku či k části stávající stavby, které jsou záměrem přímo dotčeny.

Z precedentního rozsudku NSS ze dne 26.2.2025 č.j. 10 As 25/2024 (bodů 98 až 106) v zásadní otázce stavebního řízení - zastavění části stavebního pozemku stavebníka stávající cizí stavbou - vyplývají tyto právní závěry:

-„pro rozhodování správního orgánu je rozhodující skutkový a právní stav v době vydání rozhodnutí,

-dokud na stavebním pozemku stojí cizí stavba, se kterou záměr nepočítá, není možné záměr provést,

-i kdyby bylo nařízeno odstranění nepovolené stavby, stavba by tam nadále až do svého faktického odstranění stála, a bránila by tak provedení a tím i povolení stavebníkova záměru,

-pokud sám stavebník nepožádal o přerušení řízení podle § 64 odst. 2 správního řádu z důvodu probíhajícího řízení o odstranění stavby, a to až do doby, kdy by nepovolená stavba byla z pozemku fakticky odstraněna, neměly správní orgány samy řízení přerušovat podle § 57 a § 64 odst. 1 písm.e) správního řádu, ale měly rozhodnout na základě tehdejšího skutkového stavu, nezbývalo by jim tedy než stavebníkově žádosti nevyhovět,

-správní orgány si nemohou domýšlet budoucí skutkový stav, na základě kterého rozhodnou, nadto právě stavebník by si měl zavčasu všimnout, že na pozemku, kde plánuje stavět, stojí cizí stavba, a začít tuto situaci řešit s dostatečným předstihem.“

Porušení výslovné zákonné výluky pravomoci správního orgánu (stavebního úřadu) učinit si vlastní úsudek o určitém sporném právu (existenci a rozsahu věcného práva na základě včasné námitky dotčeného účastníka stavebního řízení) podstatném pro vlastní meritorní rozhodnutí (územní rozhodnutí, stavební povolení) s přerušením správního řízení pro uplatnění tohoto sporného práva vyzvaného účastníka u soudu, je vadou srovnatelnou s vydáním rozhodnutí věcně nepříslušným správním orgánem ve smyslu ustanovení § 77 odst. 1 správního řádu („antagonismus pravomocí správního orgánu a soudu“).

Právně neuskutečnitelným ve smyslu ustanovení § 77 odst. 1 správního řádu zakládajícím nicotnost je i správní rozhodnutí, jehož samotné naplnění (výkon) zakládá spáchání trestného činu (zákaz „schvalování a napomáhání“ spáchání trestného činu výkonem správního rozhodnutí). Odstranění částí cizí sousední trvalé stavby včetně jejích obvodových stěn bez předchozího/souběžného zvláštního pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení či o nařízení odstranění stavby anebo bez předchozího pravomocného rozsudku o odstranění stavby je jednáním, které lze označit za zločin poškození cizí věci ve smyslu ustanovení § 228 trestního zákona, zvláště jedná-li se o nemovitou kulturní památku. Již z tohoto je zřejmé, že čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod nutně platí i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného, jinak by se jednalo o „legalizaci“ úmyslné trestné činnosti pod pláštíkem stavebního řízení, což je naprosto nepřijatelné.

Zákonný zákaz, že záměr nesmí přesahovat na sousední (cizí) pozemek (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, § 23 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb), a to nad i pod jeho povrch (§ 506 odst. 1 obč. zákoníku), je chráněn nejen správním (stavebním) právem, ale i trestním právem tím, že úmyslné (např. přes předchozí námitky dotčeného účastníka v rámci územního a stavebního řízení) i) zastavění části sousedního pozemku trvalou stavbou nebo ii) poškození části sousedního pozemku při provádění záměru (výstavbě) vykazuje známky zločinu poškození cizí věci ve smyslu ustanovení § 228 trestního zákoníku.

Trestnost jednání stavebníka spočívající v úmyslném zastavění cizího (sousedního) pozemku nebo jeho části trvalou stavbou (např. přes námitky vlastníka nemovitosti v rámci stavebního řízení) nevylučují ustanovení § 1084 až § 1086 obč. zákoníku stanovících právní následky zřízení stavby na cizím pozemku v dobré víře či bez dobré víry (přechod vlastnictví, přikázání vlastnictví, odstranění stavby, peněžitá náhrada).

Čl. 11 odst.1 listiny základních práv a svobod, ustanovení § 23 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb., vylučujících, aby stavba byla umístěna tak, že přesahuje na sousední pozemek, platí nejen pro vlastní zastavění části sousedního pozemku záměrem, ale i v období výstavby záměru umístěného na hranicích sousedních pozemků, když ani bourací a stavební práce nesmí přímo zasahovat do podstaty sousedního pozemku např.:

-vyhloubením (devastací) části sousedního pozemku pro vyzdění obvodových zdí záměru umístěného na společné hranici sousedních pozemků často přesahuje na sousední pozemek v řádu až do 1 m a ne mnohdy s vyhloubením až do 10 m (např. 2 podzemní patra garáží),

-přemístěním a navršením hlíny a kamení ze/na sousední pozemek (manipulace s materiálem z pozemku),

-instalací výztuh (bednění) obvodových zdí, ponecháním výztuh (bednění) po dobu až několik týdnů na vytvrdnutí, demontáží bednění,

-zavážením děr po odstranění výztuh (často stavební sutí) s jejím až mnoholetým sesedáním atd.

Ustanovení § 141 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. ani ustanovení § 1022 odst. 1 obč. zákoníku nezakládají právo vlastníka, aby soused snášel zásahy do vlastnictví jeho pozemku tím, že jsou na části jeho pozemku prováděny vlastní přípravné a stavební práce ve formě zejména i) odstranění části zeminy včetně skalního převisu plynule zasahujícího na oba sousední pozemky, ii) kácení stromů včetně větví a trvalých dřevin včetně thújí, iii) odstranění rozhrad, případně i částí (oplocení), byť s jejich následnou obnovou, a to i pokud jsou v rovnodílném spoluvlastnictví obou sousedů (§ 1024 odst. 1 obč. zákoníku), iv) vyhloubení, vyjmutí a přemístění hlíny a kamení s naskladněním z/na jiné místo, a v) instalací a demontáží výztuh (bednění) obvodových zdí v délce i několik desítek metrů s hloubkou i dvě podzemní podlaží se zavážením děr po odstraněním výztuh s jejich sesedáním i po dobu několika let.

Užitím sousedního pozemku ve smyslu ustanovení § 141 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. i § 1022 odst. 1 obč. zákoníku se rozumí užití pozemku bez přímého zásahu do jeho podstaty, na nezbytně nutnou dobu, nelze-li jinak, a je-li to objektivně možné, např. vstupem dělníků či dozoru, vjezdem nákladních aut a stavebních strojů, zřízením lešení, umístěním či manipulací jeřábu.

Uplatní-li vlastník sousední nemovitosti v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. jako účastník územního či stavebního řízení včetně společného včas odůvodněnou námitku týkající se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných věcných práv [1], nemá stavební úřad pravomoc o namítnutém sporném vlastnickém (věcném) právu sám rozhodnout.

V případě, že je ve stavebním řízení prokazatelně doloženo, že mezi dotčenými účastníky stavebního řízení o existenci nebo o rozsahu vlastnického nebo jiného věcného práva, které je předmětem stavebního řízení (stavební pozemek, na němž je umístěn stavební záměr nebo jeho část, cizí stavba nebo její části umístěna na stavebním pozemku) již probíhá občanské soudní řízení o určení vlastnictví, případně o zdržení se odstranění stávající trvalé stavby, nemá stavební úřad ex lege pravomoc v tomto rozsahu činit vlastní úsudek, a tudíž ani v tomto rozsahu meritorně rozhodnout.

Správní rozhodnutí, jehož naplnění (např. provedení stavebního záměru přes včasnou námitku dotčeného účastníka stavebního řízení na části cizího pozemku nebo svévolné odstranění části cizí stavby stavebníkem bez předchozího/souběžného pravomocného rozhodnutí o povolení či o odstranění stavby) vykazuje známky trestného činu (např. poškození cizí věci ve smyslu ustanovení § 228 trestního zákoníku), je ve smyslu ustanovení § 77 odst. 1 správního řádu v dotčené části nicotné, vylučuje-li zákon výslovně, že správní orgán o určité sporné skutečnosti nemá pravomoc rozhodovat, (např. o existenci či rozsahu vlastnického práva dle § 94n odst. 4 stavebního zákona č. 183/2006 Sb.) se zákonným příkazem správní řízení - za určitých podmínek (např. včasná námitka účastníka řízení a výzva stavebníku k uplatnění vlastnického práva u soudu) - přerušit až do doby rozhodnutí soudu o sporné otázce.

Stavební povolení i společné územní a stavební rozhodnutí s umístěním záměru a schválením jeho provedení na základě projektové dokumentace prokazatelně na stavebním pozemku stavebníka, na jehož části je doposud zřízena cizí trvalá stavba nebo její část, se kterou záměr nepočítá, bez předchozího, případě souběžného, rozhodnutí stavebního úřadu o povolení nebo o nařízení odstranění stavby dle § 128 a násl. stavebního zákona č. 183/2006 Sb. nebo § 247 a násl. stavebního zákona č. 283/2021 Sb. anebo bez předchozího pravomocného rozsudku soudu o odstranění, je ve smyslu ustanovení § 77 správního řádu v dotčeném rozsahu nicotné pro:

i) faktickou neuskutečnitelnost celého záměru (objektivní nemožnost provedení záměru na stavebním pozemku, na němž je doposud zřízena stávající trvalá stavba nebo její část, s níž záměr nepočítá)

ii) právní neuskutečnitelnost celého záměru, neboť trvalou stavbu nebo její část nesmí ani její vlastník bez předchozího, případně souběžného, správního či pravomocného soudního rozhodnutí svévolně sám odstranit, nestanoví-li tak výslovně zákon, s tím, že svévolné odstranění cizí trvalé stavby nebo její části vykazuje znaky trestného činu poškození cizí věci ve smyslu ustanovení 228 trestního zákona.

Řízení o povolení nebo o nařízení odstranění stavby nebo její části je relativně samostatným řízením s úzce vymezeným předmětem řízení se zvláštními právy dotčených účastníků stavebního řízení, které nelze hrubě ignorovat tím, že zákonem stanovené zvláštní stavební řízení nahradí („přeskočí“) jen schválení projektové dokumentace stavebníka s vyznačením částí stávajících trvalých staveb nebo jejich částí, které stavebník sám v průběhu provádění záměru odstraní.

Z důvodu i) nicotnosti (nezákonnosti) územního a stavebního povolení včetně společného s umístěním záměru a schválením jeho provedení na základě projektové dokumentace na cizím pozemku nebo jeho části a ii) nedostatku dobré víry stavebníka pro včasné a doložené námitky dotčeného vlastníka pozemku, je vyloučeno nabytí cizího pozemku či jeho části ze zákona zřízením stavby stavebníkem v dobré víře dle § 1084 odst. 2 obč. zákoníku.

Námitky účastníka stavebního řízení týkajících se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných práv jsou nejčastěji odůvodněny mimoknihovním nabytím nemovitostí nebo jejich částí, např. v důsledku přestavku dle § 1087 obč. zákoníku, nabytí cizího pozemku v důsledku zřízení trvalé stavby v dobré víře, bez toho, aby vlastník pozemku, který o zřízení věděl jí bez zbytečného odkladu nezakázal, umělého přírůstku původně samostatné zdi k sousední budově, vydržením včetně mimořádného, jakož i vlastnictví či spoluvlastnictví rozhrad, mají-li povahu nemovitosti s pevným základem.

Stavební úřad pro včasnou námitku o existenci nebo rozsahu vlastnického práva k nemovitostem, které jsou předmětem stavebního řízení, nemá v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. pravomoc meritorně rozhodnout o sporném vlastnickém (věcném) právu nebo jeho rozsahu mezi stavebníkem a vlastníkem sousední nemovitosti jako účastníků řízení, např.:

i) k části sousední pozemkové parcely v rozsahu přestavku,

ii) k části obvodové zdi budovy nebo rozhrady zčásti umístěné na sousední pozemkové parcele:

• o umístění záměru na vlastnicky sporném pozemku či jeho části (přestavku) se schválením odstranění nemovitosti či její části, jejíž vlastnictví je rovněž sporné, zřízené na tomto sporném pozemku,

• o povolení provedení stavby na sporném pozemku včetně schválení projektové dokumentace v tomto rozsahu (provedení novostavby v rozsahu přestavku) jinak je kladné meritorní rozhodnutí pro nedostatek pravomoci stavebního úřadu v dotčeném rozsahu nicotné (nezákonné).

Nicotnost (nezákonnost) správního rozhodnutí spočívající v překročení pravomocí správního orgánu (např. rozhodnout o sporném vlastnickém právu na základě včasné námitky dotčeného účastníka stavebního řízení) vyvolává ten právní následek, že soud z takového rozhodnutí v dotčeném rozsahu ve smyslu ustanovení § 135 odst. 2 o.s.ř. nevychází a tím takové rozhodnutí ani nevytváří per analogiam překážku věci „rozsouzené“.

V režimu ustanovení § 191 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. naopak stavební úřad ex lege vychází z aktuálních údajů o věcných právech zapsaných v katastru nemovitostí a k námitce účastníka týkající se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných práv přihlíží jen tehdy, zakládají-li údaje v katastru nemovitostí pochybnosti o existenci nebo rozsahu vlastnického nebo jiného věcného práva, tj. zvláště v případě duplicitního zápisu věcného práva, poznámky spornosti věcného práva.

Pochybnosti o existenci nebo rozsahu vlastnického nebo jiného věcného práva ve smyslu ustanovení § 191 odst. 2 stavebního zákona 283/2021 Sb. - bez nutnosti výzvy k uplatnění sporného vlastnického práva u soudu - vždy zakládá již prokazatelně probíhající soudní řízení o určení namítnutého - sporného – vlastnictví nebo o zdržení se odstranění - sporné - trvalé stavby mezi stavebníkem a vlastníkem sousední nemovitosti jako účastníků stavebního řízení týkající se např.:

a) stavebního pozemku stavebníka, např. v rozsahu přestavku dle § 1087 obč. zákoníku,

b) trvalé stavby nebo její části, např. štítové (opěrné) zdi v důsledku přírůstku k sousední budově

JUDr. Luboš Chalupa

[1])§ 89 odst. 6 věta druhá stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 94n odst. 4 věta druhá stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 94w odst. 6 věta druhá stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 114 odst. 3 věta druhá stavebního zákona č. 183/2006 Sb.