1. Domov
  2. »
  3. APLIKACE PRÁVA 1/2025
  4. »
  5. Požadavky požární ochrany a vzájemné odstupy staveb

Požadavky požární ochrany a vzájemné odstupy staveb

Požární ochrana s ohledem na změny klimatu i nárůst excesivního protiprávního jednání ve společnosti narůstá na důležitosti, čemuž musí odpovídat úplnost dokazování o splnění odstupových vzdáleností a požárně nebezpečného prostoru při umístění a navržení stavby (záměru) v souladu s ČSN a určitost odůvodnění každého meritorního územního a stavebního rozhodnutí včetně společného.

Vzájemné odstupy staveb ve smyslu ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, i ustanovení § 144 stavebního zákona č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, m u s í splňovat i požadavky požární ochrany na základě zákona č. 133/1985 Sb., ve znění předpisů pozdějších, o požární ochraně, vyhl.č. 23/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o technických podmínkách požární ochrany staveb a příslušné ČSN.

Stavba (záměr) m u s í být ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. umístěna a navržena tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor stanovené v ČSN (příloha č. 1 vyhl.č. 23/2008 Sb.).

Smyslem a účelem stanovení odstupových vzdáleností a požárně nebezpečného prostoru pro umístění a navržení staveb (záměrů), aby podle druhu splňovaly technické podmínky požární ochrany, je omezení šíření požáru na sousední stavby. (§ 147 písm.c) stavebního zákona č. 283/2021 Sb.)

Námitka vlastníka sousední stavby, že požárně nebezpečný prostor pro nedodržení stanovené odstupové vzdálenosti ve smyslu ustanovení § 2 odst.1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN zasahuje i přes hranice sousedního stavebního pozemku, je nejen soukromoprávní povahy (ohrožení zdraví, života a majetku vlastníka sousední stavby zvýšeným rizikem rozšíření požáru), ale současně i veřejnoprávní povahy (ohrožení zdraví, života a majetku i dalších osob než stavebníka a vlastníka sousední stavby šířením požáru do okolí): „smíšený charakter námitky účastníka řízení“.

Námitka vlastníka sousední stavby nebo sousedního pozemku jako účastníka územního a stavebního řízení včetně společného o nesplnění požadavků požární ochrany na umístění a navržení stavby (záměru) ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN je „smíšené“ soukromoprávní i veřejnoprávní povahy (ochrana zdraví, života a majetku vlastníka sousedních nemovitostí ale i dalších subjektů v obci před šířením požárů), a obsahově jde i o upozornění účastníka řízení na neúplnost dokazování a věcnou správnost/úplnost meritorního územního i stavebního rozhodnutí včetně společného.

Splnění požadavků na umístění a navržení stavby (záměru) z titulu požární ochrany sousední stavby je obligatorní podmínkou věcné správnosti/úplnosti meritorního územního a stavebního rozhodnutí včetně společného a není vázáno na to, zda vlastník sousední stavby jako účastník v územním a stavebním řízení včetně společného včas výslovně uplatní odůvodněnou námitku o nesplnění odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečného prostoru dle § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN.

Umístěním a navržením stavby (záměru) tak, že podle druhu (např. rodinné domy, bytové domy, garáže) nikoli nepatrně nesplňuje technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor stanovené příslušnou ČSN, je vždy ohroženo vlastnické právo vlastníka sousední stavby jako účastníka územního a stavebního řízení včetně společného (ohrožení zdraví, života a majetku zvýšeným rizikem šířením požárů na sousední stavbu).

Za přepjatý formalismus lze považovat odmítání námitek vlastníků sousedních staveb ze strany některých stavebních úřadů a správních soudů jen proto, že společně s námitkou o nedodržení zákonných odstupových vzdáleností a požárně nebezpečného prostoru ve smyslu vyhl.č. 23/2008 Sb., které samo sebou bez dalšího vždy o h r o ž u j e bezpečnost, zdraví, život a majetek nejen vlastníků sousedních staveb, výslovně neuvede, např.: „záměr je z požárního hlediska nebezpečný a následně vzniklý požár se přenese právě i na sousední nemovitosti.“

** Územní a stavební řízení je z hlediska trvalého ohrožení bezpečnosti, ochrany zdraví a života osob a sousedních staveb i v širším okolí natolik společensky významné, že uplatní-li vlastník sousední stavby a pozemku jako účastník územního a stavebního řízení včetně společného určitou námitku o podstatném porušení obligatorní zákonné podmínky pro umístění a navržení stavby (záměru) vážně o h r o ž u j í c í bezpečnost, zdraví a život osob a majetek jiných osob než stavebníka, musí se s ní stavební úřad a správní soud z důvodu ochrany veřejného zájmu ex offo výslovně vypořádat bez ohledu na to, že není úplně či přesně odůvodněna nebo že se týká jen vážného ohrožení zdraví, života a majetku jiných osob než samotných účastníků řízení (provozovatelé a vlastníci infrastruktury, vlastníci, nájemci a návštěvníci okolních staveb a pozemků apod.), jinak hrubě poruší svoje základní povinnosti.**

Odmítnutí námitky (upozornění, podnětu) vlastníka sousední nemovitosti – stejně jako ostatních účastníků řízení – o nesplnění obligatorních podmínek pro umístění a navržení stavby (záměru) vážně ohrožujících zdraví, život či majetek jiných osob než samotných účastníků řízení, je v rozporu se samotným smyslem a účelem územního a stavebního řízení, např. jiný účastník než vlastník sousední stavby namítne určité podložené skutečnosti zakládající vážné ohrožení stability sousední stavby nebo zvýšené hrozby nekontrolovaného šíření požáru v důsledku zásadního nedodržení odstupových vzdáleností a požárně nebezpečného prostoru při umístění a navržení stavby (záměru) tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany.

Z důvodu, že námitka vlastníka sousední stavby jako účastníka územního a stavebního řízení včetně společného o porušení odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečného prostoru při umístění a navržení stavby (záměru) ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN je i veřejnoprávní povahy (omezení šíření požárů na okolní zástavbu), musí stavební úřad splnění těchto zákonných podmínek ze strany stavebníka (nikoli souseda) ex offo prověřit a výslovně uvést ve svém meritorním rozhodnutím s uvedením, zda a v jaké rozsahu požárně nebezpečný prostor přesahuje na sousední stavební pozemek.

Územní a stavební rozhodnutí včetně společného potažmo závazné stanovisko požárně bezpečnostního řešení musí vždy - bez ohledu na včasnou námitku vlastníka sousední stavby jako účastníka řízení –  obsahovat i určité skutkové zjištění o splnění požadavků požární ochrany na umístění a navržení stavby (záměru) s ohledem na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor např.: „Stavba (záměr) …………. je/není ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a ČSN …….. umístěna a navržena tak, že splňuje/nesplňuje technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor nepřesahuje/přesahuje na sousední stavební pozemek, jehož součástí je budova č.p……..“

Nepřezkoumatelným je meritorní územní či stavební rozhodnutí včetně společného potažmo závazné stanovisko požárně bezpečnostního řešení záměru v rozsahu jen obecného skutkového zjištění, že např.: „Stavba (záměr) splňuje podmínky pro umístění a navržení stavby (záměr) dle § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a § 11 a ČSN“ bez toho, že by současně dle druhu stavby (záměru) výslovně mj. uvedlo:

  • druh stavby (záměru)
  • ČSN dle druhu stavby
  • jaké jsou dle ČSN ….. stanoveny určité odstupové vzdálenosti stavby (záměru) a požárně nebezpečný prostor
  • zda v jakém rozsahu ….. přesahuje/nepřesahuje požárně nebezpečný prostor přes hranice sousedního pozemku č…. se stavbou …..

Z důvodu, že prolukou není pozemek v rozsahu přesahu volného nezastavěného stavebního pozemku nad šířku (půdorys) nejbližších trvalých staveb v jinak navazující řadové zástavbě v téže ulici na téže straně, musí části stavby (záměru) přesahující takto ohraničený prostor proluky splňovat všechny stanovené obecné požadavky na stavby včetně vzájemných odstupů staveb, minimální vzdálenosti od společné hranice pozemků, odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor pro umístění a navržení stavby (záměru) tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany dle § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN.

V případě umístění a navržení stavby (záměru) v proluce musí odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN splňovat i části stavby (záměru) v rozsahu, kterým svým umístěním a navržením přesahuje prostor vlastní proluky (např. záměry do L, U, obdélníku): „stavební prolukou je nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění“ (§ 12 písm.o) stavebního zákona č. 283/2021 Sb.).

Zkrácení minimálních vzájemných odstupů staveb a zkrácení minimálního odstupu stavby od sousedního pozemku stanovené ustanoveními § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č.501/2006 Sb. a ustanoveními 11 odst. 2 a 4 vyhl.č. 146/2024 Sb. (§ 26 vyhl.č. 501/2006 Sb., § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb.), je vyloučeno pod odstupovou vzdálenost a požárně nebezpečný prostor, kterou pro umístění a navržení stavby (záměru) ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. stanoví příslušná ČSN tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany.

Při umísťování v místě mimořádně rozsáhlého záměru (násobně větší než sousední stavby na téže straně ulice) nelze tuto skutečnost přenášet k tíži vlastníků sousedních staveb a pozemků  „zkracováním“ vzájemných odstupů staveb a zkracováním vzdálenosti záměru méně než 2 m od hranic sousedních pozemků, jinak je třeba záměr - k námitkám vlastníků sousedních staveb a pozemků - přiměřeně umenšit až na rozsah záměru, zvláště co do objemu, výšky a půdorysu, v místě obvyklým.

V případě „střetu“ i) minimální odstupové vzdálenosti stavby (záměru) od sousední stavby nebo od sousedního pozemku ve smyslu ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb. i § 11 odst. 2 a 4 vyhl.č. 146/2024 Sb. s ii) odstupovou vzdáleností a požárně nebezpečným prostorem tak, aby umístění a navržení stavby (záměr) ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. splňovalo technické podmínky požární ochrany dle příslušné ČSN, musí být dodržena větší z odstupových vzdáleností.

Výjimečnými případy, kdy požárně nebezpečný prostor zasahuje i přes hranice stavebního pozemku, a to bez souhlasu vlastníka sousedního pozemku, můžou být i) úzká šíře sousedních pozemků a ii) požárně nebezpečný prostor nezasahuje žádné objekty na sousedních pozemcích (NSS 6 AS 12/2024), jakož i případy, kdy požárně nebezpečný prostor zasahuje jen nepatrně přes hranice stavebního pozemku.

Přesah požárně nebezpečného prostoru přes hranice stavebního pozemku je vyloučen zvláště v případě, že dotčená sousední stavba nebo sousední pozemek je nemovitou kulturní památkou (národní nemovitou kulturní památkou) nebo tvoří-li pozemek prostředí nemovité kulturní památky (nemovité kulturní památky), kdy je zvláštní zákonná ochrana nejen stavby, ale i nejbližšího okolí vlastní nemovité kulturní památky.

Zákonem - ustanoveními  § 9 a § 14 zákona č. 20/1987 Sb. – ve veřejném zájmu zakázané:

  • ohrožení, zničení, poškození i znehodnocení sousední nemovité kulturní památky a prostředí kulturní památky,
  • způsobení nepříznivé změny stavu sousední nemovité kulturní památky i prostředí nemovité kulturní památky,
  • ohrožení zachování a vhodného společenského uplatnění sousední nemovité kulturní památky

Neobsahuje-li meritorní územní či stavební rozhodnutí včetně společného potažmo závazné stanovisko požárně bezpečnostního řešení záměru určité skutkové zjištění o tom, že stavba (záměr) splňuje technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. ve spojení s příslušnou ČSN uvedenou v příloze č. 1 cit. vyhlášky, je takové rozhodnutí neúplné, a tudíž věcné nesprávné bez ohledu, zda a kdy vlastník sousední stavby a sousedního pozemku v územním či stavebním řízení včetně společného uplatnil námitku o nesplnění této obligatorní podmínky pro umístění a navržení stavby (záměru).

Odvolací správní orgán ve smyslu ustanovení § 89 odst. 2 správního řádu a § 149 odst. 2 správního řádu na základě odvolání přezkoumává soulad napadeného územního či stavebního rozhodnutí včetně společného potažmo závazné stanovisko požárně bezpečnostního řešení záměru i v rozsahu skutkového zjištění o splnění technických podmínek požární ochrany dodržením odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečného prostoru při umístění a navržení stavby (záměru) ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN, neboť to vždy vyžaduje i veřejný zájem (ochrana života, zdraví a majetku velkého počtu subjektů i v širokém okolí vlastního záměru, např. vlastníci, nájemci a návštěvnici vzdálenějších sousedních nemovitostí, provozovatelé a vlastníci infrastruktury).

JUDr. Luboš Chalupa

Dotčená úprava:

§ 24 odst. 3 zákona č. 133/1985 Sb., ve znění předpisů pozdějších: Ministerstvo stanoví prováděcím právním předpisem technické podmínky požární ochrany pro navrhování, výstavbu nebo užívání staveb, a to za účelem omezení rozvoje a šíření ohně a kouře ve stavbě, omezení šíření požáru na sousední stavby, evakuace osob a zvířat v případě ohrožení stavby požárem nebo při požáru a umožnění účinného a bezpečného zásahu jednotek požární ochrany. Pro podrobnější vymezení těchto podmínek lze využít hodnot a postupů stanovených českou technickou normou nebo jiným technickým dokumentem upravujícím podmínky požární ochrany staveb.

§ 169 odst. 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. ve znění do 31.12.2023: Výjimku z obecných požadavků na výstavbu, jakož i řešení územního plánu nebo regulačního plánu odchylně od nich lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento přepis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím n e o h r o z í bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešení podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými předpisy na výstavbu.

§ 147 písm.c) stavebního zákona č. 283/2021 Sb.: Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v případě požáru bylo omezeno šíření požáru na sousední stavby.

§ 2 odst. 1 písm.a) vyhl.č. 23/2008 Sb.: Stavba m u s í být umístěna a navržena tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor

§ 15 odst. 1 vyhl.č. 23/2008 Sb.: Při navrhování rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci se postupuje podle české technické normy uvedené v příloze č. 1 části 3, pokud dále není stanoveno jinak

§ 16 odst. 1 vyhl.č. 23/2008 Sb.: Při navrhování bytového domu se postupuje podle české technické normy uvedené v příloze č. 1 části 1 bodu 3, pokud není dále stanoveno jinak