Minimální vzdálenost stavby (záměru) od společných hranic pozemků v režimu stavebního zákona č. 183/2006 sb.
Z důvodu, že velká část stavebních řízení doposud probíhá v režimu stavebního zákona č. 183/2006 Sb., je i nadále aktuální stanovení minimální vzdálenosti stavby (záměru) od společných hranic pozemků ve smyslu ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb.
Ustanovení § 25 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je výslovně nadepsáno: „Vzájemné odstupy staveb“, ačkoli ustanovení § 25 odst. 5 a odst. 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. výslovně stanoví minimální vzdálenost stavby (záměru) od společných hranic pozemků.
Nadpis určitého ustanovení právního předpisu zásadně vyjadřuje ucelený předmět právní úpravy, případně převažující předmět právní úpravy, ale může v menší míře upravovat i jiný – související - předmět právní úpravy.
Ustanovení § 25 odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. stanoví obecné podmínky pro vzájemné odstupy všech staveb bez ohledu na to, zda se jedná o stavby výslovně uvedené v ustanoveních § 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb.
Ustanovení § 25 odst. 1 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. upravuje vzájemné minimální odstupy staveb (záměru) a totéž ustanovení v odstavcích odst. 5 až 7 upravuje - související - minimální odstup stavby (záměru) od hranic pozemků.
Ustanovení § 25 odst. 2 až 4 vyhl.č. 501/2006 Sb. stanoví minimální vzdálenosti stavby (záměru) od vyjmenovaných sousedních staveb za stanovených podmínek.
Ustanovení § 25 odst. 5 až 7 vyhl.č. 501/2006 Sb. stanoví minimální vzdálenost stavby (záměru) od hranic pozemků:
a) Méně než 2 m od společných hranic pozemku - stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu (odstavec 5)
b) Umístění až na hranici pozemku - stavby rodinného domu, garáže a dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu s ohledem na charakter zástavby (odstavec 6)
c) Minimálně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace - vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, s výjimkou proluk řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace (odstavec 7)
Z ustanovení § 25 odst. 5 a 6 vyhl.č. 501/2006 Sb. vyplývá, že jiné stavby než výslovně uvedené v těchto ustanoveních, musí být vzdáleny od společných hranic pozemků minimálně 2 m, není-li stavebníkovi ve smyslu ustanovení § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb. udělena výjimka s tím, že minimální vzdálenost stavby (záměru) od společných hranic pozemků zpravidla odpovídá i odstupovým vzdálenostem a požárně nebezpečnému prostoru stanoveného pro umístění a navržení staveb tak, aby splňovaly technické podmínky požární ochrany ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm.a) a § 11 vyhl.č. 23/2008 Sb. a příslušné ČSN.
Nelze ani nepřihlédnout k tomu, že ustanovení § 11 odst. 2 vyhl.č. 146/2024 Sb. - s odůvodněnou výjimkou staveb uvedených v ustanovení § 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb. – stanoví jako minimální vzdálenost stavby (záměru) od společných hranic pozemků minimálně 2 m, pokud stavebníkovi nebyla udělena výjimka na základě ustanovení § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb.
Institut minimálního vzájemného odstupu staveb včetně přesahující části záměru před sousední stavbu směrem do zahrady (dvora) – spolu s institutem minimální vzdálenosti záměru od společných hranic pozemků – je v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod základní zákonnou zárukou ochrany vlastnického práva vlastníka sousední stavby a sousedních pozemků objektivně omezujících nejintenzivnější zásahy (imise) do jeho vlastnictví při umísťování záměru, zejména pak minimalizací:
- ohrožení narušení statiky a poškození sousední stavby,
- ohrožení narušení stability i celistvosti sousedních pozemků, jsou-li společné hranice pozemků tvořeny jednolitým skalním (kamenným) masivem přesahujícím mezi sousední pozemky,
- poškození sousedního pozemku při výstavbě např. skrývkou, vyhloubením až na základy ne mnohdy i s 2 podzemními podlažími garáží, instalací a demontáží výztuh obvodových zdí (bednění), zasypáváním vzniklých děr při výstavbě s jejich dlouhodobým sesedáním a dosypáváním,
- omezení při běžné údržbě stavby a pozemku včetně odklízení spadlého sněhu a ledu,
- obtěžování pohledem,
- ztráty výhledu,
- podmáčení stavby,
- snížení intenzity denního osvětlení a oslunění,
- narušení soukromí s pocity stísněnosti,
- ztráty tržní hodnoty nemovitostí,
- narušení prostředí nemovité kulturní památky,
- omezení intenzity budoucích imisí:
-
- prašností,
-
- hlukem,
-
- zápachem
-
- vibracemi atd.
Institut vzájemného odstupu staveb stanoví minimální vzdálenost stavby (záměru) od stávající stavby primárně omezující intenzitu imisí spojenou s existencí nové stavby i s jejím obvyklým užíváním negativně zatěžujících či vnikajících na sousední stavbu tak, aby imise byly pro vlastníky a uživatele sousedních staveb snesitelné (únosné).
Institut minimální vzdálenosti stavby (záměru) od společných hranic pozemků primárně omezuje intenzitu imisí spojenou s existencí nové stavby i s jejím obvyklým užíváním negativně zatěžujících či vnikajících na sousední pozemek tak, aby imise byly pro vlastníky a uživatele sousedních pozemků snesitelné (únosné).
Institut vzájemného odstupu staveb a institut minimální vzdálenosti stavby (záměru) od společné hranice pozemků v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod chrání vlastnictví vlastníka sousední stavby a sousedního pozemku tak, aby imise spojené s existencí a užíváním sousední novostavby byly pro vlastníky (uživatele) sousedních staveb a pozemků únosné (snesitelné) a nedocházelo k zneužívání vlastnictví stavebníky umisťováním a navrhováním v místě nepřiměřeně rozsáhlých záměrů co nejblíže na hranice sousedního pozemku v úmyslu získat pro sebe co nejvyšší prospěch a co nejlepší pohodu prostředí, a to na úkor podstatného snížení pohody prostředí sousední stavby a pozemků.
Umísťování v místě mimořádně rozsáhlých staveb (záměrů) bytových domů na samé hranici sousedních pozemků (do dvou metrů) je kromě navýšení objemu zastavěné plochy a výměry bytů a ubytovacích jednotek motivováno i tím, že novostavba „využije“ sousedního – cizího - volného nezastavěného pozemku k luxusním výhledům jako „svou“ zahradu s jejím trvalým znehodnocením pro jejího vlastníka a uživatele mimo jiné nesnesitelně obtěžujícími pohledy až z desítek oken z kuchyní, záchodů, spíží, chodeb, balkónů, a to i z „očí do očí“ z 1 až 2 metrů „z vrchu“ bez možnosti zastínění, např. závěsy, záclonami.
Při umísťování v místě mimořádně rozsáhlého záměru (násobně větší než sousední stavby) nelze tuto skutečnost přenášet k tíži vlastníků sousedních staveb a pozemků „zkracováním“ vzájemných odstupů staveb a zkracováním vzdálenosti záměru méně než 2 m od hranic sousedních pozemků, jinak je třeba záměr - k námitkám vlastníků sousedních staveb a pozemků - přiměřeně umenšit až na rozsah záměru stavby, zvláště co do objemu, výšky a půdorysu, v místě obvyklým.
Čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod je s ohledem na jeho univerzálnost a vyšší právní sílu než stavební zákon a jeho prováděcí předpisy nutno aplikovat i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného zvláště respektováním minimálního vzájemného odstupu staveb i minimální vzdálenosti záměru od hranic sousedních pozemků, nestanoví-li právní předpis výslovně jinak, např. § 25 odst. 6, § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., § 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb., § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb.
Z důvodu, že ustanovení § 11 odst. 2 vyhl.č. 146/2024 Sb. i ustanovení § 23 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb. v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod výslovně stanoví, že umístěním stavby (záměru) n e s m í být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku, je třeba při umísťování a navrhování stavby (záměru) vycházet z toho, že při srovnatelných podmínkách (druh, způsob využití, podloží, svažitost, velikost a tvar sousedních pozemků) má vlastník sousedního pozemku zásadně právo na budoucí výstavbu obdobné stavby „zrcadlově“ i na svém stavebním pozemku, čemuž mu dříve zřízená sousední novostavba svým umístěním a velikostí nemá později jen z těchto důvodů bránit (srov. stavba umísťovaná na hranici sousedních pozemků nesmí mít ve stěně orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory - § 25 odst.6 vyhl.č. 501/2006 Sb., § 11 odst. 4 vyhl.č. 146/2024 Sb.).
Z výše uvedeného důvodu se stane nadbytečnou nežádoucí až nedůstojná praxe některých územních a stavebních řízení s „kolizí“ dvou souběžně probíhajících stavebních řízení staveb na obou stranách sousedních stavebních pozemků v úmyslu, že první pravomocné územní a stavební povolení včetně společného v budoucnosti prakticky znemožní za obdobných podmínek zřídit obdobnou stavbu se srovnatelnými parametry „zrcadlově“ na sousedním pozemku.
Zřízení novostavby na sousedním pozemku vlastníkovi srovnatelného sousedního pozemku ve smyslu § 11 odst. 2 vyhl.č. 146/2024 Sb. i ustanovení § 23 odst. 2 vyhl.č. 501/2006 Sb. , která výslovně stanoví, že umístěním stavby (záměru) n e s m í být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku, zásadně nebrání budoucímu umístění obdobné stavby „zrcadlově“ na sousedním stavebním pozemku z hlediska vzájemného odstupu staveb a vzdálenosti stavby (záměru) od společných hranic sousedních pozemků.
Prolukou, stanovující výjimku v: i) nestanovení minimálního vzájemného odstupu staveb a v ii) nestanovení minimální vzdálenosti záměru od společných hranic pozemků, není pozemek v rozsahu přesahující šířku volného nezastavěného stavebního pozemku ohraničeného šířkou (půdorysem) nejbližších trvalých staveb v jinak navazující řadové zástavbě v téže ulici na téže straně a části stavby (záměru) přesahující takto ohraničený prostor proluky již musí splnit všechny obecné požadavky na stavby včetně vzájemných odstupů staveb, minimální vzdálenosti od společné hranice pozemků, odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor při umístění a navržení stavby (záměru) tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany atd.
Čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod je s ohledem na jeho univerzálnost a vyšší právní sílu než stavební zákon a jeho prováděcí předpisy nutno aplikovat i v režimu územního a stavebního řízení včetně společného zvláště respektováním minimálního vzájemného odstupu staveb i minimální vzdálenosti záměru od hranic sousedních pozemků, nestanoví-li právní předpis výslovně jinak, např. § 25 odst. 6, § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl.č. 269/2009 Sb., § 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb., § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb.
Zákonem - ustanoveními § 9 a § 14 zákona č. 20/1987 Sb. – ve veřejném zájmu zakázané:
- ohrožení, zničení, poškození i znehodnocení - sousední - nemovité kulturní památky a prostředí kulturní památky,
- způsobení nepříznivé změny stavu – sousední - nemovité kulturní památky i prostředí nemovité kulturní památky,
- ohrožení zachování a vhodného společenského uplatnění - sousední - nemovité kulturní památky
Ohrožením vhodného společenského uplatnění – sousední - nemovité kulturní památky v rozporu s ustanovením 9 odst. 3 zákona č. 20/1987 Sb. je umístění a navržení stavby (záměru) s nedodržením stanoveného minimálního vzájemného odstupu staveb, z nichž jedna z nich je nemovitou kulturní památkou, a minimální vzdálenosti stavby (záměru) od společné hranice se sousedním pozemkem prohlášeným za nemovitou kulturní památku nebo tvořící prostředí nemovité kulturní památky, což vylučuje i zkrácení minimálních vzdáleností ve smyslu ustanovení § 26 vyhl.č. 501/2006 Sb. i § 95 vyhl.č. 146/2024 Sb.
Stavební úřady i správní soudy při umísťování záměrů sice správně argumentují, že každá stavba imisemi negativně zasahuje do vlastnických práv vlastníka sousední stavby a sousedních pozemků, avšak čl. 11 Listiny základních práv a svobod i příslušná ustanovení stavebního zákona a jeho prováděcí vyhlášky instituty i) vzájemného odstupu staveb a ii) vzdálenosti stavby (záměru) od společných hranic pozemků objektivně podstatně snižují intenzitu imisí k tíži vlastníků sousedních nemovitostí na objektivně snesitelnou úroveň, když platí, že: „Čím menší vzdálenost záměru od stavby a od společných hranic pozemků, tím nesnesitelnější (vyšší) intenzita budoucích imisí.“ (srov.§ 11 odst. 3 vyhl.č. 146/2024 Sb.)
Nepřiměřený zásah do kvality prostředí stavbou (záměrem) k tíži sousední stavby a sousedního pozemku lze na náklady navrhujícího účastníka územního řízení či společného územního a stavebního řízení ilustrovat i) reálně „kulisou“ (látkovou či kartónovou) či ii) počítačovou 3D animací plánované stavby (záměru) tak, aby tím bylo dokumentováno, zda a v jakém rozsahu budou nepřiměřeně dotčena vlastnická práva vlastníků sousedních nemovitostí.
Ad absurdum, přijme-li stavebník srovnatelné trvalé zatížení vlastního pozemku a vlastník budoucí stavby zrcadlově ze sousedního pozemku včetně téže vzdálenost od společných hranic pozemků, jak sám v územním či stavebním řízení včetně společného navrhuje, je třeba vyjít z toho, že imise z novostavby jsou přiměřené („snesu to, čím trvale obtěžuji jiné“).
Nedodržení právním předpisem stanovených minimálních vzájemných odstupů staveb a minimální vzdálenosti stavby (záměru) od společných hranic pozemků je zpravidla v příčinné souvislosti s podstatným snížením tržní ceny sousední stavby a sousedních pozemků, které může zakládat odpovědnost/spoluodpovědnost za škodu, neboť mají trvale negativní vliv na stísněnost, zastínění, výhledy, obtěžování pohledy „z očí do očí ne mnohdy z desítek oken méně než 2 m!, vnikání hluku, zápachu atd. – a jsou zásadní pro výši tržní ceny sousedních nemovitostí či výši jejich tržního nájmu.
JUDr. Luboš Chalupa