Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou

Na samém počátku účinnosti NOZ nastávají výkladové nejasnosti o rozsahu aplikace ustanovení § 2311 NOZ o obdobném použití ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání. 1)

Ustanovení § 2311 NOZ o obdobné aplikaci ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou i na právní vztahy skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání je klíčové a pro právní vztahy skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání určující.

Ustanovení § 2311 NOZ správně odkazuje na obdobné použití obsahově shodných právních vztahů skončení nájmu bytu na dobu určitou i na právní vztahy skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání, aniž by v obdobných právních vztazích – školácky - opakoval totéž.

Ustanovení § 2311 NOZ odkazuje na všechna ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou obsažená v ustanoveních § 2285 až § 2296 NOZ, aniž by se to týkalo jen ustanovení § 2287 a 2288 odst. 1 NOZ.

Obdobná aplikace ustanovení § 2285 až § 2296 NOZ ustanovením § 2311 NOZ v tomto rozsahu vylučuje aplikaci obecných ustanovení o nájmu.

Aplikace ustanovení § 2285 až § 2296 NOZ ustanovením § 2311 NOZ vychází ze srovnatelného rozsahu obvyklých práv a povinností při skončení užívání bytu na dobu určitou a prostoru sloužícího podnikání i přelomového podstatného snížení významu stavebního určení k bytovým a nebytovým účelům v NOZ s tím, že z obdobné aplikace ustanovení § 2285 až § 2296 NOZ jsou vyloučena jen ta ustanovení, která se ani částečně nevztahují ke skončení nájmu bytu na dobu určitou, tj. např. § 2288 odst. 2 NOZ, a ustanovení, která se překrývají.

Ustanovení § 2311 NOZ tak konkrétně odkazuje na obdobné použití níže uvedených ustanovení týkajících se skončení nájmu bytu na dobu určitou i na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání a to:

1. § 2285 NOZ tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem prostoru sloužícího podnikání skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby prostor sloužící podnikání opustil, platí, že je nájem prostoru sloužícího podnikání znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let, neujednají-li si strany výslovně něco jiného.Ustanovení § 2285 NOZ je nevyvratitelnou zákonnou domněnkou obnovení nájmu.

2. § 2286 NOZ tak, že doplňuje ustanovení § 2310 NOZ o výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání tím, že:

výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně,
výpovědní doba z nájmu prostoru sloužícího podnikání běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně,
pronajímatel musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání neplatná.

3. § 2287 NOZ tak, že rozšiřuje výpovědní důvody o další zákonný výpovědní důvod nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou spočívající ve změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

4. § 2288 odst. 1 NOZ tak, že rozšiřuje zákonné výpovědní důvody ze strany pronajímatele o další zákonné výpovědní důvody:

nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
má-li být prostor sloužící podnikání vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s prostorem sloužícím podnikání nebo, ve kterém se prostor sloužící podnikání nachází tak, že jej nebude možné vůbec užívat.

5. § 2291 NOZ tak, že rozšiřuje zákonné výpovědní důvody ze strany pronajímatele z důvodu, že nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem bez výpovědní doby s právem požadovat, aby mu nájemce odevzdal prostor sloužící podnikání bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, zejména když nájemce:

nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
poškozuje prostor sloužící podnikání nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
užívá-li neoprávněně prostor sloužící podnikání jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Zákonnou podmínkou výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou je výslovné uvedení, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a výzva před doručením výpovědi, aby nájemce v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, jinak se k výpovědi ex lege nepřihlíží pro absenci nezbytné součásti výpovědi.

6. § 2292 NOZ tak, že nájemce odevzdá prostor sloužící podnikání v den, kdy nájem končí s tím, že za odevzdání se ex lege považuje, obdrží-li pronajímatel klíče od prostoru sloužícího podnikání a jinak pronajímateli nic nebrání v přístupu do prostoru sloužícího podnikání a v jejich užívání.

7. § 2293 NOZ tak, že nájemce odevzdá prostory sloužící podnikání ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Nájemce je povinen odstranit v prostoru sloužícího podnikání změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede prostor sloužící podnikání do původního stavu. Nájemce je povinen odstranit v prostoru sloužícího podnikání změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá, nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota prostoru sloužícího podnikání zvýšila. Naopak pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty prostoru sloužícího podnikání, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

8. § 2294 NOZ tak, že zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození prostoru sloužícího podnikání nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal, to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

9. § 2295 NOZ tak, že pronajímatel prostoru sloužícího podnikání má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce prostor sloužící podnikání v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor sloužící podnikání skutečně odevzdá.

10. § 2296 NOZ tak, že je-li v prostoru sloužícího podnikání věc, o které lze mít za to, že patří nájemci, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí. To neplatí, jedná-li se o věc, kterou nájemce zjevně opustil.

Z ustanovení § 2310 NOZ ve spojení s ustanovením § 2285 NOZ, jehož aplikaci stanoví odkazující ustanovení § 2311 NOZ, vyplývají obligatorní náležitosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou:

musí být písemnou formou,
musí v ní být uveden výpovědní důvod, jinak je neplatná,
musí dojít druhé straně,
výpovědní doba je tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, není-li sjednáno jinak,
vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Zákonnou podmínkou výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou bez výpovědní doby pro porušování povinností zvlášť závažným způsobem je výslovné uvedení, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a výzva před doručením výpovědi, aby nájemce v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, jinak se k výpovědi ex lege nepřihlíží pro absenci nezbytné součásti výpovědi.

Poznámky:

Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 616 s.