Rozhodný stav předmětu bezdůvodného obohacení

Při stanovení výše bezdůvodného obohacení je ze strany žalobců zchátralých nemovitostí až po vypracování znaleckého posudku vznášena námitka, že výše obvyklého nájemného v daném místě a čase by byla vyšší, pokud by obohacený na svoje náklady prováděl běžnou údržbu a drobné opravy.

Někteří žalobci v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za dlouhodobé užívání zchátralého cizího domu či bytu bez právního důvodu – až po stanovení obvyklého nájemného v daném místě a čase znaleckým posudkem - následně namítají, že obvyklé nájemné by mělo být vyšší z důvodu, že obohacený na svoje náklady neprováděl běžnou údržbu ani drobné opravy bytu.

„Nová doba“, vyznačující se sofistikovanou nepoctivostí, svádějící očividné zanedbání vlastních povinností na druhé, s podprahovým zneužíváním myšlenkových stereotypů („Jednou vinen, dříve vinen“ (in.: Gnómy, nakladatelství Radix), více než dříve vyžaduje, aby soud přesně dodržoval zákonný postup při dokazování rozhodných skutečností včetně koncentrace řízení s nepřihlédnutím ke spornému tvrzení účastníka, které v řízení nebylo prokázáno.

Ustanovení § 2255 až § 2269 obč. zákoníku (dříve § 687 až § 695 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb.) nelze analogicky aplikovat na právní vztah bezdůvodného obohacení užívání cizího domu či bytu bez právního důvodu, pročež obohacený není ze zákona povinen na svoje náklady provádět běžnou údržbu bytu ani drobné opravy bytu.

Obohacený má obecnou zákonnou povinnost předcházet vzniku škody na předmětu bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 2900 obč. zákoníku (do 31.12.2013 dle § 415 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb.) tak, aby jeho bezesmluvním užíváním na něm nevznikla škoda, např. zdržení se poškození vnitřních prostor bytu včetně jeho zařízení a vybavení, zdržení se stavebních úprav atd.

Znalec stanoví výši bezdůvodného obohacení za užívání cizího bytu či domu bez právního důvodu zásadně na základě jeho stavu ke dni jeho ohledání, pokud žalobce či žalovaný do dne koncentrace řízení netvrdil a nenavrhl důkazy k tomu, že obohacený či ochuzený převzal předmět bezdůvodného obohacení v jiném stavu, než byl k jeho ohledání.

Znalec sám není oprávněn činit skutková zjištění o jiném stavu bytu či domu, než jaký shledal při místním ohledání. Tvrdil-li žalující ochuzený či žalovaný obohacený ještě do skončení koncentrace řízení, že aktuální stav domu či bytu již neodpovídá stavu, který byl při započetí užívání cizího bytu či domu bez právního důvodu, musí dokazování o této sporné skutečnosti provést soud a svoje závěry předestřít znalci.

V případě, že vlastník či spoluvlastník předmětu bezdůvodného obohacení sám po velmi dlouhou dobu – mnohdy i desetiletí – své předchozí držby takřka nic neinvestoval ani neprováděl prakticky žádnou údržbu ani opravy bytu či domu, v důsledku čehož se stal zchátralým, nemůže toto zanedbávání svých povinností nepoctivě svalovat na obohaceného, na kterém nelze spravedlivě požadovat, aby reparoval opomenuté nutné investice vlastníka či spoluvlastníka.

V případě, že vlastník či spoluvlastník před započetím užívání bez právního důvodu po desetiletí neprováděl ani běžnou údržbu ani drobné opravy bytu či domu, nese sám odpovědnost za to, že předmět bezdůvodného obohacení byl již ke dni započetí užívání bez právního důvodu zchátralý s tím odpovídajícím minimálním obvyklým nájemným v daném místě a čase.

Již ze zákonných odpisů pro účely daní z příjmu vyplývá obecná zkušenost, že - bez ohledu na běžnou údržbu a drobné opravy - obytný dům (byt) vyžaduje alespoň jednou za 30 let generální opravu (výměna krytin, prahů, sociálního zařízení a vybavení, repasování oken, rekonstrukce rozvodu elektřiny atd.), jinak začíná objektivně chátrat.

Koncentrace řízení o vydání bezdůvodného obohacení se týká i žalobního tvrzení ochuzeného a důkazních návrhů k nim, že předmět bezdůvodného obohacení byl ke dni započetí užívání cizího bytu či domu bez právního důvodu v podstatně lepším stavu, než ke dni jeho vrácení obohaceným, což se stejně týká i námitek žalovaného obohaceného o tom, že předmět bezdůvodného obohacení na svoje náklady konkrétními investicemi podstatně zhodnotil.