Bezdůvodné obohacení za užívání zchátralých budov

V právní praxi se nově vyskytují žaloby, kdy se vlastník dlouhodobě neudržované budovy (bytu)snaží vytěžit svůj procesní úspěch v řízení o určení sporného vlastnictví či o sporné užívání v následných soudních řízeních tím, že začne účelově žalovat a tvrdit, že v mezidobí mohl objektivně neuživatelnou budovu (byt) výhodně pronajímat

Z důvodu stále sofistikovanějšího přístupu větších právních kanceláří se v soudní praxi začínají vyskytovat případy, kdy vlastník pod různými záminkami odkládá převzetí budovy (bytu) ve zchátralém stavu, aby zneužil toho, že tyto nemovitosti objektivně sice nelze pronajmout, ale naopak lze s využitím neznalosti soudce či znalců vysoudit bezdůvodné obohacení za jinak nepronajmutelnou budovu (byt).

Pro určení výše bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání budov (bytů) je rozhodný existující stavební stav nemovitosti v žalovaném období včetně existujícího rozsahu a stavu jejího zařízení a vybavení včetně existence a provozuschopnosti topných těles, sociálního zařízení, kuchyňské linky apod.

Z důvodu, že na realitním trhu jsou budovy (byty) v havarijním stavu bez základního zařízení a vybavení objektivně nepronajmutelné, snaží se žalobci v řízení o bezdůvodné obohacení za jejich bezesmluvní užívání podsunout soudu a znalci jako by se jednalo o běžně pronajmutelnou nemovitost včetně předkládání papírových nabídek spřízněných osob, že by takovou nemovitost za žalované bezdůvodné obohacení pronajaly („sofistikované vyvolávání reality“). Judikatura tak správně vychází z toho, že nezávazné přísliby „papírového“ budoucího plnění/ neplnění jsou pro určení výše bezdůvodného obohacení nerozhodné.

Žaloba o vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání očividně zanedbaných bytů a budov, zvláště rekreačních objektů, má obsahovat i konkrétní stavební stav budovy (bytu) s výčtem základního zařízení a vybavení. K námitce žalovaného takovéto skutečnosti musí obsahovat znalecký posudek i rozsudek soudu.

V případě řízení o vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání budovy (bytu) v havarijním stavu (squat) je zpravidla na místě vydání bezdůvodného obohacení v symbolické výši na základě určitých skutkových zjištění: 1. havarijní stav budovy, 2. vybavení a zařízení budovy:

a) s/bez centrálního vytápění,

b) s/bez funkčního topného tělesa včetně kamen a v jakých místnostech,

c) s/bez splachovacího záchodu (tzv. suchý venkovní záchod),

d) s/bez teplé vody s nutností vodu ohřívat na plotýnce, kamnech,

e) s/bez koupelny s nutností mytí v lavóru nebo v umyvadle,

f) s/bez kuchyně (kuchyňského koutu).

U bytů a budov, zvláště sloužících k rekreaci, je základní podmínkou jejich uživatelnosti po dobu zimní sezóny - a tím i rozsahu bezdůvodného obohacení - jejich reálná vytopitelnost (šířka a materiál zdí, zateplení, základy stavby, kvalita oken, počet, umístění a druh topných těles) včetně ekonomicky odůvodnitelného vytápění, jinak jsou po dobu zimního období od 1. 11. - 30. 3. objektivně nepronajmutelné. Ekonomicky neuživatelnými jsou byty a budovy, které nelze po dobu zimní sezóny objektivně vytopit, nebo jejichž měsíční náklady na vytápění jsou enormně vysoké tak, že je levnější se ubytovat v placeném ubytovacím zařízení.

V případě očividně zanedbaných budov je v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za jejich bezesmluvní užívání zpravidla potřebné i místní ohledání, stavební dokumentace stavebního úřadu, odborná vyjádření orgánů veřejné správy z oblasti hygieny a vytápění se zaměřením na rozsah zařízení a vybavení včetně možnosti a ekonomičnosti vytápění po dobu zimní sezóny od 1. 11. - 31. 3

Nepoctivé jednání některých vlastníků raději žalovat o bezdůvodné obohacení za bezesmluvní užívání jinak očividně nepronajmutelných objektů než je sám neužívat, je sofistikované například tak, že vstupní dveře opatří mnoha petlicemi na vlastní zámek s výměnou zámku dveří, což však v exekučním řízení o vyklizení vehementně popírají spoléhaje na to, že jaksi nelze prokázat, co je/není původní zámek.

Prokazatelné znepřístupnění budovy (bytu) oprávněným uzamykatelnými petlicemi na vstupních dveřích bez ohledu na jeho popírání výměny zámku vstupních dveří vylučuje od této doby právo na vydání bezdůvodného obohacení za další bezesmluvní užívání, neboť povinný již nemá možnost sám budovu (byt) užívat i sám vyklidit s právem povinného na vydání zbylých movitých věcí ze strany oprávněného, například žalobou o vydání věcí.

Uvede-li povinný v řízení o výkon rozhodnutí vyklizením budovy (bytu), že oprávněný v průběhu řízení sám vyměnil zámek vstupních dveří do vyklizované budovy (bytu) s nesporným opatřením vstupních dveří uzamykatelnými petlicemi, vyvolává tato skutečnost důvod pro zastavení exekučního řízení o vyklizení, neboť povinný již do takto znepřístupněné budovy (bytu) nemá objektivně přístup a nemůže jí sám vyklidit a naopak oprávněný má možnost kdykoli zbývající movité věci – při jejich soupisu - sám vyklidit.

Základní podmínkou důvodnosti vedení řízení o vyklizení domu (bytu) je to, že povinný má objektivní možnost dům (byt) skutečně (fakticky) vyklidit, čemuž brání prokazatelné znepřístupnění domu (bytu) samotným oprávněným prokazatelným uzamčením vstupních dveří svými petlicemi na zámek s tím, že v takovémto případě sám oprávněný bez dalšího vyloučil povinného z držby (užívání) a tím povinnému znemožnil vyklidit movité věci i další užívání domu (bytu).

Neexistuje-li protokol o předání a převzetí domu (bytu) mezi oprávněným a povinným v průběhu trvání právního důvodu užívání domu (bytu), musí povinný vyklidit jen svoje movité věci a věci členů své domácnosti bez toho, že by měl povinnost vyklízet i jiné věci, jejichž vlastnictví je neprokazatelné či nejisté.

V případě prokazatelně zcela zanedbaných budov (bytů) bez funkčního vytápění, bez koupelny, bez teplé vody, bez kuchyně (kuchyňského koutku) bez splachovacího záchodu - tzv. squat - je na místě ve smyslu ustanovení §136 o.s.ř. stanovit symbolickou výši bezdůvodného obohacení za jejich bezesmluvní užívání, např. 1,- Kč až 1 000,- Kč měsíčně, neboť takovéto nemovitosti v dnešní době nejsou objektivně pronajmutelné

V případě objektivní neuživatelnosti budovy (bytu), zvláště rekreační chaty, po dobu zimní sezóny - 1. 11. - 31. 3. – z důvodu, že objekt nelze vytopit vůbec nebo jen při neúměrných nákladech na vytápění, se bezdůvodné obohacení za toto období nestanoví, případně jen v symbolické výši.