Vznik společentství vlastníků jednotek a rozsah jeho zákonné správy

1. Ke vzniku společenství vlastníků jednotek

V rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. dubna 2012 sp.zn. 29 Cdo 3630/2010-239 (R 124/2012) byl vyjádřen právní názor, který má zásadní dopad i na otázku vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby z budovy původně ve vlastnictví SBD a L BD a to, že nebyl-li dům vyčleněn na jednotky již do dne účinnosti zákona č. 103/2000 Sb., nelze ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. aplikovat, z čehož vyplývá i nemožnost vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby na základě ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb., nebyl-li dům rozdělen na jednotky již ke dni 30.6.2000.

Tento právní názor považuji za nesprávný, který zásadním způsobem zpochybňuje vznik a existenci většiny společenství vlastníků jednotek vzniklých po 1.7.2000 z bytových družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., které byly původním vlastníkem budovy, nebo z družstev vzniklých vyčleněním z původního družstva podle § 29 zákona č. 72/1994 Sb.

Ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. je nutno aplikovat – a masově se tak ději v celé ČR mnoho let – vždy bez ohledu na datum rozdělení budovy na jednotky, tj. zda před 1.7.2000 anebo po tomto datu – za splnění jen těchto zákonných podmínek:

A) dům (budova) byl před rozdělením na jednotky ve vlastnictví bytových družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., které byly původním vlastníkem budovy, nebo družstev vzniklých vyčleněním z původního družstva podle § 29 zákona č. 72/1994 Sb.

B) družstvo ke dni rozdělení budovy na jednotky obsahově plní povinnosti správce uvedené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., tj. zajišťuje správu, provoz a opravy domu (aktivně vykonává „tradiční“ správu budovy bytovým družstvem),

Splněním obou výše uvedených hmotně právních podmínek vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Vý́še uvedený právní závěr vyplývá především z přítomného času „plní“ i jeho vztahu ke dni rozdělení budovy na jednotky jako zásadní právní skutečnosti pro vznik společenství vlastníků jednotek, jakož i ze smyslu a účelu tohoto ustanovení po určitou dobu preferovat dosavadní osvědčenou správu (co do ceny správy i kvality) „tradičními“ bytovými družstvy ve prospěch jejich členů s rozsáhlým profesionálním aparátem se zvláštním a pozdějším vznikem společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby; ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. je tak vůči ustanovení § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. ustanovením zvláštním.

Institut „plní povinnosti správce podle § 9 zákona č. 72/1994 Sb.“ ve smyslu ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb., který je rozhodující pro existenci správy bytovým družstvem a pozdější vznik společenství vlastníků jednotek, nutno vykládat obsahově, tj. zda bytové družstvo ke dni rozdělení budovy na jednotky ve skutečnosti vykonává povinnosti správce zajišťovat správu, provoz a opravy společných částí domu uvedené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

Platí, že existenci správy bytovým družstvem a pozdější vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby ve smyslu ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. od sebe nelze oddělit, jedno bez druhého není možné: „pozdější vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby, delší správa budovy ze strany BD.“

Právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. dubna 2012 sp.zn. 29 Cdo 3630/2010-239 (R 124/2012) k aplikaci ustanovení Ke vzniku společenství vlastníků jednotek a rozsahu jeho zákonné správy (K diskuzi R 124/2012) První autorský odborný časopis 15 1/2013 www.aplikaceprava.cz § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb., že pro jeho aplikaci musí existovat jednotky již do 30.6.2000, současně zpochybňuje právní subjektivitu a zákonnost vzniku většiny společenství vlastníků jednotek vzniklých na základě tohoto ustanovení po 1.7.2000 v budovách původně ve vlastnictví SBD, LBD, neboť v takovém případě vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba ex lege již na základě ustanovení § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. jen o tom nikdo více než 10 let včetně soudů všech stupňů nevěděl s případnou neplatností dotčených smluv, vyúčtování, rozhodnutí apod. Vzniklo-li společenství vlastníků jednotek ex lege na základě ustanovení § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. v budovách rozdělených na jednotky do 30.6.2000, nemohlo následně vzniknout po 1.7.2000 „druhé“ společenství vlastníků jednotek na základě ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. pro překážku již předtím vzniklého společenství vlastníků jednotek týchž vlastníků jednotek k téže budově.

2.Rozsah zákonné správy dle ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

Rozsah zákonné správy ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. je zcela rozdílný od tradičně pojímané smluvní správy a zakládá ex lege zvláštní – rozúčtovací – legitimaci zákonného správce vztahující k určité budově rozdělené na jednotky zpravidla s velkým počtem podílových spoluvlastníků s minimálním spoluvlastnickým podílem, který pro reálný výkon spoluvlastnických práv mezi spoluvlastníky navzájem i vůči třetím osobám inkasuje a předepisuje veškeré platby související se společnými částmi budovy, tj. i základy domu stojící na cizím stavebním pozemku.

Rozvoj společenských vztahů s atomizací na desítky až stovky spoluvlastníků k jedné věci překonává tradiční výklad institutu správy společné věci z ryze spoluvlastnického pohledu a naopak zakládá vznik nového institutu hromadné zákonné správy společné věci se zvláštní hmotně právní legitimací tohoto správce s rozúčtováním všech plateb na jednotlivé spoluvlastníky dle jejich spoluvlastnických podílů; z tohoto důvodu je na místě extenzivní výklad ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (srovnej hromadná správa autorských práv).

Zákon č. 72/1994 Sb. pro zajištění řádné a rozumné správy budovy existující vedle vlastnictví jednotek nadále samostatně jako věc v právním smyslu s vlastním listem vlastnictví v katastru nemovitostí se spoluvlastnickými podíly na ní mezi až desítkami spoluvlastníků s minimálním spoluvlastnickým podílem oproti minulosti ze zákona na zákonného správce – původní bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek – jako zákonného reprezentanta všech vlastníků jednotek se zákonným podílem na užitcích a výdajích v zájmu zjednodušení právních vztahů mezi spoluvlastníky navzájem i mezi všemi spoluvlastníky navenek prostřednictvím společenství vlastníků zakládá zvláštní hmotně právní legitimaci zákonného správce s rozúčtováním jednotlivým vlastníkům jednotek.

Právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. dubna 2012 sp.zn. 29 Cdo 3630/2010-239 k otázce výkladu ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. má zásadní dopad i na platnost smluv uzavíraných správcem, případně později společenstvím vlastníků jednotek s požadavkem na uzavírání smluv s desítkami až stovkami neustále se měnících subjektů, což vyvolává právní nejistotu hraničící s nemožností uzavření smluv (někdo není k nalezení, někdo nekomunikuje, někdo se rozvádí, někdo umřel atd.).

Z ustanovení § 13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb. o ručení jednotlivých vlastníků jednotek společenství vlastníků jednotek jen v rozsahu jejich spoluvlastnického podílu vyplývá nejen přímý majetkový vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek jako zvláštního zákonného správce, ale i jistota, že vlastník jednotek zaplatí společenství jen to, co by platil sám za sebe jako vlastník jednotky a spoluvlastník budovy. Právní závěr obsažený v rozsudku Nejvyššího soudu ČR R 124/2012 tradičním výkladem v rozporu se smyslem a účelem zákonné správy společné věci však vychází z toho, že se jeden právní vztah atomizuje na tolik právních vztahů, kolik je vlastníků jednotek se stejným výsledkem pro vlastníka jednotky s jediným rozdílem, že jej platí sám namísto, aby jej platil ve stejné výši prostřednictvím jeho zákonného správce.

Rozsah správy a pravomoci zákonného správce zakládající zvláštní (rozúčtovaní) samostatnou hmotně právní legitimaci nepřímo vyplývají i z vlád.nař. č. 322/2000 Sb. i č. 371/2004 Sb., které nelze při výkladu ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. pominout. Nelze ani přehlédnout, že stavební zákon považuje společenství jednotek za jednoho vlastníka budovy.

Za osobu pasivně hmotně právně legitimovanou k vydání bezdůvodného obohacení za užívání cizího stavebního pozemku, na kterém je budova rozdělená na jednotky zřízena, nutno považovat společenství vlastníků jednotek jako zvláštního zákonného reprezentanta všech vlastníků jednotek, kterému za tyto platby jednotliví vlastníci jednotek ručí dle jejich spoluvlastnického podílu ve smyslu ustanovení § 13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., což je v plném souladu se smyslem společenství vlastníků jednotek.

Rozsah zvláštní zákonné správy společenství vlastníků jednotek ke společné budově rozdělené na základě zákona č. 72/1994 Sb. na jednotky je nutno vykládat extenzivně tak, aby byl naplněn smysl a účel cit. Zákona včetně předcházení atomizace právních vztahů na tolik, kolik je vlastníků jednotek, se stejným plněním jako při jednom právním vztahu mezi společenstvím vlastníků jednotek a třetí osobou s následným rozúčtováním na jednotlivé vlastníky jednotek v rozsahu jejich spoluvlastnických podílů.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 8. 3. 2005 sp.zn. I.ÚS 646/04 (N 49/36 SbNU 525, Vztah vlastníků jednotek ke společenství vlastníků jednotek vzniklému podle zákona č. 72/1994 Sb): „Věcná legitimace (vedle procesní legitimace, tedy oprávnění být účastníkem řízení) je založena hmotněprávním vztahem účastníka k projednávané věci. To znamená, že věcně legitimován je ten, kdo je účastníkem hmotněprávního vztahu, o němž se v řízení jedná. O aktivní věcné legitimaci se hovoří na straně žalobce, o pasivní věcné legitimaci na straně žalovaného. S ohledem na předmět sporu je zřejmé, že věcná legitimace účastníků se odvíjí od právní úpravy tzv. bytového vlastnictví, jež je zařazena do speciálního zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Jak vyplývá z označení zákona a zejména z § 1 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, přijatá úprava vyjadřuje jeden druh z dualistických teorií bytového vlastnictví, jenž preferuje spoluvlastnickou koncepci. Hlavním předmětem je v něm budova, vedlejším předmětem je byt, a to obojí v rovině vlastnického práva, takže oprávněný subjekt je spoluvlastníkem budovy a k němu přistupuje vlastnictví jednotky (bytu nebo nebytového prostoru). Přitom ovšem vlastnictví jednotky je spojením vlastnického práva k bytu nebo nebytovému prostoru, a ideálního podílového spoluvlastnictví společných částí domu. Jinými slovy vyjádřeno, jde o jeden z druhů podílového spoluvlastnictví (vedle ideálního nebo reálného podílového spoluvlastnictví), v němž je spoluvlastník vlastníkem vymezené části společné věci a s tímto vlastnickým právem je nerozlučně spjato spoluvlastnictví ideálního podílu (jde tedy o podílové spoluvlastnictví akcesorické - přídavné). Obsah kteréhokoliv podílového spoluvlastnictví tvoří práva a povinnosti, která jsou obsahem individuálního vlastnictví, jež jsou modifikována v důsledku plurality vlastníků. Tyto modifikace se obvykle rozdělují do tří skupin, podle toho, zda se týkají:

a)vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky, b)vztahu všech spoluvlastníků k třetím osobám ohledně společné věci, c)vztahu jednoho spoluvlastníka k ostatním spoluvlastníkům, příp. ke třetím osobám, ohledně jeho spoluvlastnického podílu.

Pojmovým znakem bytového vlastnictví je pluralita vlastníků. Přitom tato mnohost subjektů může mít dvojí základ, byť pouze první z nich je určován zvláštní povahou vlastnictví jednotek:

• pluralita vlastníků jednotek jako spoluvlastníků budovy,
• pluralita spoluvlastníků jednotky.

Spoluvlastnický vztah k budově a tím také ke společným částem domu, příp. také k pozemku, je ovlivněn některými specifickými črtami respektujícími determinující roli vlastnického práva k jednotce. Na prvním místě platí, že pluralita spoluvlastníků budovy je pluralitou nucenou, vzniká jako zákonný důsledek vzniku bytového vlastnictví. Dále platí, že tato mnohost subjektů je po dobu trvání bytového vlastnictví nezrušitelná. Regulaci spoluvlastnického vztahu k budově vyjadřuje zákon o vlastnictví bytů v § 3 odst. 1 větě druhé negativním vymezením tak, že se nepoužijí ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, jestliže není předmětem spoluvlastnictví jednotka. Z toho a contrario plyne, že v případě plurality spoluvlastníků jednotky se již použije úprava spoluvlastnictví zařazená do občanského zákoníku, a to podle povahy spoluvlastnictví (bude-li jednotka v ideálním podílovém spoluvlastnictví, použije se úprava zařazená do § 137-142 občanského zákoníku, bude-li jednotka předmětem společného jmění manželů, tj., bude v jejich bezpodílovém spoluvlastnictví, budou se aplikovat ustanovení § 143-151 občanského zákoníku), avšak jen pokud půjde o tuto jednotku. Množina spoluvlastníků budovy jako vlastníků jednotek tvoří společenství vlastníků jednotek. Podle aktuálního stavu právní úpravy toto společenství má za vymezených předpokladů právní subjektivitu.“